當代物權法百科全書小辭典初稿902-2
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當代物權法百科全書小辭典初稿902-2
法律限製與不動產的無權占有
一、基本理念
法律限製與不動產的無權占有，全稱是法律限製自物權或他物權與不動產的無權占有，是推定不動產之無權占有的主要辦法。並不是說所有的不動產的無權占有皆由法律來規定，在這裏不能簡單地套用“法無明文規定不為過”的倫理觀點。不動產是很重要、很特別、很有價值的一類財產，法律的保護與限製永遠是並行不悖的。
不動產占有涉及到多極化、長期化和物權均衡化等條件的製約，不動產之有權占有與無權占有、善意占有與惡意占有之間存在某種交叉地帶，不能完全肯定“法無明文規定不為過”的推定。
即使是土地私有製國家，關於不動產的無權占有，事實上不動產惡意占有範圍遠遠大於不動產善意占有範圍。因為不動產登記法的統一實行，大大排除了善意占有的可能性。實行法律限製以後，再結合“實際知道”、“調查知道”和“登記知道”等措施，排除不動產占有人“知道或者應當不知道”占有的非法性，從而排除善意占有的可能性，推定為惡意占有的行為。
土地公有製國家，關於不動產有權占有與無權占有、善意占有與惡意占有，除了一般性的法律限製以外，還有一些特殊性的法律限製。
法律限製不動產的無權占有，這是一種手段，其目的在於運用係統工程原理與一般均衡原理來統一規範與調整不動產占有關係，從不確定性中得到確定，從不平衡性中實現平衡。
所謂法律限製，應當包括以下幾層意義。
一是，法律已經規定的某些不動產物權得限製物權變動，以防止不動產無權占有形式的發生。
由於製度物權法、政策物權法和普通物權法、擔保物權法的限製，即由於行政法、行政經濟法、政策法規和民法、物權法、侵權責任法等法律的限製，使得不動產無權占有範圍有了鐵定的特別推定方案，並與常規的法理式推定方式迥然不同。
二是，對於不動產無權占有類型的推定，法理上限製隨意將惡意占有塗改為善意占有。
不動產無權占有推定方式，是有法律效力之分的，法律確定的限製條件是法律要件，任何單位與個人是不能以任何借口討價還價的，將違反法律規定之不動產無權占有統一推定為惡意占有是必須的，這樣做的結果也會使得不動產惡意占有的對象大量顯現，並且不能隨意將此類惡意占有塗改為善意占有。
合同關係、人事關係、人緣關係和對世關係的限製條件是意定的要件，法律效力方麵不及法律要件，客觀上存在不動產善意占有的類型，但不能任意擴大範圍。主要集中於可流通、可交換的不動產或者不動產占有權方麵，總體上，此類善意占有比例數量應當低於動產的善意善意占有比例數量。
三是，物權化方針及其平衡機製的限製。
實行不動產自物權與他物權、主物權與從物權同時限製的物權化方針，實行公占有、共占有、合占有、私占有和其他占有的限製統籌兼顧的辦法。
對照各種不動產之占有權、占有製、占有人、占有物和占有條件、占有事實、占有情勢、占有形式、占有狀態、占有關係、占有效力等方麵的項目，正確而精準地推定不動產有權占有與無權占有、善意占有與惡意占有以及各種相關問題，就會自然而然地聯想到法律的限製、物權化方針及其平衡機製的限製。
公共利益保護主義和國家利益保護中心論，是一種非常特權式、特殊式的限製性占有方針，凡是破壞這種物權化方針的，一律推定為惡意占有，其中不動產之惡意占有最為突出，發生的概率也很大。
所有權保護主義和所有權中心論，於普通物權法中是一種優先權式限製性占有方針，物權的設立、變更、轉移、消滅，物權的確認、保護、利用與規範、調整、限製，需符合這樣的物權化方針。當土地、自然資源等不動產所有權被法律確定後，不能隨意改變此類特別所有權的性質，否則構成不動產的惡意占有。
擔保物權保護主義和擔保債權中心論，於擔保物權法中是一種優先權式限製性占有方針，是對於普通物權法之“所有權保護主義和所有權中心論”方針進行調整的新方針。債權人占有債務人的財產或者權利，受法律要件、合同要件和事實要件的限製。抵押權人對於抵押人之抵押不動產的占有，應當是精神占有和間接占有，否則便是惡意占有。
中國物權法不將不動產列為質權、留置權對象，是因為土地所有權是公共所有的，民事主體不能自由買賣土地。隨意買賣土地者，侵犯土地所有權者，均推定為惡意處分與惡意占有。
