第五百二十四章聚會的目的
……
簡單的打過招呼後，程廷華他們陪著郭守雲走進了別墅。大家分賓主落座，隱隱占據主導地位的郭守雲也不想氣氛太尷尬便主動開口。
“今天的晚宴很豐富嗎！”
“難得有你這樣的貴客臨門，我們當然要準備的充分一些。”程廷華笑道。
“看來今晚我可以放開肚皮好好吃一頓了。”
“這樣最好。…那我們開始？邊吃邊聊！”
“後麵沒有其他人要來嗎？”
“沒了，就我們這些。今天到場的都是自己人！”
郭守雲微笑著點了點頭。
作為宴會組織者的程廷華，招呼著為大家倒上紅酒後，舉起酒杯。
“為我們朋友再次相聚，尤其是布魯斯的到訪，幹杯！”
“幹杯！”
一杯酒下肚，最初生疏的氣氛也有些淡化了。幾人對視了一眼後，姚芊芊開口道：“布魯斯，我們打算讓聯合地產上市，你覺得怎麽樣？”
“上市？”
“沒錯！”
“有公司最近的運營資料嗎？有的話，給我看一下！”
當初投資聯合地產，更多的是看在大家都是華人的份上幫他們一把。因此，即便擁有14.8%聯合地產的原始股，郭守雲也隻是以郭氏家族信托的名義委派了一名代表自己的董事，監督公司的財務和運營。除了看看它的季度報表和年度報表，以及在股東們打算擴股增資的時候，投入資金維持自己的持股比例之外，他本人基本沒參與過聯合地產的經營。
“當然！”
姚芊芊點頭後看向程廷華，後者是聯合地產的正牌ceo。在場的所有人，他對聯合地產的運營資料最為熟悉。
在聽到郭守雲的問話後，程廷華起身把提前準備好的電腦拿了過來。找到公司運營方麵，尤其是最近的財務資料後，放到了郭守雲麵前。
“截止2003年5月份，聯合地產擁有總資產4.37億美元，負債1.12億美元。兩季度營業收入8570萬美元，非營業收入1205萬美元，淨利潤1725萬美元！目前開發和待開發的地塊有21塊，總計麵積5.76萬平方英尺…。”
看著手裏的資料，郭守雲心中估算了一下，中間經過四次注資，以及三年多的發展後，當初注冊基金1500萬美元的聯合地產，規模已經增長了近30倍。
“沒想到你們把聯合地產經營的這麽好。”
“說起來還要多謝你，如果不是從雷霆那裏得到了豐厚的回報，我們也不可能連續為公司注資。聯合地產的資產管理收入也不可能那麽豐厚。”程廷華道。
從一開始，程廷華他們就是雷霆的客戶，所以郭守雲幾次操作，他們也獲得了豐厚的回報。後來，他們幹脆把聯合地產的現金流也抽出一部分放了進去。這些收益都為聯合地產的發展提供了豐厚的資金支持。
郭守雲點頭後，“既然聯合地產不缺資金，你們上市的目的何在？”
秦曉把另一份資料遞了過來。
“這是泰勒地產公司的資料，你看一下。”
快速的掃了一眼後，郭守雲明白過來。
“你們打算收購它？”
“嗯！…現在美國房地產行業方興未艾，我們打算在真正的上漲期來臨之前，盡可能的擴大聯合地產的規模。”
“所以你們選中了它？”郭守雲揚了揚手裏的資料。
“泰勒地產在阿拉米達縣、門羅帕克等東舊金山灣區擁有32個地塊，這裏盡管不是聖克拉拉、帕羅奧多那樣的矽穀核心區。但隨著互聯網企業的發展，商業和居住地產潛力很大。而且，現在聯合地產的業務範圍主要集中在洛杉磯附近，收購泰勒地產，能讓我們擴展到加州北部。同時也可以讓聯合地產的營收增長一倍，買入中型地產商的行列。”程廷華點頭後說出了他的打算。
郭守雲了然後，“收購這個泰勒地產你們有把握嗎？要知道現在美國房地產的漲勢可是明顯的很。隻要不傻，都知道這一行現在很賺錢。”
“泰勒地產的老板托馬斯·泰勒，雖然是一個精明的商人，創業精英，但也是一個瘋狂的賭徒。他過去五年在拉斯維加斯輸掉的錢超過1.3億美元。泰勒地產的流動資金基本被他掏空了，並在銀行業欠下了巨額債務。現在，除了甩賣公司，他已經沒有任何其它資產來償還自己的債務。不過，因為房地產業的快速發展，我們也有另外的競爭對手。所以，在資金方麵需要得到更充足的保障，上市時目前看來最合理的方式。”
