梁騰早就意識到了吳瑕的出現，才是他重生後“邁向輝煌”的起點。
沒有吳瑕的幫襯，他就算擁有一大堆的“金點子”，實施起來也困難重重。其中大部分“金點子”，或許等不到“收益期”，就不了了之。
就算有一小部分屬於後世“大賺特賺”的金點子，梁騰在缺少吳瑕加持的情況下，即使僥幸“複製成功”，估計收益也要大大的“縮水”。
現在“後海四合院”和周邊的30畝地，統統都過戶到了梁騰的名下了，而他兩宗“不動產”支付的所有費用，也才一個億幾千萬。
“後海四合院”花了他不到七千萬，主要花了購買“四合院”上，契稅並不重。而那周邊30畝地因為采用了“贈予”的方式過戶，梁騰花費的幾千萬，全部用在了繳納“契稅”和手續費了。並且是連“李慶坤”老人那一份“契稅”，他也得幫出。一共出了兩份“契稅”的錢。
但拿到手紅本本之後，僅僅1億幾千萬的總支出，對梁騰而言，簡直是大賺特賺。
“後海”購入的這些房地產，未來十年內，妥妥的能替他創造出150億的財富。隨著時間的流逝，突破200億的市值，突破300億的市值……完全不是做夢。
國內的房地產，本質上逐漸由“住”的時代，轉變為“炒”的時代。
隻要給它時間，國內的房價完全有可以幾年“炒”上一個新台階。然後，以新房價作為“起點”，幾年之後，又“炒”上一個新台階……
當然，梁騰並不認為房地產的價格，會擁有無限上升空間。
但他如今拿地的成本實在太低了。未來幾年大賺特賺的美好前景，怎麽都不可能崩塌。
梁騰興.奮之餘，對於吳瑕這位大功臣，他總覺得應該“獎勵”對方一些實際的東西，才能表達他的感謝之意。
別說什麽人家吳大小姐家裏麵，有“不計其數”的財產等著“繼承”！不稀罕你送東西！
按照這種“邏輯”，梁騰幾個月前，在“封源區”撈到90多筆價值過億的房產之後，按照他的消費水平，可以一輩子使之不盡，衣食無憂了。那他是不是可以從那個時候就不需要再奮鬥了？
但梁騰照樣很努力的賺錢。到了“帝都”後，時間緊迫仍不望尋覓機會投資。每一次投資成功，獲益頗豐，他都高興得不得了。
這說明，你有了新收獲，就算今後用不上，你照樣會非常愉快的。這就是人們的共性。
梁騰不相信吳瑕會因為家裏房子多，就不稀罕他送她一棟“別墅”了。
憑梁騰跟吳瑕的交情，已經不需要說話藏著掖著。有話直接說。
吳瑕聽梁騰很坦誠的表示：想要送她一棟座落在“帝都”的別墅。位置和麵積什麽的，都可以任由她來挑選。
吳瑕表現出來的高興勁兒，大大出乎梁騰的意料。
梁騰那是看不透.年輕女子的心思。她把梁騰因為感激她幫了太多的大幫，要“獎勵”她的行為，視為梁騰在以委婉的方式，“追求”她了。
不錯！就是追求！
男人追女人，不就是從送禮物開始嗎？
這一次梁騰作為禮物送她的“別墅”，價值不菲（別墅能有便宜的嗎？）。說不是想追她，誰信？！
雖然送“別墅”給女孩，有點“暴.發戶”的俗氣。
但既然對方也是吳瑕心儀之人，她當然就沒有諸多挑剔了。
隻要他對她有心，俗氣不俗氣，都不是問題。
正因為有了上述的“解讀”，吳瑕很爽快接受了梁騰要贈送她“別墅”的建議。
至於讓她來挑選那“別墅”具體位置，吳瑕不用多作考慮，決定在“帝都”的五環邊上購置。
這完全不是出於要替梁騰“省錢”的考慮。
畢竟在吳瑕的單純的念頭中，既然她已經傾心於某一個人，她絕對能保證自己今後不會變心。而如今梁騰也表達了對她的追求之心。吳瑕不相信憑自己擁有的一切，包括容貌、能力、家庭背景之類（最重要的她擁有最真摯的情感），她所有的優質條件，最終會留不住心上人的一顆心。