四是，限製不動產無權占有人的侵權、越權行為，依法依約追究其法律責任、違約責任、損害賠償責任等侵權責任。
物權法占有編，都是從民法角度來規定侵權責任的。倘若從公法角度來規定侵權責任，起碼需要以數倍的條文來加以規定。關於不動產有權占有與無權占有、善意占有與惡意占有等方麵的命題，遠非人們想象的那麽簡單，實踐過程中應當結合全部的法律規定和限製條件來統一推定。
有專家學者認為：“對於不動產以及其他需要登記才能進行物權變動的動產而言，它們的物權變動已經有登記作為更有公信力和權威的辦法，占有的權利推定已經沒有發揮作用的餘地。”這是一種登記萬能論的觀點，失之偏頗。
西方世界包括大陸法係國家和英美法係國家，實行了統一的不動產登記製度，為什麽還要實行“實際知道”、“調查知道”和“登記知道”並舉的方針？誰能保證所登記的不動產權利與資料是完全正確無誤的？所有的邏輯推理都要結合實際和結合法律限製條件，才能得出正確結論來。
中國一直沒有實行統一的不動產登記製度，不動產未登記的、登記錯誤的和虛假的比比皆是，有法不依、執法不嚴、違法不究的常有發生。問題在於，對於已經登記的不動產，不能不信，也不能全信。對於未登記的不動產，對於基於登記生效主義規則的不動產，對於基於登記對抗主義的不動產，肯定存在善意占有與惡意占有之分。
“占有權利的推定”不是“已經沒有發揮作用的餘地”，而是必須進行這樣的推定，而是需要采取充分想象力的推定，而是要把其占有權利的推定充分發揮到極致，不能有一絲一毫的鬆懈。
法律限製與不動產的無權占有，密集性地涉及製度物權法和政策物權法，零物權主體甚至涉及到國家機關、事業單位這種特殊的主體。國家機關、事業單位帶頭破壞不動產法律管製製度，一般應當列為知法犯法的不動產的無權占有，應當承擔更加嚴重的法律責任，不隻是賠償損失的責任。
土地、自然資源等生產資料公有製的國家，法定的物、權利人、相關權利等對象較多，相關不動產的無權占有，首先是來源於法律限製方麵的無權占有，其次是合同限製、人事限製、對世限製方麵的無權占有。況且，法律方麵的限製往往是最大板塊和極其重要的條件限製。
有鑒於此，有關不動產的無權占有之推定規則，除了常規性推定規則以外，必須首先考量、重點考量因法律限製後的無權占有。而且，因違反法律規定的無權占有，一般表現為惡意占有，一般不存在善意占有。
通過對於各種不動產之占有權、占有製、占有人和占有條件、占有事實、占有情勢、占有形式、占有狀態、占有關係、占有效力等方麵的比較研究，製度、政策物權法的物權化方針與普通、擔保物權法的物權化方針確實不同。
製度、政策物權法板塊中，專門規定了一些法定的優先占有權，以及一些限製流通和禁止流通的不動產，隻能由特定的所有權人或者使用權人占有，其他單位或者個人占有隻能推定為惡意占有，不能推定為善意占有。這樣的板塊中隻設立惡意占有對象，不設立善意占有對象。
比如，依據不動產所有製法或者所有權法、使用權法和占有權法等特別法律規定，建設用地所有權隻能由國家法人享有，劃撥的建設用地使用權隻能由特定的單位享有，無論是否發生物權變動，都要限製其他單位與個人取得這樣的特別優先權。
推定不動產無權占有時，不能以“不懂法”、“不知法”和“不知道”、“應當不知道”等理由來進行隨意推定善意占有。凡是違反特別法明確規定的不動產或者權利而構成侵權事實的占有，隻能推定為惡意占有，不能推定為善意占有。
普通、擔保物權法板塊中，是分為兩個基本點的。
一是，法定的不動產及其占有權利，同樣屬於全社會統一的規範化、正規化範疇，凡是違反普通法明確規定的不動產或者權利而構成侵權事實的占有，隻能推定為惡意占有，不能推定為善意占有。
二是，意定的不動產及其占有權利，依據合同關係成立的占有，或者發生惡意占有，或者發生善意占有，兩者兼而有之。原則上，不能隨意擴大善意占有的對象範圍，不能隨意將惡意占有塗改為善意占有，使得惡意占有人規避應當承擔的法律責任。
迄今為止，各國物權法的內容與精髓，主要集中於不動產部分。這種占有關係比動產的占有關係重要、複雜得多。物權法的寫作規範，當然是重點規定不動產的有權占有，對於不動產的無權占有則一筆帶過。按照常規辦法，推定有權占有就可以推翻無權占有，或者推定無權占有就可以推翻有權占有。
