第15章 房價，輕度下跌？(1)
危機中的憂與思（財經郎眼07） 作者：郎鹹平 王牧笛 王今等 投票推薦 加入書簽 留言反饋
九、十月是樓市的傳統旺季，素有“金九銀十”之稱，可2011年的樓市卻被網友戲稱為“鐵九銅十”、“冷九寒十”。2011年的十一假期，人們的手機上收到的除了親朋好友的祝福短信，更多的是各大樓盤不厭其煩的促銷廣告。一線城市樓市成交量，在十一黃金周均不同程度遭遇重創。隨著各地政府限貸、限購、限價政策的出台，明年房價會怎樣變化成為社會關注的焦點。中國銀行2011年10月11日發布的第四季度《中國經濟金融展望季報》稱，當前和未來一段時間，我國經濟失速風險正在加大，房價拐點將至。而《中國青年報》社會調查中心的在線調查顯示，47.2%的人認為明年自己所在城市的房價會繼續上漲。
誰決定了房價的漲跌
我們提出一個新的理論，就是房價下跌看戶籍人口，房價上漲看非戶籍人口。現在就是因為這些戶籍人口沒有意願下跌，所以現在最多就是陰跌。
（嘉賓介紹：李銀，財經媒體人）
王牧笛：“十一”一過，又是聊房地產的時候了。所以今天我們跟穿著豹紋的郎教授一起來聊聊“房事”。行業內有一句話，九、十月份叫房地產的“金九銀十”。但是今年不一樣了，“金九”不再，“銀十”難續，現在媒體人稱“冷九寒十”。拿深圳來講，剛剛過去的這個黃金周，前三天全市隻成交17套房子。
郎鹹平：不讓人家買房子，人家怎麽成交呢？
王牧笛：先來看一段短片：九、十月是樓市的傳統旺季，素有“金九銀十”之稱，可2011年的樓市卻被網友戲稱為“鐵九銅十”、“冷九寒十”。2011年的十一假期，人們的手機上收到的除了親朋好友的祝福短信，更多的是各大樓盤不厭其煩的促銷廣告。一線城市樓市成交量，在十一黃金周均不同程度遭遇重創。隨著各地政府限貸、限購、限價政策的出台，明年房價會怎樣變化成為社會關注的焦點。中國銀行2011年10月11日發布的第四季度《中國經濟金融展望季報》稱，當前和未來一段時間，我國經濟失速風險正在加大，房價拐點將至。而《中國青年報》社會調查中心的在線調查顯示，47.2%的人認為明年自己所在城市的房價會繼續上漲。
王牧笛：每次我們聊房地產，都說在十字路口。我就發現房地產這個領域，就沒正兒八經在路上走過。十字路口是個什麽概念呢？就是意味著觀望。政府在觀望，打量著這個行業。房地產開發商在觀望，觀望著宏觀調控者下一步的舉措。民眾也在觀望，其實現在看房子的民眾依然很多，剛性需求一點都不少，但是隻傾聽不表態，走的時候留一句話，我隻是來探探行情。
郎鹹平：我們不做預測。現在的實際情況是這樣子，以北京為例，截止到我們做節目，北京郊區的通州跌了10%左右。但是市區內呢，隻是陰跌而已。我們把剛剛出來的2011年上半年的數據與2008年二季度的數據做下比較，看起來比較類似。2008年二季度，整個房地產開發的投資增速是很高的，全國為34%，5個核心城市是7%，之後從5個核心城市開始下跌，然後一片倒風，造成整個市場恐慌，這是2008年。透過今年上半年的數據，我們發現今年上半年全國房地產開發投資的增速變化不是很明顯，仍然保持在32.9%，但是，核心城市的投資增速相比去年大幅度下滑，北京由去年全年的24.1%跌到今年上半年的3.7%；上海由35.5%跌到了9.4%。這幾個數字一對比，好像要重蹈當時的覆轍了。我們再看今年第二季度新房供應的增長，跟今年第一季度相比，預售麵積環比增長78.3%，但是成交的麵積環比卻下降了16.3%。也就是說，我們現在的情況和2008年類似，由大城市開始，交易量開始下降，供應量大幅增加，而成交量似乎非常的不足。因此很多媒體，包括新華社，都在討論說房價要大跌。可是這是從上半年開始的數據，我們發現到現在，還以上海、北京為例，除了周邊比較偏僻的地方房價有下跌10%的現象，市區內的房價隻是小幅度地陰跌，和我們看的這個數據完全不吻合。現在跟2008年確實有點類似，超額供給的現象也超過2008年，但是為什麽房價還這麽堅挺？