既然如此，她現在挑選的“別墅”，以後當然也是夫妻倆的共同財富。她當然會選擇現階段最合適的，而不是考慮什麽“省錢”之類的因素。
她選擇在“帝都”的五環邊上挑選“別墅”，一個原因，是梁騰已經在“帝都”二環以內購置了35畝的土地了，不需要再多添一座“別墅”。
二是她父親吳震霆就在“帝都”的近郊擁有占地數千畝的超級大莊園。如今吳瑕暫時不想回老爸的大莊園居住，而她在“帝都”，名下隻有“英倫春天”那一處複式房產。“英倫春天”距離老爸的莊園，有點遠。如果她和梁騰擁有一棟位於“帝都”5環邊上的“別墅”，那離老爸家就挺近的了。
總之，方便回家探望吳震霆，也是吳瑕計劃在“帝都”5環邊上購置“別墅”的考慮之一。
梁騰當然不知道吳瑕的諸多考慮，見她毫不猶豫，決定要挑選5環邊上的“帝都”別墅，完全不需要考慮似的。
梁騰當然認為她這是不願意他太“破費”了。
梁騰心裏暗暗讚歎：吳瑕真是太體貼人了。誰家的少年這輩子能娶到她，真是幾世修來的福氣啊！
想到並不遙遠的將來，吳瑕肯定要嫁人的，梁騰心裏就泛起了強烈的不舍。
此時的他，仍不知道自己對於吳瑕的心意。仍然誤以為對於吳瑕的依賴，更多是出於事業上的需要。
其實，感情的天平，已經悄然發生了變化。更多的是一種“兩情相悅”，功利目的逐漸退卻。
梁騰沒有意識到這一層，或許也是因為吳瑕出身太高貴，限製了他的衝.動。也就是俗話說的，有點“不敢高攀”的感覺。
或許，有朝一日，當他真正明白自己的心意之後，他會變得更勇敢果決。
此刻梁騰對於自己的心思，仍處在比較懵懂的階段。他也沒有深究自己對吳瑕的“不舍”的原因，甚至很快就把那種異樣的心情，“清空”了。
梁騰饒有興趣的，跟吳瑕琢磨起“帝都”5環邊上有什麽別具特色的“別墅”？
吳瑕作為土生土長的“帝都人氏”，一向比較關注家鄉的新聞。加之5環離吳震霆的“莊園”並不太遠，吳瑕回家時經常路過那兒，自然對那一帶的“樓盤”情況，比較熟悉。
再說了，現在大房企開發的樓盤，30層左右的高層電梯房，越來越多，單純的“別墅群”卻相對很少。
究其原因，就是高端的“別墅房”，遠沒有高層的電梯商品房好賣。
因此，大房企也不是特別熱衷開發“別墅區”。
但梁騰卻知道，這“別墅”的升值空間，未來會遠遠的大於電梯房。不僅僅是它“環境優美，麵積更大”，而是後世開發興建“別墅群”，在許多大城市受到了限製。
那玩意兒太消耗“土地.資源”了。
用相同的麵積，建電梯高層樓盤，可以解決上千戶的“住房”問題，而興建“別墅群”，頂多能給幾十戶提供住房。
當然，大房企對“別墅群”的投資，不會完全杜絕。但會受限。別墅群越來越難開發，理所當然，它未來的“升值空間”就越大。
這些道理，梁騰當然很清楚。畢竟是重活一世的人士，沒有這點見識，就太陋了。
但他也不會大肆的購買“別墅”，用作投資“囤貨”。
這大房企開發的“別墅群”，那是開發商先賺取了一重利潤了的。他梁騰真正要投資這種項目，隻會自己拿地，然後自己開發——豈能讓別的開發商“壓縮”掉他的利潤空間呢？
大批量購進房子和別墅？
笑話！
他在“開放之都”還有數以千計的房子正在興建，等待合適的價格出售哩！
單單購置一、兩棟“別墅”，除了送吳瑕“別墅”，還可以留一棟自用。
趁著現在“帝都”的別墅還不算貴，值得購買。
梁騰覺得自己在“帝都”也需要一個“據點”的。也就是俗稱的“駐帝都辦事.處”。
“後海四合院”有那麽多地，當然可以設置一個“辦事.處”，但裝修和完成設計規劃，起碼需要一年左右的時間。