不動產占有關係往往是錯綜複雜的，不動產有權占有與無權占有、善意占有與惡意占有，往往需要認真仔細的或者進一步的推斷與區分。
首先是所有製關係與所有權關係盤根錯節，甚至於同一所有製內部也有占有權之爭。地方政府與國有企業均為信托占有權人，兩者之間既有統一的一麵，有時候卻發生對立的一麵。甚至中央政府與地方政府之間也會發生土地規劃與利用方麵的矛盾。
其次是土地所有權向國有化方向發展，土地使用權向非國有化方麵讓度，這裏麵有巨大的剪刀差，不動產占有物權之均衡化，是一道極為複雜的物權方程式。
鑒於以上實際問題的存在，不動產的無權占有會因為宏觀調控而經常發生動態的現象，我們不能僅僅將目光停滯於靜態的法律規範之中。
不動產的占有，推定是否合法、合理、合格、合規、合約、合適至關重要，推定不動產之有權占有與無權占有、善意占有與惡意占有是必需的。
通觀世界各國，“法律限製與不動產的無權占有”是一個共同的命題，結論和事實是其惡意占有更加突出，遠遠大於善意占有的範圍。發生不動產物權變動時，依法律要件當事人的占有權、處分權是首要的推定程序，依法理邏輯、合同約定或者人事關係、人緣關係、對世關係來推定占有權、處分權是次要的。
二、概括分析
法律限製與不動產的無權占有，可以分為四大板塊。
第一板塊，抽象性的法律規定。
如憲法規定的是大政方針，受法律性質和篇幅所限，不能具體地規定無權占有的每一個細節，隻能是抽象性規定一下主要的問題與主要的方麵。無先占特權的、無合理利用權的、有破壞自然資源行為的，非法買賣土地取得的，以及因公共利益的需要等特殊情況剝奪占有權的，就是不動產的無權占有。
第二板塊，具體性的法律規定。
如土地管理法、土地管理法實施條例、礦產資源法、礦產資源實施條例、煤炭法、森林法、草原法、水法、漁業法、漁業法實施條例、海域使用管理法、城市房地產管理法、城市房地產開發經營條例、農村土地承包法等專門法，對於某一門類所有製、占有製作出具體規定。無所有特權、先占特權、行業占有權、準入占有權的，是法定的或原始的零物權式無權占有；或者逾越權限、用權不當、濫用物權的，是事實的或人為的零物權式無權占有。
第三板塊，邏輯性的法律規定。
如物權法，較少采用列舉法來界定不動產的無權占有，注重用法理邏輯來界定不動產的無權占有，通過等級物權製或者兩極物權製來進行物權化規範與調整，可以從複雜多變的不動產占有關係中揭示出規律性和必然性，從而提綱挈領，舉一反三。這是一種非常獨特而行之有效的法律，可以濃縮許多法律內容於一體，引導人們迅速掌握占有關係的一些技巧。
其一，等級物權製的法理邏輯是主次有別的充分而必要的條件，不動產無權占有的推定不能脫離這一客觀存在。
等級物權製，就是主從物權製。主物權有著領導的、主動的特殊地位、特殊需要、特殊作用與特殊義務，顯示出其高級占有權或者高級占有製，對於主物權不動產無權占有的推定，就是欠缺主物權充分而必要的條件。從物權有著被領導的、被動的從屬地位、一般需要、一般作用與一般義務，顯示出其低級占有權或者低級占有製，對於從物權不動產無權占有的推定，就是欠缺從物權充分而必要的條件。即使是共有製中，仍然存在不同形式的等級物權製。如業主的房屋所有權―專有權是主物權，建築物附屬設施共有權是從物權；基地使用權是主物權，地役權也是從物權。
普通物權法裏麵，等級占有製是以所有製牽頭、所有權開路，突出所有權的領導地位，指出用益物權等他物權的從屬地位，擺平建築物區分之共有權、專有權、共管權、互管權、成員權、相鄰權和地役權的位置，擺平建設用地、土地承包、宅基地、自留地、自留山、四荒地等占有權的位置，擺平地上權、地下權、地表權、地役權和地上隨著物所有權位置，沒有相應的物權地位或者位置的，立即推定為無權占有。
擔保物權法裏麵，等級占有製是以債權優先製牽頭、擔保物權開路，突出擔保法鎖的領導地位，指出擔保物權高於普通物權、債權人可以依法製約債務人，非所有權人可以控製甚至占有所有權人的財產，並可以依法剝奪債務人的財產所有權。
有權占有與無權占有的推定，從主體到客體上某種意義上說是“反客為主”，反一物一權主義、反排他性、反定限物權，顛覆了“所有權中心論”，反式推定為：總體布局上，主導推定有權占有，是首先從非所有權人入手的，不是從所有權人入手的；主導推定無權占有，是首先從所有權人入手的，不是從非所有權人入手的。