“通過上市來籌集資金確實不錯。不過，從申請立項到路演，再到最後上市；整個流程下來最少需要半年的時間。半年時間相對於這次收購來說，太遲了。而且，現在也並非上市的好時機。”
在郭守雲看來，聯合地產想要上市，最合適的是2005或者2006年，那時候美國房地產正處於頂峰，可以在市場上獲得更多的認可，得到更高的市盈率。同時，他也有足夠的時間，在股票達到6個月的鎖定期後，通過套現，趕在次貸危機之前讓自己的利益最大化。
以小見大，不隻是聯合地產，他旗下絕大多數投資和企業都是這麽打算的。
“我們也知道上市時間較長，時機也不是太好。但上市是目前我們能夠籌集到大筆資金的唯一方式。”
“為什麽不嚐試一下債券？發行資產抵押債券或者可轉換債，耗時更少。而且也能夠更快得到資金。”
頓了一下後，郭守雲眼神快速從他們身上掃過後微笑道：“或者說，你們打算讓我幫忙？”
程廷華眼底閃過一絲尷尬，他們確實打算讓郭守雲幫忙。以鳳凰的實力，可以輕易給他們提供足夠的收購資金。隻是礙於大家的關係並不算太親密，以及郭守雲現在的地位太高，雙方實力差距過大，他們才拿出了一個上市的借口。
對於金融市場沒有多少了解的人或許真的以為他們要上市。但對於專業人士而言，以籌集資金為主的上市，反而不如通過債市籌集資金。後者雖然要付出一定的利息，但卻可以獲得時間上的便利性。
猜到了程廷華幾人的打算，郭守雲也沒有生氣。把手裏泰勒地產的資料放下後，“你們需要多少資金？”
“3億美元！”
“泰勒地產的資產比聯合地產大了20%，3億美元的資金夠嗎？”
“算上公司的自有資金，足夠了。而且，托馬斯·泰勒急切的想要拿到現金。我們全現金支付的優勢，足以獲得一定的價格優勢。”作為公司ceo的秦曉連忙道。
郭守雲點了點頭，“作為公司的股東，並購泰勒地產的事情我確實應該幫忙。不過有道是‘親兄弟明算賬’，我可以出麵讓鳳凰公司買下聯合地產發行的債券，但該收的利息我不會少。”
“這當然！我們也不希望公私不分的情況出現，擾亂聯合地產的正常經營。”程廷華道。
“那就好。…具體的事情你們去鳳凰公司在洛杉磯分公司去談吧，我會提前交代他們。”
“太謝謝了，布魯斯。”
“不用，我也是公司的股東。”郭守雲揮了揮手，“對了，雖然這次不需要上市。但上市對於想要籌集資金快速發展的公司而言確實是最優的選擇。所以，現在有必要好好討論一下。”
“我們原本計劃的是收購泰勒地產，並整合一年後再展開上市籌備。大概的時間在2004年底。”秦曉道。
“2004年年底確實是一個不錯的選擇，不過我希望你們可以把時間再推後一年。”
“2005年？”
“不錯。現在美國房地產市場剛剛出現爆發的前兆，按照以往的規律，會有一個三年左右的爆發期，05年位於中間年份，雖然不算巔峰，但房價也肯定在快速上漲，這時候上市，投資機構對聯合地產的股票會比較認可，同時也可以得到一個不錯的市盈率。不管是對公司也好，對在座的各位也罷，都是最好的選擇。”
程廷華和秦曉幾人交流了一下眼神，他們對於郭守雲房地產業三年左右的爆發期都有些不太確定。因為過去幾次美國房地產上漲周期，並沒有體現出這種規律。
但即便如此，郭守雲在金融投資上的顯赫戰績，比任何言語都更有說服力。所以，即便是懷疑，他們也沒有反對。
聊完了並購的事情，郭守雲明顯感覺到程廷華幾人神色中多了一絲輕鬆。顯然，今天晚上邀請自己，‘幫忙’就是他們的主要目的。
當然，對此郭守雲心裏也沒有多少排斥。現在的他早就嚐試到了‘高處不勝寒’的味道。出了少數的親人，他身邊絕多數‘朋友’，都是因為利益而來，而並非什麽友情。
不過，這才是社會的正常組織形態。正所謂：‘窮在鬧市無人問，富在深山有遠親。’
而且，有時候利益的結合往往比所謂的友情更牢固！
