關昊開心地笑了，說道：“行啊，我在關總的辦公室等你，幹糧就別帶了，太麻煩，帶著嘴來就行了。”
趙剛高興得應著就掛了電話，他跟鄭亮說道：“咱們親自去請他。”
鄭亮搓著大手笑了，說道：“我去合適嗎？”
趙剛想了想說道：“也沒有什麽不合適的，走吧，你開車，別帶司機了。”
鄭亮說：“我沒有帶司機。
“好，那我們抓緊，可以跟他多呆一會。”趙剛說著就收拾桌上的東西。
這時小宋過來了，他說：“劉主任給你打電話說是占線，她說讓你接小孩，她在外邊采訪回不來。”
趙剛說道：“給你車鑰匙，你負責接，然後送到他姥姥家。我有事要和鄭總出去。”說完就給了小宋車鑰匙，和鄭亮一起走了出去。
在關垚的辦公室裏，關昊放下趙剛的電話，對夏霽菡說道：“老趙要來，邀請咱們參加鄭亮的高爾夫球邀請賽。”
夏霽菡看著他笑笑沒說話，關昊又問：“特別強調邀請你去。”
關垚說道：“如果感覺沒問題就去吧，散散心，不過隻有哥哥一個人陪駕肯定不行，我也一起去。”
關昊說：“你湊什麽熱鬧，陪駕的事你就不用惦記了。”說完就笑了。
關垚說：“這你就不講究了，過去皇帝和皇後出行，都是前擁後簇的，就你們倆光杆司令沒個跑腿的哪兒行啊？”
“跑腿兒也不用你，到別處不敢說，到了督城，有的是跑腿兒的。你還是安心搞你的企業吧。”關昊說。
關垚衝夏霽菡做了鬼臉。
夏霽菡不由的笑了，她也很想回督城看看去，但是她不知道眼下丈夫公開參加督城的活動是否合適，就笑笑沒表態，她的意思很明顯，服從丈夫的決定。
周月進來了，她的肚子已經很明顯了，她笑著跟哥嫂打過招呼後，就要給哥嫂沏水，關垚說道：“小月，你陪小夏參觀一下咱們企業環境，我和哥哥說點事。”
夏霽菡還是第一次來關垚的公司，她站起身就跟周月往出走。
關垚拿出一些資料遞給哥哥，說道：“這裏有兩個地塊，一個是外環的位置，一個是三線城市也就是塞北，說真的我都看上了，但要是同時進行的話牽扯精力太大不說，跟銀行貸款也會困難。”
關昊接過材料看了看，不知為什麽，小垚對塞北這麽情有獨鍾。於是就說道：“外環這塊肯定沒問題，今天是外環，說不定明天就內環了，城市發展的速度這麽快，近幾年房價隻會漲不會落，這個項目要盡快拿下來，你注意，所有的在建項目都必須要在奧運之前完工，而且收回投資。另外記住我的話，奧運前一兩年不要搞長線投資，短線投資最好也不要搞。塞北項目沒得說，必須放棄，不管他們給了你多大的優惠，都要放棄。這個不用討論。”
“哥，幾乎是白給？”
“那也不行，就是白給，你建設是需要投入的，但是回報呢？我知道京城房地產市場競爭太過激烈，你想到塞北抓住先機，你這個想法很好。道理不用我講，你自己可以算一筆賬，假如你前幾年在那裏投資了，到現在是虧是盈你心裏應該有數了吧？即便是盈利的話，你資金的回報率如何？再有，那裏牽扯了你的資金，這裏就會分散你的資金實力，這個道理簡而易懂。塞北，你可以一直關注，但就目前看，還遠沒到應該投資的地步。”
關垚給哥哥接了一杯純水，放到了哥哥麵前，哥哥又說道：“小垚，我不知道你最近關注沒關注美國的金融政策。”
關垚知道哥哥是經濟金融碩士，對國內外金融政策很有研究，在哥哥麵前他不敢不懂裝懂，搖搖頭說：“知道一點，但沒有研究。”
關昊說道：“你看上的地塊肯定沒什麽問題，關鍵是國家未來的調控問題。這個所謂的未來對房地產業來說目前還是有一段距離的，但是搞企業不研究這些就會造成決策失誤。今天說到這裏我也就跟你談談我的想法，，我對未來充滿了憂慮。公司在海外的it市場怎麽樣？”
關垚說：“不錯呀？你那個同學建議在德克薩斯州和芝加哥再建兩個工廠，這個事我早就想跟你商量，小夏出了這事後我怕你煩，就沒來得及說。”
關昊皺起眉頭，問道：“你同意了嗎？”