反正推定不動產無權占有，從主體到客體的視角與方法，與普通物權法的推定迥然不同。
其二，兩極物權製的法理邏輯，是對立統一規律在物權法中的生動反映，不動產無權占有的推定不能脫離這一客觀存在。
兩極物權製，就是自物權與他物權兩極分化的物權製。這種兩極分化，不是要有意無意地擴大兩種物權的差別、人為地造成“兩極分化”（極強的和極弱的物權），而是如何正視他們之間確實存在水火不容的一麵，承認他們之間應有的物權差別。
一般而論，自物權占有是個自由、靈活的占有者，隻有在擔保物權法或者受法律限製，才不得不限製其自由與靈活的占有。
自從人類邁進商品經濟社會以來，物權運動每時每刻都從來沒有停止過。如果整個經濟社會的物權是單極的，其財產占有關係完全是自給自足的，不可能實現物權經濟化和經濟物權化，也不可能發生物權運動，物的利用與效用因沒有社會性而很差、很低。
承認兩極物權製並不是一件壞事，至少它可以幫助我們深刻認識到各種物權關係、占有關係，至少可以成為推定不動產無權占有的一個工具。
自物權與他物權兩極分化的物權製的成立，是對立統一規律在物權法應用研究上的哲學模式。盡管自物權或他物權有時候可以獨立存在，盡管兩極物權有時候時生時滅、時長時消、時靜時動，然而，總體布局上依然是兩極式的，這一組物權是既對立、又統一的，往往是相輔相成的。
第四板塊，補充性法律規定。
不動產的無權占有，是一個漸進的過程。曆史在前進，形勢在發展，社會在變化，法律也隨著改進與提高，各式各樣的大大小小的補充規定不定期地公布下來。
物權主體上，由一般民事主體擴展至國有房地產企業和地方政府，限製地方政府的審批權限、規劃權限和盲目投資建設權限，抑製地方政府“土地財政”、“大拆大遷”、“強製拆遷”的暴利與暴力衝動，力戒他們暴殄天物、鋪張浪費等敗家子作風，合力地合理利用土地資源，適當地保護耕地麵積，對於各級政府采取嚴格的審計與督察製度，並要求國務院各部委帶頭執行國家的各項法律、法規、法令、條例、條令、政策與規章製度。
對於國有房地產企業，應與其他房地產企業一視同仁，除了公共利益需要等特殊情形以外，開發房地產不再享受劃撥地的優先照顧，不在此領域設立土地資源的先占特權，同樣地采取掛牌、招標、投標、拍賣等公開競爭的方式取得建設用地。
物權本體上，集權與放權的方式不同，所有權之公有、使用權之民有同時在擴大。
一方麵，國家所有的地域範圍在不斷擴大，集體的土地所有權在不斷縮小。一步步地由土地所有權二元化向一元化，即向土地所有權完全國有化邁進。與此同時，不動產投資的公益化範圍也在不斷擴大。
另一方麵，民事主體的土地使用權範圍也在不斷擴大。因為中國不搞土地所有權私有製，土地使用權可以在一定範圍內搞私有製，主要在有償使用之建設用地使用權方麵開放。這樣做的目的，是遵循價值規律的積極表現，利用不動產資源的經濟杠杆、經濟價值，合理利用寶貴的土地資源，變死物為活物與財物，增加財政收入，搞活國民經濟。
物權客體上，因土地資源和使用範圍的條理化、明細化、規範化以及物權化，將林林總總的不動產占有關係一一展示出來。不動產無權占有的補充規定，大部分不是顯示在法律層麵上，而是顯示在行政法規、法令、條例、條令、政策與規章製度，因為過於零碎與過於新穎，大多數上不了法律的台麵，首先是由下位法、下下位法來作為試驗性規定。一旦成熟以後，視情況再上升到法律層麵上來。
由中國法製出版社出版的《土地法律小全書》，共收錄了220部製度法，以下位法、下下位法居多。分為“綜合”（節選）、“規則與耕地保護”、“土地權利與登記”、“土地利用”、“土地監察與法律責任”五大部分。所有這些，具有更加前瞻性、更加具體性、更加準確性、更加適用性的特征，因為細節決定成敗利鈍，不動產占有關係的細節一再刷新，關於不動產無權占有所展示的範圍將會進一步擴大。
其中，2002年公布的《國土資源部關於印發〈土地分類〉的通知》（國土資發[2001]255號），是個劃時代的專門法，可操作性程度很強。因地籍與地種不同，土地及其他不動產的占有形態、占有關係也就不同，掌握了這些法律要件與大量數據，無論是從事專業業務與司法業務，操作起來就容易得多。
