第16章 房價，輕度下跌？(2)
危機中的憂與思（財經郎眼07） 作者：郎鹹平 王牧笛 王今等 投票推薦 加入書簽 留言反饋
李銀：但有一點可以肯定的是，目前很多做地產的利潤沒有以前高。所以你看到有11家央企剝離了部分非主業，就是地產業，它退出了。然後小的地產商也退出了，但大的地產商基本沒有動。大家為什麽去投資礦業呢？是因為它的利潤率更高，市盈率更高，這沒錯，但這不代表它放棄主業這一塊。
王牧笛：現在這些做礦業的房地產，在股市的表現都很好。
李銀：對，可你知道它們怎麽做礦業嗎？有幾個途徑，第一個是像民營資本那樣，去投資實體的礦山，買礦山自己生產，然後賣給相應的企業。第二個就是倒買倒賣，很多有地產背景的企業去買礦權，然後轉賣，撈一筆，這是一個投資方式。第三個是股票，包括紫金礦業這樣很好的股票。但是不能這麽吹股票，說某一礦業公司的股票不錯，購買股票預期可以增值。因為礦業是有很多風險的，它屬於高風險、高投入、高回報。
郎鹹平：而且礦業特別受經濟變化的影響，如果經濟一進入蕭條期，礦業就首當其衝。
王牧笛：但是有媒體的觀察說還有一部分資金，其實轉了個圈並沒有離開房地產，而是進入了房地產的信托領域，也就是房地產上遊的金融領域。它還是在房地產裏打轉的，隻是不進入二級市場了。
李銀：2010年1月到8月，大概有12隻可以在中國投資的私募基金，地產方麵的，進入到中國，成功募集了大概82億人民幣。可見地產商從銀行借貸這方麵走不通之後，轉向私募了。為什麽還有那麽多私募做呢？因為它還有利可圖。
郎鹹平：就地產的信托基金來看，像萬科的利息還比較低，大概6%不到。但是很多現在都很高，像綠城。
王牧笛：高息融資。
郎鹹平：對於一些中小型地產商，利息高達百分之十幾。所以它們的壓力還是很大的。
王牧笛：成本壓力也很大。
郎鹹平：非常大。
王牧笛：所以住建部研究中心的主任陳淮，這個行業中響當當的人物，最近也在感慨說目前的房地產調控還不是最嚴厲的，國內的房地產市場還沒到冬天，才剛剛入秋。
郎鹹平：行了，行了。
王牧笛：這種嚴厲的政策除了把資金擠到了礦業，還擠到哪裏呢？足球。中國足球完全是在足球領域之外的，我們把足球分為兩種，一種叫足球，一種叫中國足球。就這種虧損的買賣，我們這些房地產大鱷們也去做了。目前地產資金介入足球的有：河南建業、長春亞泰、杭州綠城、遼寧宏運、成都謝菲聯、上海中邦，就是說盡管足球是虧損大戶，但房地產的資金都去擁抱了。
你看最近萬達的王健林、恒大的許家印，都在做足球學校、足球基地。許家印前兩天擲出豪言，說要建立全球最大的足球學校、足球基地。
李銀：永遠都有豪情壯誌。
郎鹹平：對，豪情壯誌我們是有的。
王牧笛：所以說現在民眾所了解的並不是恒大的房子，而是恒大的足球。一個房地產商靠足球聞名了。
李銀：如果我們看胡潤女富豪榜的話，前麵幾位還是跟地產有關係的，比如吳亞軍等等。可見中國的地產有一個很怪的邏輯，就是國家認為房地產業不能倒，我們就都說它不能倒，不管你再怎麽恐慌，再怎麽彷徨，它最後還是不會倒的。
王牧笛：盡管巴曙鬆警告說經濟學家不要輕易談房價，但是還有一批經濟學家前仆後繼地去談房價。比如最近易憲容就說房價降是必然的。
郎鹹平：他講了很多年了。