王牧笛：網友開玩笑說，成交量是嚴重地萎縮，房價是輕度下跌，然後叫打折假摔。因為政府有關部門是在用限購令、房產稅這些嚴格監管拖著，房價才沒有大幅上升。但是成交量進入冰點是不爭的事實。
郎鹹平：房價為什麽不會漲，為什麽是陰跌？我想提出一個全新的觀念。以北京市為例，我們經過調研發現，北京市居民有房的比例是74.2%，有兩套房以上的是18.3%。北京的“限購令”允許北京市居民買兩套房，但是隻有18.3%的人有兩套房，因此買房的需求還是很大的。所以你看從2008年開始到2010年，三年平均下來，每年成交25萬套。為什麽？就是因為需求還是在的。但是以去年為例，我們發現三分之二的房產交易是二手房。那我再請問你，二手房交易看誰？就看這個74.2%的老百姓願不願意降價。那我請問你，除非信心崩潰，否則他們有什麽理由降價？有一套房的人要賣房的話，他可以不賣，住著就是了，幹嘛降價呢？有兩套房的人呢，他可以投機，他有什麽理由去大幅降價呢？
李銀：價差不夠。
郎鹹平：對，價差不夠，他急什麽呢？因此在北京，是這些有北京戶籍的老百姓決定了房價會不會跌，但是目前看不出他有下跌的意願。在北京、上海這些城市，非戶籍老百姓很多。以上海為例，非本地戶籍人口大概700多萬，但隻有5.5%的人有房，所以說他們才是房價上漲的最大動力。而這次“限購令”就是不準他們買，不準他們買的結果就是房價上不去。因此我們提出一個新的理論，就是房價下跌看戶籍人口，房價上漲看非戶籍人口。現在就是因為這些戶籍人口沒有意願下跌，所以現在最多就是陰跌。
李銀：膠著狀態。
我們會重蹈香港的覆轍嗎
我們經過研究發現一個非常奇特的現象，就是中小型地產商在有秩序地退出。我很擔心這種有秩序的退出會重蹈香港的覆轍，最後就剩四大天王。
郎鹹平：那為什麽周邊地區開始下跌呢？我們經過研究發現一個非常奇特的現象，就是中小型地產商在有秩序地退出。我們就以大龍地產為例，它是個上市公司，它就把手裏最好的項目——王府井西部會館以8.2億元的價格賣給其他開發商了，而不是賤價拋售。除此之外，還有很多上市公司把自己的房地產業務賣掉了，包括上海大江、金發科技、建發股份等等，都在有序地退出房地產行業。退出之後幹嘛去了？很多企業，包括鼎立股份、大連控股、華茂股份等二十多家地產公司都去做礦業了。有序退出都賣給誰了呢？賣給大地產商，比如說萬科。萬科在2010年上半年就收購了10個項目，其中最大的一宗交易是廣州萬科以31億元收購了廣州市番禺向信地產有限公司100%股權，獲得了新光城市花園項目。那我再請問你，中小地產商把項目賣給大地產商後有秩序退出，那大地產商拿到項目之後有沒有可能降價？它扛得住，它又不是沒錢。所以到最後有秩序退出的結果，是大地產商的地盤越來越大，因此它扛的能力越來越大，要它降價不是不可能，但是相對而言很難。
王牧笛：就等於說是房地產行業的重新洗牌，小的退出，大的吞並。大的是手中有糧，心中不慌，它不在乎。教授雖然沒有聊房價，但是他給我們的導向讓我們這些沒房的很失望，因為我們看到房價最多是輕度下跌。
郎鹹平：不，我沒有做任何的預測。現在有媒體謠傳說，郎教授說應該買房或者不應該買房。我現在告訴各位，我從來沒有預測過房價，我沒這個水平。我也從來沒有告訴過朋友，什麽時候該買什麽時候不該買，我沒這個意思。
王牧笛：巴曙鬆前兩天警告說，搞經濟的不要輕易談房地產，老說老錯，尤其預測房價。這個東西太難預測了。
郎鹹平：你知道為什麽嗎？我給大家做一個理論分析。我們做學者的水平有限，搞的基本都是邏輯分析。但我們地產有邏輯嗎？所以說任何詳細預測都是傻的，不會準的。
李銀：中國的價格是不可能預測得到的。