《全國土地分類（試行）》列舉了一級類3大總綱（農用地、建設用地、未利用地）、二級類15支目（耕地、園地、林地、牧草地、其他農用地/商服用地、工礦倉儲用地、公用設施用地、公共建設用地、住宅用地、交通運輸用地、水利設施用地、特殊用地、未利用地、其他土地）、三級168屬（從略），所有這些，對於精細化管理、縱橫化規範取得了突破性進展，特別是利用計算機管理、遠程式管理和衛星監視管理等，具有特別重要的意義。
相關法律：物權法第242條
相關名詞：
有權占有無權占有善意占有惡意占有自物權無權占有他物權無權占有動產的無權占有無權占有的性質三大物權法係對占有關係推定的側重點善意占有製度自物權與他物權的善意占有惡意占有的推定原則惡意占有的性質與零物權惡意占有人的損害賠償責任
全麵有效地保護我們的財產權是分分鍾的要務
一切從現在開始hold住物權法精髓
當代物權法的開山作
宏觀物權法的奠基石
物權法的饕餮盛宴
品茶品酒不如品宏觀物權法
全世界物權法愛好者的良師益友
1000萬字的尚方寶劍
從博士後到到中小學文化者的貼身保鏢
世界上內容最完整意境最深邃文字最工整的物權法巨著
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本文要點
法律限製與不動產的無權占有，全稱是法律限製自物權或他物權與不動產的無權占有，是推定不動產之無權占有的主要辦法。並不是說所有的不動產的無權占有皆由法律來規定，在這裏不能簡單地套用“法無明文規定不為過”的倫理觀點。不動產是很重要、很特別、很有價值的一類財產，法律的保護與限製永遠是並行不悖的。
不動產占有涉及到多極化、長期化和物權均衡化等條件的製約，不動產有權占有與無權占有、善意占有與惡意占有之間存在某種交叉地帶，不能完全肯定“法無明文規定不為過”的推定。
不動產的占有，推定是否合法、合理、合格、合規、合約、合適至關重要，推定不動產之有權占有與無權占有、善意占有與惡意占有是必需的。
通觀世界各國，“法律限製與不動產的無權占有”是一個共同的命題，結論和事實是其惡意占有更加突出，遠遠大於善意占有的範圍。發生不動產物權變動時，依法律要件當事人的占有權、處分權是首要的推定程序，依法理邏輯、合同約定或者人事關係、人緣關係、對世關係來推定占有權、處分權是次要的。
中國一直沒有實行統一的不動產登記製度，不動產未登記的、登記錯誤的和虛假的比比皆是，有法不依、執法不嚴、違法不究的常有發生。問題在於，對於已經登記的不動產，不能不信，也不能全信。對於未登記的不動產，對於基於登記生效主義規則的不動產，對於基於登記對抗主義的不動產，肯定存在善意占有與惡意占有之分。
“占有權利的推定”不是“已經沒有發揮作用的餘地”，而是必須進行這樣的推定，而是需要采取充分想象力的推定，而是要把其占有權利的推定充分發揮到極致，不能有一絲一毫的鬆懈。
法律限製與不動產的無權占有
一、基本理念
法律限製與不動產的無權占有，全稱是法律限製自物權或他物權與不動產的無權占有，是推定不動產之無權占有的主要辦法。並不是說所有的不動產的無權占有皆由法律來規定，在這裏不能簡單地套用“法無明文規定不為過”的倫理觀點。不動產是很重要、很特別、很有價值的一類財產，法律的保護與限製永遠是並行不悖的。
不動產占有涉及到多極化、長期化和物權均衡化等條件的製約，不動產之有權占有與無權占有、善意占有與惡意占有之間存在某種交叉地帶，不能完全肯定“法無明文規定不為過”的推定。
即使是土地私有製國家，關於不動產的無權占有，事實上不動產惡意占有範圍遠遠大於不動產善意占有範圍。因為不動產登記法的統一實行，大大排除了善意占有的可能性。實行法律限製以後，再結合“實際知道”、“調查知道”和“登記知道”等措施，排除不動產占有人“知道或者應當不知道”占有的非法性，從而排除善意占有的可能性，推定為惡意占有的行為。
土地公有製國家，關於不動產有權占有與無權占有、善意占有與惡意占有，除了一般性的法律限製以外，還有一些特殊性的法律限製。
法律限製不動產的無權占有，這是一種手段，其目的在於運用係統工程原理與一般均衡原理來統一規範與調整不動產占有關係，從不確定性中得到確定，從不平衡性中實現平衡。
所謂法律限製，應當包括以下幾層意義。
一是，法律已經規定的某些不動產物權得限製物權變動，以防止不動產無權占有形式的發生。
由於製度物權法、政策物權法和普通物權法、擔保物權法的限製，即由於行政法、行政經濟法、政策法規和民法、物權法、侵權責任法等法律的限製，使得不動產無權占有範圍有了鐵定的特別推定方案，並與常規的法理式推定方式迥然不同。