王牧笛：還有牛刀，他說房價已見頂，樓市將出現三階段下跌。他還表態說，“95後”的婚齡到來之前，中國將徹底告別高房價。預測出階段了！還有一個人的觀點更有意思，就是廣州市的一個政協委員，也是房地產相關行業中人，他跟這兩位經濟學家的探討不太一樣。他認為房價不會降，他說政府現在拖住房價上漲的速度，就是為了讓你買房，你還不買，現在有錢人沒房買，因為沒有購房指標，等到政府一旦放鬆以後，房價永遠都不會降，如果明年降了，我賠你。就跟打賭一樣。
保障房這把蒙上灰塵的利器
保障房是一般國際經驗中解決房價困局的一把利器。但這把利器在中國本土發生了很多事情，蒙上一些灰塵，它會有很多高門檻。
王牧笛：每次聊房地產，說困局的突圍，“郎眼”總會給出一個建設性的建議，就是要商品房和保障房這兩條腿走路，兩手抓，兩手都要硬。保障房是一般國際經驗中解決房價困局的一把利器。但這把利器在中國本土發生了很多事情，蒙了一些灰塵，它會有很多高門檻。說2011年保障房要建1000萬套，那據教授的觀察，到現在為止落實得怎麽樣了？
郎鹹平：1000萬套哪那麽容易啊！貌似很多省已經達標了，包括河北。
李銀：政府已經下了嚴格的命令，必須要完成，要不然烏紗帽不保。
王牧笛：問題是我們去觀察一下它們完成的結構，很多開發商甚至在一塊空地上搭一個架子，放一掛鞭炮就算開工了。
郎鹹平：沒錯。1000萬套聽起來很驚人對不對？但是我跟你講，其中400萬套是棚戶改造，這和保障房沒關的，因為它完全可以由開發商自己去改建，根本不是保障房。另外200萬套經濟適用房，這個基本是政府給公務員的福利房，或者是央企以經濟適用房的名義給自己員工建的所謂的福利房，根本分不到普通人身上。剩下的380萬套才是廉租屋或者公租屋。也就是說，即使這1000萬套完全執行到位，也隻有380萬套發揮作用。
王牧笛：所以現在媒體關注的是福利房的回潮，現在很多大的壟斷企業乘著保障房的春風，開始自己建房。
郎鹹平：對，就以北京市為例，73%的土地被各部委、事業單位、國企廉價拿去了，並且以優惠的價格給內部的人。而且，最近有60%的國企、央企都有自建保障房的計劃。這些全部都算在這1000萬套裏麵的。
李銀：其實是政府鼓勵的，政府說鼓勵自有閑置土地資源的企業參與建設保障房，把這個資源用起來，建給員工住。
郎鹹平：問題是這些都是國企跟央企，它在整個經濟裏麵的比例是非常小的。國企跟央企又回到過去福利房的思路了。
李銀：對，集資建房。
郎鹹平：那我請問你，我們的民企或者大部分老百姓享受到福利了嗎？沒有。所以這個經濟適用房讓我們感到最遺憾的一點是，它並沒有解決我們保障房的問題，反而是讓國企跟央企又回到福利房階段。甚至這380萬套廉租屋跟公租屋本身也有很多水分在裏麵。
王牧笛：咱們就拿實實在在的保障房舉例子。深圳的鬆坪村保障房項目，經過實測，49平方米的戶型，使用麵積不足29平方米，60平方米的戶型，使用麵積不足38平方米。臥室隻能放一張很小的床，書桌都放不了。這是實實在在的深圳的保障房。
郎鹹平：而且從人大常委會審議2010年度審計報告中看得出來，在16個城市2009年開工建設的公共租賃住房大概有2.97萬套，其中有4407套被違規租售或者另作他用，有4247套被分給了不符合條件的家庭，合計占到了30%。
李銀：這就是權屬不夠清晰。保障房應該是保障，是給他們居住使用的，而不是用來產權出售的。這個沒有界定好的話，永遠都有尋租的空間、腐敗的空間。
王牧笛：其實保障房是一個彈性很大的概念。中央對保障房其實是有明確規定的，但是到了地方上，保障房的定義和範圍就都不一樣了。北京市的保障房有6種，別的地方有的是8種，最多的是10種。也就是說，每個地方對保障房的定義不同，那它的開工麵積、開工率、完工的進度當然也就不同。所以現在很多學者提議說，保障房的建設很重要，但是保障房的製度建設更重要。