王牧笛：所以說所有預測房價的經濟學家是既可笑又可悲的。我們不說房價，說說房地產開發商。最近房地產開發商的表態挺有意思的，比如說潘石屹，最近就惹了一個大麻煩。喬布斯不是去世了嘛，潘石屹在微博上說喬布斯逝世了，對他最好的紀念，蘋果應該大批量生產1000塊錢人民幣一部的iphone或者ipad，造福中國的民眾。很快網友就跟了帖子，瞬間引爆網絡。說假如潘總您逝世的話，是不是也應該推出1平方米1000元的商品房？這樣的話，億萬人民也會懷念你。潘石屹嚇壞了，刪帖了。潘石屹刪帖之後，一個新的叫“潘”的單位橫空出世。這個單位隻用於房地產領域，“1潘”等於每平米1000塊，這是潘石屹的表態。還有任誌強，最近退休了，我們叫退職了，退職之後也敢說話了。最近他就屢次表態說，政府如此嚴厲地調控，開發商很快就隻剩下褲衩了。
李銀：我個人覺得這個可能性不大，誰更怕開發商倒閉呢？銀行，因為房地產欠銀行的錢，數額還都特別大，房地產一垮的話，銀行的壞賬又多了。
郎鹹平：所以更可能的現象是大吃小、強吃弱，這是一定的。我們剛剛講很多地產公司開始有秩序地退出。它把項目都賣給大地產公司，這樣不但自己不會破產，不必降價求售，還能確保銀行的債權。所以說2011年上半年地產的收購兼並是56起，是去年的一倍。這個也避開了你剛剛所提出的銀行信貸危機的問題。
王牧笛：現在的情況是，一些小的地產商在火上烤，不行了它就走。大地產商的日子其實也不好過，比如說綠城，綠城也出了一些問題，綠城的董事長宋衛平最近就明確地跟媒體表態說，綠城分三步走，如果前兩步都不奏效的話，我就直接將價格降到最低，清倉大甩賣，房子賣完之後，我綠城再也不做房地產了。
郎鹹平：從2011年9月份開始，萬科又投資百億去買地了。
王牧笛：現在的地很便宜，差不多抄底了。
郎鹹平：最主要是因為萬科2009年犯了一個錯誤，它沒買足夠的地。現在是反其道而行之，開始買。還有招商地產，去年隻買了13億的地，今年買了108億。
李銀：今年的土地供應也增加了，大概是要推出21.8萬公頃的建設用地。而且萬科，它儲備的需求已經到了。
郎鹹平：你看現在買地的基本都是大地產商。我很擔心這種有秩序的退出會重蹈香港的覆轍，最後就剩四大天王。
李銀：壟斷。
郎鹹平：我們現在很擔心這幾個大的地產商，包括萬科、招商地產等等，將來有沒有可能控製我們的地產市場？如果被它們控製的話，會更容易進行行業內的勾結，更難降價。所以我更擔心我們老百姓會成為更可悲的房奴。
誰決定了房價的漲跌
我們提出一個新的理論，就是房價下跌看戶籍人口，房價上漲看非戶籍人口。現在就是因為這些戶籍人口沒有意願下跌，所以現在最多就是陰跌。
（嘉賓介紹：李銀，財經媒體人）
王牧笛：“十一”一過，又是聊房地產的時候了。所以今天我們跟穿著豹紋的郎教授一起來聊聊“房事”。行業內有一句話，九、十月份叫房地產的“金九銀十”。但是今年不一樣了，“金九”不再，“銀十”難續，現在媒體人稱“冷九寒十”。拿深圳來講，剛剛過去的這個黃金周，前三天全市隻成交17套房子。
郎鹹平：不讓人家買房子，人家怎麽成交呢？
王牧笛：先來看一段短片：九、十月是樓市的傳統旺季，素有“金九銀十”之稱，可2011年的樓市卻被網友戲稱為“鐵九銅十”、“冷九寒十”。2011年的十一假期，人們的手機上收到的除了親朋好友的祝福短信，更多的是各大樓盤不厭其煩的促銷廣告。一線城市樓市成交量，在十一黃金周均不同程度遭遇重創。隨著各地政府限貸、限購、限價政策的出台，明年房價會怎樣變化成為社會關注的焦點。中國銀行2011年10月11日發布的第四季度《中國經濟金融展望季報》稱，當前和未來一段時間，我國經濟失速風險正在加大，房價拐點將至。而《中國青年報》社會調查中心的在線調查顯示，47.2%的人認為明年自己所在城市的房價會繼續上漲。
王牧笛：每次我們聊房地產，都說在十字路口。我就發現房地產這個領域，就沒正兒八經在路上走過。十字路口是個什麽概念呢？就是意味著觀望。政府在觀望，打量著這個行業。房地產開發商在觀望，觀望著宏觀調控者下一步的舉措。民眾也在觀望，其實現在看房子的民眾依然很多，剛性需求一點都不少，但是隻傾聽不表態，走的時候留一句話，我隻是來探探行情。