二是，對於不動產無權占有類型的推定，法理上限製隨意將惡意占有塗改為善意占有。
不動產無權占有推定方式，是有法律效力之分的，法律確定的限製條件是法律要件，任何單位與個人是不能以任何借口討價還價的，將違反法律規定之不動產無權占有統一推定為惡意占有是必須的，這樣做的結果也會使得不動產惡意占有的對象大量顯現，並且不能隨意將此類惡意占有塗改為善意占有。
合同關係、人事關係、人緣關係和對世關係的限製條件是意定的要件，法律效力方麵不及法律要件，客觀上存在不動產善意占有的類型，但不能任意擴大範圍。主要集中於可流通、可交換的不動產或者不動產占有權方麵，總體上，此類善意占有比例數量應當低於動產的善意善意占有比例數量。
三是，物權化方針及其平衡機製的限製。
實行不動產自物權與他物權、主物權與從物權同時限製的物權化方針，實行公占有、共占有、合占有、私占有和其他占有的限製統籌兼顧的辦法。
對照各種不動產之占有權、占有製、占有人、占有物和占有條件、占有事實、占有情勢、占有形式、占有狀態、占有關係、占有效力等方麵的項目，正確而精準地推定不動產有權占有與無權占有、善意占有與惡意占有以及各種相關問題，就會自然而然地聯想到法律的限製、物權化方針及其平衡機製的限製。
公共利益保護主義和國家利益保護中心論，是一種非常特權式、特殊式的限製性占有方針，凡是破壞這種物權化方針的，一律推定為惡意占有，其中不動產之惡意占有最為突出，發生的概率也很大。
所有權保護主義和所有權中心論，於普通物權法中是一種優先權式限製性占有方針，物權的設立、變更、轉移、消滅，物權的確認、保護、利用與規範、調整、限製，需符合這樣的物權化方針。當土地、自然資源等不動產所有權被法律確定後，不能隨意改變此類特別所有權的性質，否則構成不動產的惡意占有。
擔保物權保護主義和擔保債權中心論，於擔保物權法中是一種優先權式限製性占有方針，是對於普通物權法之“所有權保護主義和所有權中心論”方針進行調整的新方針。債權人占有債務人的財產或者權利，受法律要件、合同要件和事實要件的限製。抵押權人對於抵押人之抵押不動產的占有，應當是精神占有和間接占有，否則便是惡意占有。
中國物權法不將不動產列為質權、留置權對象，是因為土地所有權是公共所有的，民事主體不能自由買賣土地。隨意買賣土地者，侵犯土地所有權者，均推定為惡意處分與惡意占有。
四是，限製不動產無權占有人的侵權、越權行為，依法依約追究其法律責任、違約責任、損害賠償責任等侵權責任。
物權法占有編，都是從民法角度來規定侵權責任的。倘若從公法角度來規定侵權責任，起碼需要以數倍的條文來加以規定。關於不動產有權占有與無權占有、善意占有與惡意占有等方麵的命題，遠非人們想象的那麽簡單，實踐過程中應當結合全部的法律規定和限製條件來統一推定。
有專家學者認為：“對於不動產以及其他需要登記才能進行物權變動的動產而言，它們的物權變動已經有登記作為更有公信力和權威的辦法，占有的權利推定已經沒有發揮作用的餘地。”這是一種登記萬能論的觀點，失之偏頗。
西方世界包括大陸法係國家和英美法係國家，實行了統一的不動產登記製度，為什麽還要實行“實際知道”、“調查知道”和“登記知道”並舉的方針？誰能保證所登記的不動產權利與資料是完全正確無誤的？所有的邏輯推理都要結合實際和結合法律限製條件，才能得出正確結論來。
中國一直沒有實行統一的不動產登記製度，不動產未登記的、登記錯誤的和虛假的比比皆是，有法不依、執法不嚴、違法不究的常有發生。問題在於，對於已經登記的不動產，不能不信，也不能全信。對於未登記的不動產，對於基於登記生效主義規則的不動產，對於基於登記對抗主義的不動產，肯定存在善意占有與惡意占有之分。
“占有權利的推定”不是“已經沒有發揮作用的餘地”，而是必須進行這樣的推定，而是需要采取充分想象力的推定，而是要把其占有權利的推定充分發揮到極致，不能有一絲一毫的鬆懈。
法律限製與不動產的無權占有，密集性地涉及製度物權法和政策物權法，零物權主體甚至涉及到國家機關、事業單位這種特殊的主體。國家機關、事業單位帶頭破壞不動產法律管製製度，一般應當列為知法犯法的不動產的無權占有，應當承擔更加嚴重的法律責任，不隻是賠償損失的責任。