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簡單的打過招呼後，程廷華他們陪著郭守雲走進了別墅。大家分賓主落座，隱隱占據主導地位的郭守雲也不想氣氛太尷尬便主動開口。
“今天的晚宴很豐富嗎！”
“難得有你這樣的貴客臨門，我們當然要準備的充分一些。”程廷華笑道。
“看來今晚我可以放開肚皮好好吃一頓了。”
“這樣最好。…那我們開始？邊吃邊聊！”
“後麵沒有其他人要來嗎？”
“沒了，就我們這些。今天到場的都是自己人！”
郭守雲微笑著點了點頭。
作為宴會組織者的程廷華，招呼著為大家倒上紅酒後，舉起酒杯。
“為我們朋友再次相聚，尤其是布魯斯的到訪，幹杯！”
“幹杯！”
一杯酒下肚，最初生疏的氣氛也有些淡化了。幾人對視了一眼後，姚芊芊開口道：“布魯斯，我們打算讓聯合地產上市，你覺得怎麽樣？”
“上市？”
“沒錯！”
“有公司最近的運營資料嗎？有的話，給我看一下！”
當初投資聯合地產，更多的是看在大家都是華人的份上幫他們一把。因此，即便擁有14.8%聯合地產的原始股，郭守雲也隻是以郭氏家族信托的名義委派了一名代表自己的董事，監督公司的財務和運營。除了看看它的季度報表和年度報表，以及在股東們打算擴股增資的時候，投入資金維持自己的持股比例之外，他本人基本沒參與過聯合地產的經營。
“當然！”
姚芊芊點頭後看向程廷華，後者是聯合地產的正牌ceo。在場的所有人，他對聯合地產的運營資料最為熟悉。
在聽到郭守雲的問話後，程廷華起身把提前準備好的電腦拿了過來。找到公司運營方麵，尤其是最近的財務資料後，放到了郭守雲麵前。
“截止2003年5月份，聯合地產擁有總資產4.37億美元，負債1.12億美元。兩季度營業收入8570萬美元，非營業收入1205萬美元，淨利潤1725萬美元！目前開發和待開發的地塊有21塊，總計麵積5.76萬平方英尺…。”
看著手裏的資料，郭守雲心中估算了一下，中間經過四次注資，以及三年多的發展後，當初注冊基金1500萬美元的聯合地產，規模已經增長了近30倍。
“沒想到你們把聯合地產經營的這麽好。”
“說起來還要多謝你，如果不是從雷霆那裏得到了豐厚的回報，我們也不可能連續為公司注資。聯合地產的資產管理收入也不可能那麽豐厚。”程廷華道。
從一開始，程廷華他們就是雷霆的客戶，所以郭守雲幾次操作，他們也獲得了豐厚的回報。後來，他們幹脆把聯合地產的現金流也抽出一部分放了進去。這些收益都為聯合地產的發展提供了豐厚的資金支持。
郭守雲點頭後，“既然聯合地產不缺資金，你們上市的目的何在？”
秦曉把另一份資料遞了過來。
“這是泰勒地產公司的資料，你看一下。”
快速的掃了一眼後，郭守雲明白過來。
“你們打算收購它？”
“嗯！…現在美國房地產行業方興未艾，我們打算在真正的上漲期來臨之前，盡可能的擴大聯合地產的規模。”
“所以你們選中了它？”郭守雲揚了揚手裏的資料。
“泰勒地產在阿拉米達縣、門羅帕克等東舊金山灣區擁有32個地塊，這裏盡管不是聖克拉拉、帕羅奧多那樣的矽穀核心區。但隨著互聯網企業的發展，商業和居住地產潛力很大。而且，現在聯合地產的業務範圍主要集中在洛杉磯附近，收購泰勒地產，能讓我們擴展到加州北部。同時也可以讓聯合地產的營收增長一倍，買入中型地產商的行列。”程廷華點頭後說出了他的打算。
郭守雲了然後，“收購這個泰勒地產你們有把握嗎？要知道現在美國房地產的漲勢可是明顯的很。隻要不傻，都知道這一行現在很賺錢。”
“泰勒地產的老板托馬斯·泰勒，雖然是一個精明的商人，創業精英，但也是一個瘋狂的賭徒。他過去五年在拉斯維加斯輸掉的錢超過1.3億美元。泰勒地產的流動資金基本被他掏空了，並在銀行業欠下了巨額債務。現在，除了甩賣公司，他已經沒有任何其它資產來償還自己的債務。不過，因為房地產業的快速發展，我們也有另外的競爭對手。所以，在資金方麵需要得到更充足的保障，上市時目前看來最合理的方式。”