這之前，購買一棟別墅給吳瑕。另外再買一棟“別墅”，充當“辦事.處”過度一下，估計吳瑕也沒意見。
吳瑕認真思索著5環邊的“別墅區”的情況。
記憶中距離吳震霆的“莊園”較近的，5環邊上的“別墅群”，大約有3處。
這3處，有一處是大房企開發的“別墅區”，其餘兩處，則是經營範圍僅限於“帝都”的本地房企開發的。
吳瑕並非隻看“品牌和名氣”。
她經驗豐富，知道一些知名的大品牌，能保證的，隻是他們開發的房產地，不至於變成“爛尾樓”。但某些大品牌房企，為了追求利潤的最大化，在住房材料使用上，施工工藝方麵，往往是能省則省，最終導致大房企開發出來的“商品房”，質量非常糟糕。
尤其是一些打著“精裝修”幌子的商品房，品質令人更不敢恭維。
許多商品房的所謂的“精裝修”，按照一般人的標準來看，其實相當於“自建房”的簡單裝修罷了。自建房像那樣簡單裝修一下，頂多500到600塊一個平方的裝修費。而“精裝商品房”統一收取1000塊以上每平的裝修費。這費用算入了“購房款”總額之中。
這也罷了。
畢竟高層的商品房的裝修費，當然要比低層的“自建房”貴的。
像一包水泥25塊左右，要找人搬到30層的商品房上邊（裝修用料不允許用電梯的），每搬一層，收1塊錢的搬運費，搬到30層，單單一包水泥的“搬運費”就要你支付30塊。
一包水泥才多少錢？25塊就能買到425標號的水泥了。
運費比水泥價還要貴！
因此，有些購房者圖省事，選擇了購買“精裝房”。
但那商品房的精裝修質量，實在令人側目。
尤其令人“細思極恐”的一點，就是樓房主體本身的質量，如果很糟糕的話，進行了“裝修”，直接就被裝修給“粉飾”掉了。
即使有質量問題，也容易被遮掩著，三年五載的，你看不到。
因此，吳瑕對於“帝都”5環邊上的那三個“別墅區”，首先看不上的，就是那個大品牌房企開發的“別墅區”。
那個來自南方大城市的大房企，雖然近幾年，年年都躋身國內十大房企之列。
那僅僅證明它的規模大而已，無法保證它的質量高。
據吳瑕所知，那個大房企，近些年靠.著舉債來迅速擴張。據不完全統.計，該大房企的“負債率”已經高達百分之一百五十。也就是說，賣掉它名下的所有固定資產，都不夠償還它自身欠下的巨額債務。
這樣高的負債率，在國內諸多房企中，首屈一指。
一般來說，普通的房企頂多是“負債率”維持在七成到八成左右，那也算正常。
不過呢，隻要大企房一直可以不斷的賣房子，不斷償還銀行的欠債利息，以及每年償還一小部分的本金，它也能一直發展下去。
它麵臨的風險，uu看書.uuknh.co 就遠高於其它房企。
到了梁騰重生的那個年代，房控措施越來越嚴格，就算這“負債率”第一的大房企，也不得不停止擴張的步伐，停止瘋狂囤地了。轉而拋售了一部分儲備用地，變現之後，逐步壓低“負債率”。
在梁騰重生前的那個時代，已經有風聲傳出來了，在未來一個時期，房企都得賣“現房”，不得再賣“期房”。
現在仍“時間未定”。但如果在將來某個時期，真正實施了這種政.策的話，國內絕大多數的房企沒了“預售”房子收上來的“預售款”，真是要進入“寒冬時期”。
直接掛掉九成的房企，都有可能！
吳瑕也算是眼光敏銳之人。她就從來不迷.信什麽大房企。
對於“帝都”5環邊上的三處“別墅區”，吳瑕對那個大房企的建房品質，一點信心都欠奉，她首先就篩掉了大企房開發的那一處“別墅區”。
剩下兩處本地開發的“別墅區”，各有其優勢，吳瑕準備實地查看一番，再決定在哪一處置業。