郎鹹平：我們不做預測。現在的實際情況是這樣子，以北京為例，截止到我們做節目，北京郊區的通州跌了10%左右。但是市區內呢，隻是陰跌而已。我們把剛剛出來的2011年上半年的數據與2008年二季度的數據做下比較，看起來比較類似。2008年二季度，整個房地產開發的投資增速是很高的，全國為34%，5個核心城市是7%，之後從5個核心城市開始下跌，然後一片倒風，造成整個市場恐慌，這是2008年。透過今年上半年的數據，我們發現今年上半年全國房地產開發投資的增速變化不是很明顯，仍然保持在32.9%，但是，核心城市的投資增速相比去年大幅度下滑，北京由去年全年的24.1%跌到今年上半年的3.7%；上海由35.5%跌到了9.4%。這幾個數字一對比，好像要重蹈當時的覆轍了。我們再看今年第二季度新房供應的增長，跟今年第一季度相比，預售麵積環比增長78.3%，但是成交的麵積環比卻下降了16.3%。也就是說，我們現在的情況和2008年類似，由大城市開始，交易量開始下降，供應量大幅增加，而成交量似乎非常的不足。因此很多媒體，包括新華社，都在討論說房價要大跌。可是這是從上半年開始的數據，我們發現到現在，還以上海、北京為例，除了周邊比較偏僻的地方房價有下跌10%的現象，市區內的房價隻是小幅度地陰跌，和我們看的這個數據完全不吻合。現在跟2008年確實有點類似，超額供給的現象也超過2008年，但是為什麽房價還這麽堅挺？
王牧笛：網友開玩笑說，成交量是嚴重地萎縮，房價是輕度下跌，然後叫打折假摔。因為政府有關部門是在用限購令、房產稅這些嚴格監管拖著，房價才沒有大幅上升。但是成交量進入冰點是不爭的事實。
郎鹹平：房價為什麽不會漲，為什麽是陰跌？我想提出一個全新的觀念。以北京市為例，我們經過調研發現，北京市居民有房的比例是74.2%，有兩套房以上的是18.3%。北京的“限購令”允許北京市居民買兩套房，但是隻有18.3%的人有兩套房，因此買房的需求還是很大的。所以你看從2008年開始到2010年，三年平均下來，每年成交25萬套。為什麽？就是因為需求還是在的。但是以去年為例，我們發現三分之二的房產交易是二手房。那我再請問你，二手房交易看誰？就看這個74.2%的老百姓願不願意降價。那我請問你，除非信心崩潰，否則他們有什麽理由降價？有一套房的人要賣房的話，他可以不賣，住著就是了，幹嘛降價呢？有兩套房的人呢，他可以投機，他有什麽理由去大幅降價呢？
李銀：價差不夠。
郎鹹平：對，價差不夠，他急什麽呢？因此在北京，是這些有北京戶籍的老百姓決定了房價會不會跌，但是目前看不出他有下跌的意願。在北京、上海這些城市，非戶籍老百姓很多。以上海為例，非本地戶籍人口大概700多萬，但隻有5.5%的人有房，所以說他們才是房價上漲的最大動力。而這次“限購令”就是不準他們買，不準他們買的結果就是房價上不去。因此我們提出一個新的理論，就是房價下跌看戶籍人口，房價上漲看非戶籍人口。現在就是因為這些戶籍人口沒有意願下跌，所以現在最多就是陰跌。
李銀：膠著狀態。
我們會重蹈香港的覆轍嗎
我們經過研究發現一個非常奇特的現象，就是中小型地產商在有秩序地退出。我很擔心這種有秩序的退出會重蹈香港的覆轍，最後就剩四大天王。