“通過上市來籌集資金確實不錯。不過，從申請立項到路演，再到最後上市；整個流程下來最少需要半年的時間。半年時間相對於這次收購來說，太遲了。而且，現在也並非上市的好時機。”
在郭守雲看來，聯合地產想要上市，最合適的是2005或者2006年，那時候美國房地產正處於頂峰，可以在市場上獲得更多的認可，得到更高的市盈率。同時，他也有足夠的時間，在股票達到6個月的鎖定期後，通過套現，趕在次貸危機之前讓自己的利益最大化。
以小見大，不隻是聯合地產，他旗下絕大多數投資和企業都是這麽打算的。
“我們也知道上市時間較長，時機也不是太好。但上市是目前我們能夠籌集到大筆資金的唯一方式。”
“為什麽不嚐試一下債券？發行資產抵押債券或者可轉換債，耗時更少。而且也能夠更快得到資金。”
頓了一下後，郭守雲眼神快速從他們身上掃過後微笑道：“或者說，你們打算讓我幫忙？”
程廷華眼底閃過一絲尷尬，他們確實打算讓郭守雲幫忙。以鳳凰的實力，可以輕易給他們提供足夠的收購資金。隻是礙於大家的關係並不算太親密，以及郭守雲現在的地位太高，雙方實力差距過大，他們才拿出了一個上市的借口。
對於金融市場沒有多少了解的人或許真的以為他們要上市。但對於專業人士而言，以籌集資金為主的上市，反而不如通過債市籌集資金。後者雖然要付出一定的利息，但卻可以獲得時間上的便利性。
猜到了程廷華幾人的打算，郭守雲也沒有生氣。把手裏泰勒地產的資料放下後，“你們需要多少資金？”
“3億美元！”
“泰勒地產的資產比聯合地產大了20%，3億美元的資金夠嗎？”
“算上公司的自有資金，足夠了。而且，托馬斯·泰勒急切的想要拿到現金。我們全現金支付的優勢，足以獲得一定的價格優勢。”作為公司ceo的秦曉連忙道。
郭守雲點了點頭，“作為公司的股東，並購泰勒地產的事情我確實應該幫忙。不過有道是‘親兄弟明算賬’，我可以出麵讓鳳凰公司買下聯合地產發行的債券，但該收的利息我不會少。”
“這當然！我們也不希望公私不分的情況出現，擾亂聯合地產的正常經營。”程廷華道。
“那就好。…具體的事情你們去鳳凰公司在洛杉磯分公司去談吧，我會提前交代他們。”
“太謝謝了，布魯斯。”
“不用，我也是公司的股東。”郭守雲揮了揮手，“對了，雖然這次不需要上市。但上市對於想要籌集資金快速發展的公司而言確實是最優的選擇。所以，現在有必要好好討論一下。”
“我們原本計劃的是收購泰勒地產，並整合一年後再展開上市籌備。大概的時間在2004年底。”秦曉道。
“2004年年底確實是一個不錯的選擇，不過我希望你們可以把時間再推後一年。”
“2005年？”
“不錯。現在美國房地產市場剛剛出現爆發的前兆，按照以往的規律，會有一個三年左右的爆發期，05年位於中間年份，雖然不算巔峰，但房價也肯定在快速上漲，這時候上市，投資機構對聯合地產的股票會比較認可，同時也可以得到一個不錯的市盈率。不管是對公司也好，對在座的各位也罷，都是最好的選擇。”
程廷華和秦曉幾人交流了一下眼神，他們對於郭守雲房地產業三年左右的爆發期都有些不太確定。因為過去幾次美國房地產上漲周期，並沒有體現出這種規律。
但即便如此，郭守雲在金融投資上的顯赫戰績，比任何言語都更有說服力。所以，即便是懷疑，他們也沒有反對。
聊完了並購的事情，郭守雲明顯感覺到程廷華幾人神色中多了一絲輕鬆。顯然，今天晚上邀請自己，‘幫忙’就是他們的主要目的。
當然，對此郭守雲心裏也沒有多少排斥。現在的他早就嚐試到了‘高處不勝寒’的味道。出了少數的親人，他身邊絕多數‘朋友’，都是因為利益而來，而並非什麽友情。
不過，這才是社會的正常組織形態。正所謂：‘窮在鬧市無人問，富在深山有遠親。’
而且，有時候利益的結合往往比所謂的友情更牢固！