沒有吳瑕的幫襯，他就算擁有一大堆的“金點子”，實施起來也困難重重。其中大部分“金點子”，或許等不到“收益期”，就不了了之。
就算有一小部分屬於後世“大賺特賺”的金點子，梁騰在缺少吳瑕加持的情況下，即使僥幸“複製成功”，估計收益也要大大的“縮水”。
現在“後海四合院”和周邊的30畝地，統統都過戶到了梁騰的名下了，而他兩宗“不動產”支付的所有費用，也才一個億幾千萬。
“後海四合院”花了他不到七千萬，主要花了購買“四合院”上，契稅並不重。而那周邊30畝地因為采用了“贈予”的方式過戶，梁騰花費的幾千萬，全部用在了繳納“契稅”和手續費了。並且是連“李慶坤”老人那一份“契稅”，他也得幫出。一共出了兩份“契稅”的錢。
但拿到手紅本本之後，僅僅1億幾千萬的總支出，對梁騰而言，簡直是大賺特賺。
“後海”購入的這些房地產，未來十年內，妥妥的能替他創造出150億的財富。隨著時間的流逝，突破200億的市值，突破300億的市值……完全不是做夢。
國內的房地產，本質上逐漸由“住”的時代，轉變為“炒”的時代。
隻要給它時間，國內的房價完全有可以幾年“炒”上一個新台階。然後，以新房價作為“起點”，幾年之後，又“炒”上一個新台階……
當然，梁騰並不認為房地產的價格，會擁有無限上升空間。
但他如今拿地的成本實在太低了。未來幾年大賺特賺的美好前景，怎麽都不可能崩塌。
梁騰興.奮之餘，對於吳瑕這位大功臣，他總覺得應該“獎勵”對方一些實際的東西，才能表達他的感謝之意。
別說什麽人家吳大小姐家裏麵，有“不計其數”的財產等著“繼承”！不稀罕你送東西！
按照這種“邏輯”，梁騰幾個月前，在“封源區”撈到90多筆價值過億的房產之後，按照他的消費水平，可以一輩子使之不盡，衣食無憂了。那他是不是可以從那個時候就不需要再奮鬥了？
但梁騰照樣很努力的賺錢。到了“帝都”後，時間緊迫仍不望尋覓機會投資。每一次投資成功，獲益頗豐，他都高興得不得了。
這說明，你有了新收獲，就算今後用不上，你照樣會非常愉快的。這就是人們的共性。
梁騰不相信吳瑕會因為家裏房子多，就不稀罕他送她一棟“別墅”了。
憑梁騰跟吳瑕的交情，已經不需要說話藏著掖著。有話直接說。
吳瑕聽梁騰很坦誠的表示：想要送她一棟座落在“帝都”的別墅。位置和麵積什麽的，都可以任由她來挑選。
吳瑕表現出來的高興勁兒，大大出乎梁騰的意料。
梁騰那是看不透.年輕女子的心思。她把梁騰因為感激她幫了太多的大幫，要“獎勵”她的行為，視為梁騰在以委婉的方式，“追求”她了。
不錯！就是追求！
男人追女人，不就是從送禮物開始嗎？
這一次梁騰作為禮物送她的“別墅”，價值不菲（別墅能有便宜的嗎？）。說不是想追她，誰信？！
雖然送“別墅”給女孩，有點“暴.發戶”的俗氣。
但既然對方也是吳瑕心儀之人，她當然就沒有諸多挑剔了。
隻要他對她有心，俗氣不俗氣，都不是問題。
正因為有了上述的“解讀”，吳瑕很爽快接受了梁騰要贈送她“別墅”的建議。
至於讓她來挑選那“別墅”具體位置，吳瑕不用多作考慮，決定在“帝都”的五環邊上購置。
這完全不是出於要替梁騰“省錢”的考慮。
畢竟在吳瑕的單純的念頭中，既然她已經傾心於某一個人，她絕對能保證自己今後不會變心。而如今梁騰也表達了對她的追求之心。吳瑕不相信憑自己擁有的一切，包括容貌、能力、家庭背景之類（最重要的她擁有最真摯的情感），她所有的優質條件，最終會留不住心上人的一顆心。