土地、自然資源等生產資料公有製的國家，法定的物、權利人、相關權利等對象較多，相關不動產的無權占有，首先是來源於法律限製方麵的無權占有，其次是合同限製、人事限製、對世限製方麵的無權占有。況且，法律方麵的限製往往是最大板塊和極其重要的條件限製。
有鑒於此，有關不動產的無權占有之推定規則，除了常規性推定規則以外，必須首先考量、重點考量因法律限製後的無權占有。而且，因違反法律規定的無權占有，一般表現為惡意占有，一般不存在善意占有。
通過對於各種不動產之占有權、占有製、占有人和占有條件、占有事實、占有情勢、占有形式、占有狀態、占有關係、占有效力等方麵的比較研究，製度、政策物權法的物權化方針與普通、擔保物權法的物權化方針確實不同。
製度、政策物權法板塊中，專門規定了一些法定的優先占有權，以及一些限製流通和禁止流通的不動產，隻能由特定的所有權人或者使用權人占有，其他單位或者個人占有隻能推定為惡意占有，不能推定為善意占有。這樣的板塊中隻設立惡意占有對象，不設立善意占有對象。
比如，依據不動產所有製法或者所有權法、使用權法和占有權法等特別法律規定，建設用地所有權隻能由國家法人享有，劃撥的建設用地使用權隻能由特定的單位享有，無論是否發生物權變動，都要限製其他單位與個人取得這樣的特別優先權。
推定不動產無權占有時，不能以“不懂法”、“不知法”和“不知道”、“應當不知道”等理由來進行隨意推定善意占有。凡是違反特別法明確規定的不動產或者權利而構成侵權事實的占有，隻能推定為惡意占有，不能推定為善意占有。
普通、擔保物權法板塊中，是分為兩個基本點的。
一是，法定的不動產及其占有權利，同樣屬於全社會統一的規範化、正規化範疇，凡是違反普通法明確規定的不動產或者權利而構成侵權事實的占有，隻能推定為惡意占有，不能推定為善意占有。
二是，意定的不動產及其占有權利，依據合同關係成立的占有，或者發生惡意占有，或者發生善意占有，兩者兼而有之。原則上，不能隨意擴大善意占有的對象範圍，不能隨意將惡意占有塗改為善意占有，使得惡意占有人規避應當承擔的法律責任。
迄今為止，各國物權法的內容與精髓，主要集中於不動產部分。這種占有關係比動產的占有關係重要、複雜得多。物權法的寫作規範，當然是重點規定不動產的有權占有，對於不動產的無權占有則一筆帶過。按照常規辦法，推定有權占有就可以推翻無權占有，或者推定無權占有就可以推翻有權占有。
不動產占有關係往往是錯綜複雜的，不動產有權占有與無權占有、善意占有與惡意占有，往往需要認真仔細的或者進一步的推斷與區分。
首先是所有製關係與所有權關係盤根錯節，甚至於同一所有製內部也有占有權之爭。地方政府與國有企業均為信托占有權人，兩者之間既有統一的一麵，有時候卻發生對立的一麵。甚至中央政府與地方政府之間也會發生土地規劃與利用方麵的矛盾。
其次是土地所有權向國有化方向發展，土地使用權向非國有化方麵讓度，這裏麵有巨大的剪刀差，不動產占有物權之均衡化，是一道極為複雜的物權方程式。
鑒於以上實際問題的存在，不動產的無權占有會因為宏觀調控而經常發生動態的現象，我們不能僅僅將目光停滯於靜態的法律規範之中。
不動產的占有，推定是否合法、合理、合格、合規、合約、合適至關重要，推定不動產之有權占有與無權占有、善意占有與惡意占有是必需的。
通觀世界各國，“法律限製與不動產的無權占有”是一個共同的命題，結論和事實是其惡意占有更加突出，遠遠大於善意占有的範圍。發生不動產物權變動時，依法律要件當事人的占有權、處分權是首要的推定程序，依法理邏輯、合同約定或者人事關係、人緣關係、對世關係來推定占有權、處分權是次要的。
二、概括分析
法律限製與不動產的無權占有，可以分為四大板塊。
第一板塊，抽象性的法律規定。
如憲法規定的是大政方針，受法律性質和篇幅所限，不能具體地規定無權占有的每一個細節，隻能是抽象性規定一下主要的問題與主要的方麵。無先占特權的、無合理利用權的、有破壞自然資源行為的，非法買賣土地取得的，以及因公共利益的需要等特殊情況剝奪占有權的，就是不動產的無權占有。
第二板塊，具體性的法律規定。
如土地管理法、土地管理法實施條例、礦產資源法、礦產資源實施條例、煤炭法、森林法、草原法、水法、漁業法、漁業法實施條例、海域使用管理法、城市房地產管理法、城市房地產開發經營條例、農村土地承包法等專門法，對於某一門類所有製、占有製作出具體規定。無所有特權、先占特權、行業占有權、準入占有權的，是法定的或原始的零物權式無權占有；或者逾越權限、用權不當、濫用物權的，是事實的或人為的零物權式無權占有。