郎鹹平：是啊。
王牧笛：你保障房是不是該立法了？
郎鹹平：以昌平區回龍觀跟天通苑為例，78.8%都被拿去出租了。那你這個經濟適用房有什麽意義？
王牧笛：我們不妨看看他山之石，日本政府推出的價格低廉的住房叫公團住宅，它對這種租公房者有兩條限製。第一條，定期的收入審核，超過收入的不允許住，或者收取高額的房租。第二條，它把公房分級，不是說你不符合條件就不能住，你白領也可以住，但是相對來講房費收的比較高一點。就是說，它是因人製宜的。
李銀：而且這個定期審核還是定期回訪審核，它不是隻審一次，比如說第一次你的審核通過了，但是未來幾年，你發財了，它再審的話，發現你的資格已經提高很多，那你就不能住這了，你去住別的房子吧。
郎鹹平：這個製度拿到我們國家也是不管用的，隻要把那個人搞定就可以了，沒事的。
王牧笛：因為身份可以造假，收入審核也可以造假。
郎鹹平：都可以造假。中央政府的態度是對的，應該建保障房，可是在這個軍令狀下，我們發現有些地方政府在湊數。如果這個都能造假，那還有什麽意義？即使我們引進日本的製度，收入之類的不能造假嗎？還是可以的。
王牧笛：這依然是一個權力分配的時代，當年克拉瑪依那場大火，不是“讓領導先走嗎”？現在叫“讓領導先分房”。浙江蒼南縣最近做了一個項目，作為溫州市首個限價房項目竟然專門出台了一個規定，說限價房的銷售對象主要是蒼南縣黨政機關和其他全額撥款事業單位的在職幹部和職工。而且不少鄉鎮采用的是工齡加職位的計分方式，工齡要長，職位要高，那肯定是領導幹部先拿房。
李銀：難怪在中國要混資曆。
王牧笛：讓領導幹部先分房的結果，就是現在保障房的小區進進出出的都是奔馳、寶馬。那些人的身份，都是領導的七大姑、八大姨。
郎鹹平：你們有沒有福利房？
李銀：我們好像沒有的。我們沒有自有資源，沒有土地。
王牧笛：我們也沒有，取消了。恨生不逢時。所以在中國最慘的就是我們這種“夾心層”，就是收入高又高不到買房的標準，低又低不到保障房的界限。
郎鹹平：工作單位又不建福利房，你說討不討厭？
王牧笛：所以我們說保障房，你看保障什麽？保障的一方麵是生存、生活，另一方麵是愛情和婚姻。當年馮小剛的《甲方乙方》裏劉蓓跟葛優有段對話，劉蓓說沒有愛情的婚姻是不幸福的。葛優說，錯，沒有房子的婚姻才是不幸福的。所以教授，我不知道這兩天您關沒關注到現在網上熱炒的一些電視劇。比如說《裸婚時代》，之前的《蝸居》，再往前的《貧嘴張大民的幸福生活》，全都跟房子相關。甚至包括現在央視一套《夏妍的秋天》，都跟房地產相關。
李銀：但可能有一個好的趨勢就是會催生像我們這樣的人，結婚沒有婚房，我們覺得租房跟買房都是一樣的生活。租房的話，我們的生活質量還可以得到保障。不需要一定要為一套房子讓自己終身受困。
郎鹹平：租房很貴。
李銀：租房的租金，我們可以負擔。但是買房的話，我們負擔不起。在美國也是這樣子，40歲的時候，你可以買一套比較不錯的房子。30歲的時候，你在奮鬥。20歲的時候，你剛畢業，還是一個拚搏的階段。換句話來說，在中國，大家都在為了房子而奮鬥，為了一個房子背負那麽多債務，你怎麽去創新？怎麽可能有喬布斯？
王牧笛：這個觀點是潘石屹的觀點，潘石屹前兩天坐飛機，空姐成群結隊地去求他的簽名，同時向他請教房子的問題。後來潘石屹言之鑿鑿地給出結論，說還是租房合算。
李銀：這也是被迫得出的一個觀點。