“我口頭上同意了，但是我說我在進一步考慮考慮再做最後的決定。”
關昊急忙說道：“小垚，這個決定絕對不行，你如果說服不了他就退股撤資！”他說的非常堅決。
中正集團有兩大塊內容，一個是海外的it產業和房地產開發。it產業又分國內和國外，房地產隻限於北京和周邊地區，目前還沒有向外拓展。
關垚感覺今天哥哥說話比較武斷，但是哥哥說話向來都有充分的理論根據和事實根據才這麽武斷的，他沒有問為什麽，而是洗耳恭聽。
“小垚，我不知道你最近注意沒注意美國，據我觀察，布什政府連續這麽多年的實施零利率的政策，極大的刺激了國內民眾的消費欲望，從政策大環境來看，20世紀90年代以來，隨著美國放鬆金融管製，推行向低收入家庭和少數種族傾斜的住房政策導向，針對分期付款購房的利息支出可免個人所得稅的稅收政策激勵，以及金融產品創新和住宅抵押信貸經營方式等因素的共同作用，美國次級抵押貸款市場迅速興起，並在2001年以後的低利率環境中急劇膨脹。1994年，次級住房抵押貸款年度發行量不過350億美元，自2003年以來，這類高風險按揭貸款總額超過了2萬億美元。你知道這意味著什麽？”
他看著關垚。
關垚剛要回答，關昊就說道：“意外著泡沫！意味著有可能出現很強大的金融風險。從再融資和財務杠杆效應來看，由於2001年以後低利率催生了美國房地產繁榮，房價持續走高，房產不斷增值，美國人發現，高價變現房產不僅可以還貸，而且還能賺上一筆用於花銷。如果安排再融資，貸款利率通常低於消費信貸，而且貸款利息支付還可減免個人所得稅。這種生財術，吸引了許多低收入、信用記錄差者加入次貸隊伍，但其根本目的不在於成為房產的主人，而是希望通過再融資和產權貸款等金融工具得到更多消費信貸，獲得更多利息免稅優惠。於是，就有了美國老太太和中國老太太的故事。”
他喝了一口水接著說道：“可怕的不是這個，國內許多著名經濟學家都在密切關注美國動向，他們都有一個共同的擔心，那就是新一輪的金融危機。而真的一旦危機了，為了維持這樣一種負債發展模式，美國不惜動用其軍事政治工具以及金融戰爭、金融騙術等各種手段，通過一個又一個題材炒作，將世界各國手中的美元連哄帶嚇地趕回美國。美國會用透支明天的辦法維持著今天的增長。20世紀80年代以來，曆次具有世界影響的金融危機，莫不與此有關。即便會爆發危機，美國人也會用國家的信譽來進行一次“敦刻爾克撤退”，有的是辦法為自己解套。因為當今世界各國對美元過分依賴，這是事實。 你一定不要認為這隻是美國的事，隻是你那一點海外市場的事，有可能是全球的事。”
關昊唯恐關垚聽不進去這麽枯燥的理論，就加重了語氣說道：“小公司要想規避這種風險，最行之有效的辦法就是加快資金回籠，縮短投入戰線，回報周期絕對不能超過四年，記住，四年。這個時間還是從眼下算起，如果不算今年的話就是三年。如果你塞北的項目超過這個時間的話，就不要考慮。當然京城項目沒有問題，你圖紙隻要一出來就有人出錢買樓。我說的三四年時間是指國內，國外這個時間會更短，甚至一到兩年。”
關垚認真的聽著，不敢插話。這時又聽哥哥說：“海外業務不要擴大了，盡可能的收縮，你知道嗎，抗風險能力最好的佐證就是沒有外債，還要有足夠的資金儲備。這次專家們預測的這場風險是遲早的事，肯定會來，如果不來那就是上帝真的存在了。為什麽我要說三四年的時間，這個時間僅限於我們中國，因為我們不久有個奧運，奧運拉動經濟是顯而易見的，但是奧運過了呢？恐怕也會有一些泡沫破裂。基於奧運前這三四年的時間，隻要是在北京，哪怕周邊地帶，有地皮你就盡可能的去爭取，但是你也要有一個回報期，回報底線必須控製在奧運之前。”
關垚有些緊張了，手心裏冒出了汗，就在今天早上，他幾乎就要在美國擴大業務的各個董事協議書上簽字了。