郎鹹平：那為什麽周邊地區開始下跌呢？我們經過研究發現一個非常奇特的現象，就是中小型地產商在有秩序地退出。我們就以大龍地產為例，它是個上市公司，它就把手裏最好的項目——王府井西部會館以8.2億元的價格賣給其他開發商了，而不是賤價拋售。除此之外，還有很多上市公司把自己的房地產業務賣掉了，包括上海大江、金發科技、建發股份等等，都在有序地退出房地產行業。退出之後幹嘛去了？很多企業，包括鼎立股份、大連控股、華茂股份等二十多家地產公司都去做礦業了。有序退出都賣給誰了呢？賣給大地產商，比如說萬科。萬科在2010年上半年就收購了10個項目，其中最大的一宗交易是廣州萬科以31億元收購了廣州市番禺向信地產有限公司100%股權，獲得了新光城市花園項目。那我再請問你，中小地產商把項目賣給大地產商後有秩序退出，那大地產商拿到項目之後有沒有可能降價？它扛得住，它又不是沒錢。所以到最後有秩序退出的結果，是大地產商的地盤越來越大，因此它扛的能力越來越大，要它降價不是不可能，但是相對而言很難。
王牧笛：就等於說是房地產行業的重新洗牌，小的退出，大的吞並。大的是手中有糧，心中不慌，它不在乎。教授雖然沒有聊房價，但是他給我們的導向讓我們這些沒房的很失望，因為我們看到房價最多是輕度下跌。
郎鹹平：不，我沒有做任何的預測。現在有媒體謠傳說，郎教授說應該買房或者不應該買房。我現在告訴各位，我從來沒有預測過房價，我沒這個水平。我也從來沒有告訴過朋友，什麽時候該買什麽時候不該買，我沒這個意思。
王牧笛：巴曙鬆前兩天警告說，搞經濟的不要輕易談房地產，老說老錯，尤其預測房價。這個東西太難預測了。
郎鹹平：你知道為什麽嗎？我給大家做一個理論分析。我們做學者的水平有限，搞的基本都是邏輯分析。但我們地產有邏輯嗎？所以說任何詳細預測都是傻的，不會準的。
李銀：中國的價格是不可能預測得到的。
王牧笛：所以說所有預測房價的經濟學家是既可笑又可悲的。我們不說房價，說說房地產開發商。最近房地產開發商的表態挺有意思的，比如說潘石屹，最近就惹了一個大麻煩。喬布斯不是去世了嘛，潘石屹在微博上說喬布斯逝世了，對他最好的紀念，蘋果應該大批量生產1000塊錢人民幣一部的iphone或者ipad，造福中國的民眾。很快網友就跟了帖子，瞬間引爆網絡。說假如潘總您逝世的話，是不是也應該推出1平方米1000元的商品房？這樣的話，億萬人民也會懷念你。潘石屹嚇壞了，刪帖了。潘石屹刪帖之後，一個新的叫“潘”的單位橫空出世。這個單位隻用於房地產領域，“1潘”等於每平米1000塊，這是潘石屹的表態。還有任誌強，最近退休了，我們叫退職了，退職之後也敢說話了。最近他就屢次表態說，政府如此嚴厲地調控，開發商很快就隻剩下褲衩了。
李銀：我個人覺得這個可能性不大，誰更怕開發商倒閉呢？銀行，因為房地產欠銀行的錢，數額還都特別大，房地產一垮的話，銀行的壞賬又多了。
郎鹹平：所以更可能的現象是大吃小、強吃弱，這是一定的。我們剛剛講很多地產公司開始有秩序地退出。它把項目都賣給大地產公司，這樣不但自己不會破產，不必降價求售，還能確保銀行的債權。所以說2011年上半年地產的收購兼並是56起，是去年的一倍。這個也避開了你剛剛所提出的銀行信貸危機的問題。
王牧笛：現在的情況是，一些小的地產商在火上烤，不行了它就走。大地產商的日子其實也不好過，比如說綠城，綠城也出了一些問題，綠城的董事長宋衛平最近就明確地跟媒體表態說，綠城分三步走，如果前兩步都不奏效的話，我就直接將價格降到最低，清倉大甩賣，房子賣完之後，我綠城再也不做房地產了。
郎鹹平：從2011年9月份開始，萬科又投資百億去買地了。
王牧笛：現在的地很便宜，差不多抄底了。
郎鹹平：最主要是因為萬科2009年犯了一個錯誤，它沒買足夠的地。現在是反其道而行之，開始買。還有招商地產，去年隻買了13億的地，今年買了108億。
李銀：今年的土地供應也增加了，大概是要推出21.8萬公頃的建設用地。而且萬科，它儲備的需求已經到了。
郎鹹平：你看現在買地的基本都是大地產商。我很擔心這種有秩序的退出會重蹈香港的覆轍，最後就剩四大天王。
李銀：壟斷。
郎鹹平：我們現在很擔心這幾個大的地產商，包括萬科、招商地產等等，將來有沒有可能控製我們的地產市場？如果被它們控製的話，會更容易進行行業內的勾結，更難降價。所以我更擔心我們老百姓會成為更可悲的房奴。