王牧笛：對，作為年輕人，租房可能是一種無奈的選擇。所以網易微博的網友把恩格斯的名言給改了，改成“沒有房子的婚姻是不道德的婚姻”，房子都已經成為了一個民族道德的尺度了。
李銀：這才是可悲的。
王牧笛：現在這些做礦業的房地產，在股市的表現都很好。
李銀：對，可你知道它們怎麽做礦業嗎？有幾個途徑，第一個是像民營資本那樣，去投資實體的礦山，買礦山自己生產，然後賣給相應的企業。第二個就是倒買倒賣，很多有地產背景的企業去買礦權，然後轉賣，撈一筆，這是一個投資方式。第三個是股票，包括紫金礦業這樣很好的股票。但是不能這麽吹股票，說某一礦業公司的股票不錯，購買股票預期可以增值。因為礦業是有很多風險的，它屬於高風險、高投入、高回報。
郎鹹平：而且礦業特別受經濟變化的影響，如果經濟一進入蕭條期，礦業就首當其衝。
王牧笛：但是有媒體的觀察說還有一部分資金，其實轉了個圈並沒有離開房地產，而是進入了房地產的信托領域，也就是房地產上遊的金融領域。它還是在房地產裏打轉的，隻是不進入二級市場了。
李銀：2010年1月到8月，大概有12隻可以在中國投資的私募基金，地產方麵的，進入到中國，成功募集了大概82億人民幣。可見地產商從銀行借貸這方麵走不通之後，轉向私募了。為什麽還有那麽多私募做呢？因為它還有利可圖。
郎鹹平：就地產的信托基金來看，像萬科的利息還比較低，大概6%不到。但是很多現在都很高，像綠城。
王牧笛：高息融資。
郎鹹平：對於一些中小型地產商，利息高達百分之十幾。所以它們的壓力還是很大的。
王牧笛：成本壓力也很大。
郎鹹平：非常大。
王牧笛：所以住建部研究中心的主任陳淮，這個行業中響當當的人物，最近也在感慨說目前的房地產調控還不是最嚴厲的，國內的房地產市場還沒到冬天，才剛剛入秋。
郎鹹平：行了，行了。
王牧笛：這種嚴厲的政策除了把資金擠到了礦業，還擠到哪裏呢？足球。中國足球完全是在足球領域之外的，我們把足球分為兩種，一種叫足球，一種叫中國足球。就這種虧損的買賣，我們這些房地產大鱷們也去做了。目前地產資金介入足球的有：河南建業、長春亞泰、杭州綠城、遼寧宏運、成都謝菲聯、上海中邦，就是說盡管足球是虧損大戶，但房地產的資金都去擁抱了。
你看最近萬達的王健林、恒大的許家印，都在做足球學校、足球基地。許家印前兩天擲出豪言，說要建立全球最大的足球學校、足球基地。
李銀：永遠都有豪情壯誌。
郎鹹平：對，豪情壯誌我們是有的。
王牧笛：所以說現在民眾所了解的並不是恒大的房子，而是恒大的足球。一個房地產商靠足球聞名了。
李銀：如果我們看胡潤女富豪榜的話，前麵幾位還是跟地產有關係的，比如吳亞軍等等。可見中國的地產有一個很怪的邏輯，就是國家認為房地產業不能倒，我們就都說它不能倒，不管你再怎麽恐慌，再怎麽彷徨，它最後還是不會倒的。
王牧笛：盡管巴曙鬆警告說經濟學家不要輕易談房價，但是還有一批經濟學家前仆後繼地去談房價。比如最近易憲容就說房價降是必然的。
郎鹹平：他講了很多年了。
王牧笛：還有牛刀，他說房價已見頂，樓市將出現三階段下跌。他還表態說，“95後”的婚齡到來之前，中國將徹底告別高房價。預測出階段了！還有一個人的觀點更有意思，就是廣州市的一個政協委員，也是房地產相關行業中人，他跟這兩位經濟學家的探討不太一樣。他認為房價不會降，他說政府現在拖住房價上漲的速度，就是為了讓你買房，你還不買，現在有錢人沒房買，因為沒有購房指標，等到政府一旦放鬆以後，房價永遠都不會降，如果明年降了，我賠你。就跟打賭一樣。