趙剛高興得應著就掛了電話，他跟鄭亮說道：“咱們親自去請他。”
鄭亮搓著大手笑了，說道：“我去合適嗎？”
趙剛想了想說道：“也沒有什麽不合適的，走吧，你開車，別帶司機了。”
鄭亮說：“我沒有帶司機。
“好，那我們抓緊，可以跟他多呆一會。”趙剛說著就收拾桌上的東西。
這時小宋過來了，他說：“劉主任給你打電話說是占線，她說讓你接小孩，她在外邊采訪回不來。”
趙剛說道：“給你車鑰匙，你負責接，然後送到他姥姥家。我有事要和鄭總出去。”說完就給了小宋車鑰匙，和鄭亮一起走了出去。
在關垚的辦公室裏，關昊放下趙剛的電話，對夏霽菡說道：“老趙要來，邀請咱們參加鄭亮的高爾夫球邀請賽。”
夏霽菡看著他笑笑沒說話，關昊又問：“特別強調邀請你去。”
關垚說道：“如果感覺沒問題就去吧，散散心，不過隻有哥哥一個人陪駕肯定不行，我也一起去。”
關昊說：“你湊什麽熱鬧，陪駕的事你就不用惦記了。”說完就笑了。
關垚說：“這你就不講究了，過去皇帝和皇後出行，都是前擁後簇的，就你們倆光杆司令沒個跑腿的哪兒行啊？”
“跑腿兒也不用你，到別處不敢說，到了督城，有的是跑腿兒的。你還是安心搞你的企業吧。”關昊說。
關垚衝夏霽菡做了鬼臉。
夏霽菡不由的笑了，她也很想回督城看看去，但是她不知道眼下丈夫公開參加督城的活動是否合適，就笑笑沒表態，她的意思很明顯，服從丈夫的決定。
周月進來了，她的肚子已經很明顯了，她笑著跟哥嫂打過招呼後，就要給哥嫂沏水，關垚說道：“小月，你陪小夏參觀一下咱們企業環境，我和哥哥說點事。”
夏霽菡還是第一次來關垚的公司，她站起身就跟周月往出走。
關垚拿出一些資料遞給哥哥，說道：“這裏有兩個地塊，一個是外環的位置，一個是三線城市也就是塞北，說真的我都看上了，但要是同時進行的話牽扯精力太大不說，跟銀行貸款也會困難。”
關昊接過材料看了看，不知為什麽，小垚對塞北這麽情有獨鍾。於是就說道：“外環這塊肯定沒問題，今天是外環，說不定明天就內環了，城市發展的速度這麽快，近幾年房價隻會漲不會落，這個項目要盡快拿下來，你注意，所有的在建項目都必須要在奧運之前完工，而且收回投資。另外記住我的話，奧運前一兩年不要搞長線投資，短線投資最好也不要搞。塞北項目沒得說，必須放棄，不管他們給了你多大的優惠，都要放棄。這個不用討論。”
“哥，幾乎是白給？”
“那也不行，就是白給，你建設是需要投入的，但是回報呢？我知道京城房地產市場競爭太過激烈，你想到塞北抓住先機，你這個想法很好。道理不用我講，你自己可以算一筆賬，假如你前幾年在那裏投資了，到現在是虧是盈你心裏應該有數了吧？即便是盈利的話，你資金的回報率如何？再有，那裏牽扯了你的資金，這裏就會分散你的資金實力，這個道理簡而易懂。塞北，你可以一直關注，但就目前看，還遠沒到應該投資的地步。”
關垚給哥哥接了一杯純水，放到了哥哥麵前，哥哥又說道：“小垚，我不知道你最近關注沒關注美國的金融政策。”
關垚知道哥哥是經濟金融碩士，對國內外金融政策很有研究，在哥哥麵前他不敢不懂裝懂，搖搖頭說：“知道一點，但沒有研究。”
關昊說道：“你看上的地塊肯定沒什麽問題，關鍵是國家未來的調控問題。這個所謂的未來對房地產業來說目前還是有一段距離的，但是搞企業不研究這些就會造成決策失誤。今天說到這裏我也就跟你談談我的想法，，我對未來充滿了憂慮。公司在海外的it市場怎麽樣？”
關垚說：“不錯呀？你那個同學建議在德克薩斯州和芝加哥再建兩個工廠，這個事我早就想跟你商量，小夏出了這事後我怕你煩，就沒來得及說。”
關昊皺起眉頭，問道：“你同意了嗎？”
“我口頭上同意了，但是我說我在進一步考慮考慮再做最後的決定。”