既然如此，她現在挑選的“別墅”，以後當然也是夫妻倆的共同財富。她當然會選擇現階段最合適的，而不是考慮什麽“省錢”之類的因素。
她選擇在“帝都”的五環邊上挑選“別墅”，一個原因，是梁騰已經在“帝都”二環以內購置了35畝的土地了，不需要再多添一座“別墅”。
二是她父親吳震霆就在“帝都”的近郊擁有占地數千畝的超級大莊園。如今吳瑕暫時不想回老爸的大莊園居住，而她在“帝都”，名下隻有“英倫春天”那一處複式房產。“英倫春天”距離老爸的莊園，有點遠。如果她和梁騰擁有一棟位於“帝都”5環邊上的“別墅”，那離老爸家就挺近的了。
總之，方便回家探望吳震霆，也是吳瑕計劃在“帝都”5環邊上購置“別墅”的考慮之一。
梁騰當然不知道吳瑕的諸多考慮，見她毫不猶豫，決定要挑選5環邊上的“帝都”別墅，完全不需要考慮似的。
梁騰當然認為她這是不願意他太“破費”了。
梁騰心裏暗暗讚歎：吳瑕真是太體貼人了。誰家的少年這輩子能娶到她，真是幾世修來的福氣啊！
想到並不遙遠的將來，吳瑕肯定要嫁人的，梁騰心裏就泛起了強烈的不舍。
此時的他，仍不知道自己對於吳瑕的心意。仍然誤以為對於吳瑕的依賴，更多是出於事業上的需要。
其實，感情的天平，已經悄然發生了變化。更多的是一種“兩情相悅”，功利目的逐漸退卻。
梁騰沒有意識到這一層，或許也是因為吳瑕出身太高貴，限製了他的衝.動。也就是俗話說的，有點“不敢高攀”的感覺。
或許，有朝一日，當他真正明白自己的心意之後，他會變得更勇敢果決。
此刻梁騰對於自己的心思，仍處在比較懵懂的階段。他也沒有深究自己對吳瑕的“不舍”的原因，甚至很快就把那種異樣的心情，“清空”了。
梁騰饒有興趣的，跟吳瑕琢磨起“帝都”5環邊上有什麽別具特色的“別墅”？
吳瑕作為土生土長的“帝都人氏”，一向比較關注家鄉的新聞。加之5環離吳震霆的“莊園”並不太遠，吳瑕回家時經常路過那兒，自然對那一帶的“樓盤”情況，比較熟悉。
再說了，現在大房企開發的樓盤，30層左右的高層電梯房，越來越多，單純的“別墅群”卻相對很少。
究其原因，就是高端的“別墅房”，遠沒有高層的電梯商品房好賣。
因此，大房企也不是特別熱衷開發“別墅區”。
但梁騰卻知道，這“別墅”的升值空間，未來會遠遠的大於電梯房。不僅僅是它“環境優美，麵積更大”，而是後世開發興建“別墅群”，在許多大城市受到了限製。
那玩意兒太消耗“土地.資源”了。
用相同的麵積，建電梯高層樓盤，可以解決上千戶的“住房”問題，而興建“別墅群”，頂多能給幾十戶提供住房。
當然，大房企對“別墅群”的投資，不會完全杜絕。但會受限。別墅群越來越難開發，理所當然，它未來的“升值空間”就越大。
這些道理，梁騰當然很清楚。畢竟是重活一世的人士，沒有這點見識，就太陋了。
但他也不會大肆的購買“別墅”，用作投資“囤貨”。
這大房企開發的“別墅群”，那是開發商先賺取了一重利潤了的。他梁騰真正要投資這種項目，隻會自己拿地，然後自己開發——豈能讓別的開發商“壓縮”掉他的利潤空間呢？
大批量購進房子和別墅？
笑話！
他在“開放之都”還有數以千計的房子正在興建，等待合適的價格出售哩！
單單購置一、兩棟“別墅”，除了送吳瑕“別墅”，還可以留一棟自用。
趁著現在“帝都”的別墅還不算貴，值得購買。
梁騰覺得自己在“帝都”也需要一個“據點”的。也就是俗稱的“駐帝都辦事.處”。
“後海四合院”有那麽多地，當然可以設置一個“辦事.處”，但裝修和完成設計規劃，起碼需要一年左右的時間。