保障房這把蒙上灰塵的利器
保障房是一般國際經驗中解決房價困局的一把利器。但這把利器在中國本土發生了很多事情，蒙上一些灰塵，它會有很多高門檻。
王牧笛：每次聊房地產，說困局的突圍，“郎眼”總會給出一個建設性的建議，就是要商品房和保障房這兩條腿走路，兩手抓，兩手都要硬。保障房是一般國際經驗中解決房價困局的一把利器。但這把利器在中國本土發生了很多事情，蒙了一些灰塵，它會有很多高門檻。說2011年保障房要建1000萬套，那據教授的觀察，到現在為止落實得怎麽樣了？
郎鹹平：1000萬套哪那麽容易啊！貌似很多省已經達標了，包括河北。
李銀：政府已經下了嚴格的命令，必須要完成，要不然烏紗帽不保。
王牧笛：問題是我們去觀察一下它們完成的結構，很多開發商甚至在一塊空地上搭一個架子，放一掛鞭炮就算開工了。
郎鹹平：沒錯。1000萬套聽起來很驚人對不對？但是我跟你講，其中400萬套是棚戶改造，這和保障房沒關的，因為它完全可以由開發商自己去改建，根本不是保障房。另外200萬套經濟適用房，這個基本是政府給公務員的福利房，或者是央企以經濟適用房的名義給自己員工建的所謂的福利房，根本分不到普通人身上。剩下的380萬套才是廉租屋或者公租屋。也就是說，即使這1000萬套完全執行到位，也隻有380萬套發揮作用。
王牧笛：所以現在媒體關注的是福利房的回潮，現在很多大的壟斷企業乘著保障房的春風，開始自己建房。
郎鹹平：對，就以北京市為例，73%的土地被各部委、事業單位、國企廉價拿去了，並且以優惠的價格給內部的人。而且，最近有60%的國企、央企都有自建保障房的計劃。這些全部都算在這1000萬套裏麵的。
李銀：其實是政府鼓勵的，政府說鼓勵自有閑置土地資源的企業參與建設保障房，把這個資源用起來，建給員工住。
郎鹹平：問題是這些都是國企跟央企，它在整個經濟裏麵的比例是非常小的。國企跟央企又回到過去福利房的思路了。
李銀：對，集資建房。
郎鹹平：那我請問你，我們的民企或者大部分老百姓享受到福利了嗎？沒有。所以這個經濟適用房讓我們感到最遺憾的一點是，它並沒有解決我們保障房的問題，反而是讓國企跟央企又回到福利房階段。甚至這380萬套廉租屋跟公租屋本身也有很多水分在裏麵。
王牧笛：咱們就拿實實在在的保障房舉例子。深圳的鬆坪村保障房項目，經過實測，49平方米的戶型，使用麵積不足29平方米，60平方米的戶型，使用麵積不足38平方米。臥室隻能放一張很小的床，書桌都放不了。這是實實在在的深圳的保障房。
郎鹹平：而且從人大常委會審議2010年度審計報告中看得出來，在16個城市2009年開工建設的公共租賃住房大概有2.97萬套，其中有4407套被違規租售或者另作他用，有4247套被分給了不符合條件的家庭，合計占到了30%。
李銀：這就是權屬不夠清晰。保障房應該是保障，是給他們居住使用的，而不是用來產權出售的。這個沒有界定好的話，永遠都有尋租的空間、腐敗的空間。
王牧笛：其實保障房是一個彈性很大的概念。中央對保障房其實是有明確規定的，但是到了地方上，保障房的定義和範圍就都不一樣了。北京市的保障房有6種，別的地方有的是8種，最多的是10種。也就是說，每個地方對保障房的定義不同，那它的開工麵積、開工率、完工的進度當然也就不同。所以現在很多學者提議說，保障房的建設很重要，但是保障房的製度建設更重要。
郎鹹平：是啊。
王牧笛：你保障房是不是該立法了？