關昊急忙說道：“小垚，這個決定絕對不行，你如果說服不了他就退股撤資！”他說的非常堅決。
中正集團有兩大塊內容，一個是海外的it產業和房地產開發。it產業又分國內和國外，房地產隻限於北京和周邊地區，目前還沒有向外拓展。
關垚感覺今天哥哥說話比較武斷，但是哥哥說話向來都有充分的理論根據和事實根據才這麽武斷的，他沒有問為什麽，而是洗耳恭聽。
“小垚，我不知道你最近注意沒注意美國，據我觀察，布什政府連續這麽多年的實施零利率的政策，極大的刺激了國內民眾的消費欲望，從政策大環境來看，20世紀90年代以來，隨著美國放鬆金融管製，推行向低收入家庭和少數種族傾斜的住房政策導向，針對分期付款購房的利息支出可免個人所得稅的稅收政策激勵，以及金融產品創新和住宅抵押信貸經營方式等因素的共同作用，美國次級抵押貸款市場迅速興起，並在2001年以後的低利率環境中急劇膨脹。1994年，次級住房抵押貸款年度發行量不過350億美元，自2003年以來，這類高風險按揭貸款總額超過了2萬億美元。你知道這意味著什麽？”
他看著關垚。
關垚剛要回答，關昊就說道：“意外著泡沫！意味著有可能出現很強大的金融風險。從再融資和財務杠杆效應來看，由於2001年以後低利率催生了美國房地產繁榮，房價持續走高，房產不斷增值，美國人發現，高價變現房產不僅可以還貸，而且還能賺上一筆用於花銷。如果安排再融資，貸款利率通常低於消費信貸，而且貸款利息支付還可減免個人所得稅。這種生財術，吸引了許多低收入、信用記錄差者加入次貸隊伍，但其根本目的不在於成為房產的主人，而是希望通過再融資和產權貸款等金融工具得到更多消費信貸，獲得更多利息免稅優惠。於是，就有了美國老太太和中國老太太的故事。”
他喝了一口水接著說道：“可怕的不是這個，國內許多著名經濟學家都在密切關注美國動向，他們都有一個共同的擔心，那就是新一輪的金融危機。而真的一旦危機了，為了維持這樣一種負債發展模式，美國不惜動用其軍事政治工具以及金融戰爭、金融騙術等各種手段，通過一個又一個題材炒作，將世界各國手中的美元連哄帶嚇地趕回美國。美國會用透支明天的辦法維持著今天的增長。20世紀80年代以來，曆次具有世界影響的金融危機，莫不與此有關。即便會爆發危機，美國人也會用國家的信譽來進行一次“敦刻爾克撤退”，有的是辦法為自己解套。因為當今世界各國對美元過分依賴，這是事實。 你一定不要認為這隻是美國的事，隻是你那一點海外市場的事，有可能是全球的事。”
關昊唯恐關垚聽不進去這麽枯燥的理論，就加重了語氣說道：“小公司要想規避這種風險，最行之有效的辦法就是加快資金回籠，縮短投入戰線，回報周期絕對不能超過四年，記住，四年。這個時間還是從眼下算起，如果不算今年的話就是三年。如果你塞北的項目超過這個時間的話，就不要考慮。當然京城項目沒有問題，你圖紙隻要一出來就有人出錢買樓。我說的三四年時間是指國內，國外這個時間會更短，甚至一到兩年。”
關垚認真的聽著，不敢插話。這時又聽哥哥說：“海外業務不要擴大了，盡可能的收縮，你知道嗎，抗風險能力最好的佐證就是沒有外債，還要有足夠的資金儲備。這次專家們預測的這場風險是遲早的事，肯定會來，如果不來那就是上帝真的存在了。為什麽我要說三四年的時間，這個時間僅限於我們中國，因為我們不久有個奧運，奧運拉動經濟是顯而易見的，但是奧運過了呢？恐怕也會有一些泡沫破裂。基於奧運前這三四年的時間，隻要是在北京，哪怕周邊地帶，有地皮你就盡可能的去爭取，但是你也要有一個回報期，回報底線必須控製在奧運之前。”
關垚有些緊張了，手心裏冒出了汗，就在今天早上，他幾乎就要在美國擴大業務的各個董事協議書上簽字了。