這之前，購買一棟別墅給吳瑕。另外再買一棟“別墅”，充當“辦事.處”過度一下，估計吳瑕也沒意見。
吳瑕認真思索著5環邊的“別墅區”的情況。
記憶中距離吳震霆的“莊園”較近的，5環邊上的“別墅群”，大約有3處。
這3處，有一處是大房企開發的“別墅區”，其餘兩處，則是經營範圍僅限於“帝都”的本地房企開發的。
吳瑕並非隻看“品牌和名氣”。
她經驗豐富，知道一些知名的大品牌，能保證的，隻是他們開發的房產地，不至於變成“爛尾樓”。但某些大品牌房企，為了追求利潤的最大化，在住房材料使用上，施工工藝方麵，往往是能省則省，最終導致大房企開發出來的“商品房”，質量非常糟糕。
尤其是一些打著“精裝修”幌子的商品房，品質令人更不敢恭維。
許多商品房的所謂的“精裝修”，按照一般人的標準來看，其實相當於“自建房”的簡單裝修罷了。自建房像那樣簡單裝修一下，頂多500到600塊一個平方的裝修費。而“精裝商品房”統一收取1000塊以上每平的裝修費。這費用算入了“購房款”總額之中。
這也罷了。
畢竟高層的商品房的裝修費，當然要比低層的“自建房”貴的。
像一包水泥25塊左右，要找人搬到30層的商品房上邊（裝修用料不允許用電梯的），每搬一層，收1塊錢的搬運費，搬到30層，單單一包水泥的“搬運費”就要你支付30塊。
一包水泥才多少錢？25塊就能買到425標號的水泥了。
運費比水泥價還要貴！
因此，有些購房者圖省事，選擇了購買“精裝房”。
但那商品房的精裝修質量，實在令人側目。
尤其令人“細思極恐”的一點，就是樓房主體本身的質量，如果很糟糕的話，進行了“裝修”，直接就被裝修給“粉飾”掉了。
即使有質量問題，也容易被遮掩著，三年五載的，你看不到。
因此，吳瑕對於“帝都”5環邊上的那三個“別墅區”，首先看不上的，就是那個大品牌房企開發的“別墅區”。
那個來自南方大城市的大房企，雖然近幾年，年年都躋身國內十大房企之列。
那僅僅證明它的規模大而已，無法保證它的質量高。
據吳瑕所知，那個大房企，近些年靠.著舉債來迅速擴張。據不完全統.計，該大房企的“負債率”已經高達百分之一百五十。也就是說，賣掉它名下的所有固定資產，都不夠償還它自身欠下的巨額債務。
這樣高的負債率，在國內諸多房企中，首屈一指。
一般來說，普通的房企頂多是“負債率”維持在七成到八成左右，那也算正常。
不過呢，隻要大企房一直可以不斷的賣房子，不斷償還銀行的欠債利息，以及每年償還一小部分的本金，它也能一直發展下去。
它麵臨的風險，uu看書.uuknh.co 就遠高於其它房企。
到了梁騰重生的那個年代，房控措施越來越嚴格，就算這“負債率”第一的大房企，也不得不停止擴張的步伐，停止瘋狂囤地了。轉而拋售了一部分儲備用地，變現之後，逐步壓低“負債率”。
在梁騰重生前的那個時代，已經有風聲傳出來了，在未來一個時期，房企都得賣“現房”，不得再賣“期房”。
現在仍“時間未定”。但如果在將來某個時期，真正實施了這種政.策的話，國內絕大多數的房企沒了“預售”房子收上來的“預售款”，真是要進入“寒冬時期”。
直接掛掉九成的房企，都有可能！
吳瑕也算是眼光敏銳之人。她就從來不迷.信什麽大房企。
對於“帝都”5環邊上的三處“別墅區”，吳瑕對那個大房企的建房品質，一點信心都欠奉，她首先就篩掉了大企房開發的那一處“別墅區”。
剩下兩處本地開發的“別墅區”，各有其優勢，吳瑕準備實地查看一番，再決定在哪一處置業。