郎鹹平：以昌平區回龍觀跟天通苑為例，78.8%都被拿去出租了。那你這個經濟適用房有什麽意義？
王牧笛：我們不妨看看他山之石，日本政府推出的價格低廉的住房叫公團住宅，它對這種租公房者有兩條限製。第一條，定期的收入審核，超過收入的不允許住，或者收取高額的房租。第二條，它把公房分級，不是說你不符合條件就不能住，你白領也可以住，但是相對來講房費收的比較高一點。就是說，它是因人製宜的。
李銀：而且這個定期審核還是定期回訪審核，它不是隻審一次，比如說第一次你的審核通過了，但是未來幾年，你發財了，它再審的話，發現你的資格已經提高很多，那你就不能住這了，你去住別的房子吧。
郎鹹平：這個製度拿到我們國家也是不管用的，隻要把那個人搞定就可以了，沒事的。
王牧笛：因為身份可以造假，收入審核也可以造假。
郎鹹平：都可以造假。中央政府的態度是對的，應該建保障房，可是在這個軍令狀下，我們發現有些地方政府在湊數。如果這個都能造假，那還有什麽意義？即使我們引進日本的製度，收入之類的不能造假嗎？還是可以的。
王牧笛：這依然是一個權力分配的時代，當年克拉瑪依那場大火，不是“讓領導先走嗎”？現在叫“讓領導先分房”。浙江蒼南縣最近做了一個項目，作為溫州市首個限價房項目竟然專門出台了一個規定，說限價房的銷售對象主要是蒼南縣黨政機關和其他全額撥款事業單位的在職幹部和職工。而且不少鄉鎮采用的是工齡加職位的計分方式，工齡要長，職位要高，那肯定是領導幹部先拿房。
李銀：難怪在中國要混資曆。
王牧笛：讓領導幹部先分房的結果，就是現在保障房的小區進進出出的都是奔馳、寶馬。那些人的身份，都是領導的七大姑、八大姨。
郎鹹平：你們有沒有福利房？
李銀：我們好像沒有的。我們沒有自有資源，沒有土地。
王牧笛：我們也沒有，取消了。恨生不逢時。所以在中國最慘的就是我們這種“夾心層”，就是收入高又高不到買房的標準，低又低不到保障房的界限。
郎鹹平：工作單位又不建福利房，你說討不討厭？
王牧笛：所以我們說保障房，你看保障什麽？保障的一方麵是生存、生活，另一方麵是愛情和婚姻。當年馮小剛的《甲方乙方》裏劉蓓跟葛優有段對話，劉蓓說沒有愛情的婚姻是不幸福的。葛優說，錯，沒有房子的婚姻才是不幸福的。所以教授，我不知道這兩天您關沒關注到現在網上熱炒的一些電視劇。比如說《裸婚時代》，之前的《蝸居》，再往前的《貧嘴張大民的幸福生活》，全都跟房子相關。甚至包括現在央視一套《夏妍的秋天》，都跟房地產相關。
李銀：但可能有一個好的趨勢就是會催生像我們這樣的人，結婚沒有婚房，我們覺得租房跟買房都是一樣的生活。租房的話，我們的生活質量還可以得到保障。不需要一定要為一套房子讓自己終身受困。
郎鹹平：租房很貴。
李銀：租房的租金，我們可以負擔。但是買房的話，我們負擔不起。在美國也是這樣子，40歲的時候，你可以買一套比較不錯的房子。30歲的時候，你在奮鬥。20歲的時候，你剛畢業，還是一個拚搏的階段。換句話來說，在中國，大家都在為了房子而奮鬥，為了一個房子背負那麽多債務，你怎麽去創新？怎麽可能有喬布斯？
王牧笛：這個觀點是潘石屹的觀點，潘石屹前兩天坐飛機，空姐成群結隊地去求他的簽名，同時向他請教房子的問題。後來潘石屹言之鑿鑿地給出結論，說還是租房合算。
李銀：這也是被迫得出的一個觀點。
王牧笛：對，作為年輕人，租房可能是一種無奈的選擇。所以網易微博的網友把恩格斯的名言給改了，改成“沒有房子的婚姻是不道德的婚姻”，房子都已經成為了一個民族道德的尺度了。
李銀：這才是可悲的。