第三板塊，邏輯性的法律規定。
如物權法，較少采用列舉法來界定不動產的無權占有，注重用法理邏輯來界定不動產的無權占有，通過等級物權製或者兩極物權製來進行物權化規範與調整，可以從複雜多變的不動產占有關係中揭示出規律性和必然性，從而提綱挈領，舉一反三。這是一種非常獨特而行之有效的法律，可以濃縮許多法律內容於一體，引導人們迅速掌握占有關係的一些技巧。
其一，等級物權製的法理邏輯是主次有別的充分而必要的條件，不動產無權占有的推定不能脫離這一客觀存在。
等級物權製，就是主從物權製。主物權有著領導的、主動的特殊地位、特殊需要、特殊作用與特殊義務，顯示出其高級占有權或者高級占有製，對於主物權不動產無權占有的推定，就是欠缺主物權充分而必要的條件。從物權有著被領導的、被動的從屬地位、一般需要、一般作用與一般義務，顯示出其低級占有權或者低級占有製，對於從物權不動產無權占有的推定，就是欠缺從物權充分而必要的條件。即使是共有製中，仍然存在不同形式的等級物權製。如業主的房屋所有權―專有權是主物權，建築物附屬設施共有權是從物權；基地使用權是主物權，地役權也是從物權。
普通物權法裏麵，等級占有製是以所有製牽頭、所有權開路，突出所有權的領導地位，指出用益物權等他物權的從屬地位，擺平建築物區分之共有權、專有權、共管權、互管權、成員權、相鄰權和地役權的位置，擺平建設用地、土地承包、宅基地、自留地、自留山、四荒地等占有權的位置，擺平地上權、地下權、地表權、地役權和地上隨著物所有權位置，沒有相應的物權地位或者位置的，立即推定為無權占有。
擔保物權法裏麵，等級占有製是以債權優先製牽頭、擔保物權開路，突出擔保法鎖的領導地位，指出擔保物權高於普通物權、債權人可以依法製約債務人，非所有權人可以控製甚至占有所有權人的財產，並可以依法剝奪債務人的財產所有權。
有權占有與無權占有的推定，從主體到客體上某種意義上說是“反客為主”，反一物一權主義、反排他性、反定限物權，顛覆了“所有權中心論”，反式推定為：總體布局上，主導推定有權占有，是首先從非所有權人入手的，不是從所有權人入手的；主導推定無權占有，是首先從所有權人入手的，不是從非所有權人入手的。
反正推定不動產無權占有，從主體到客體的視角與方法，與普通物權法的推定迥然不同。
其二，兩極物權製的法理邏輯，是對立統一規律在物權法中的生動反映，不動產無權占有的推定不能脫離這一客觀存在。
兩極物權製，就是自物權與他物權兩極分化的物權製。這種兩極分化，不是要有意無意地擴大兩種物權的差別、人為地造成“兩極分化”（極強的和極弱的物權），而是如何正視他們之間確實存在水火不容的一麵，承認他們之間應有的物權差別。
一般而論，自物權占有是個自由、靈活的占有者，隻有在擔保物權法或者受法律限製，才不得不限製其自由與靈活的占有。
自從人類邁進商品經濟社會以來，物權運動每時每刻都從來沒有停止過。如果整個經濟社會的物權是單極的，其財產占有關係完全是自給自足的，不可能實現物權經濟化和經濟物權化，也不可能發生物權運動，物的利用與效用因沒有社會性而很差、很低。
承認兩極物權製並不是一件壞事，至少它可以幫助我們深刻認識到各種物權關係、占有關係，至少可以成為推定不動產無權占有的一個工具。
自物權與他物權兩極分化的物權製的成立，是對立統一規律在物權法應用研究上的哲學模式。盡管自物權或他物權有時候可以獨立存在，盡管兩極物權有時候時生時滅、時長時消、時靜時動，然而，總體布局上依然是兩極式的，這一組物權是既對立、又統一的，往往是相輔相成的。
第四板塊，補充性法律規定。
不動產的無權占有，是一個漸進的過程。曆史在前進，形勢在發展，社會在變化，法律也隨著改進與提高，各式各樣的大大小小的補充規定不定期地公布下來。
物權主體上，由一般民事主體擴展至國有房地產企業和地方政府，限製地方政府的審批權限、規劃權限和盲目投資建設權限，抑製地方政府“土地財政”、“大拆大遷”、“強製拆遷”的暴利與暴力衝動，力戒他們暴殄天物、鋪張浪費等敗家子作風，合力地合理利用土地資源，適當地保護耕地麵積，對於各級政府采取嚴格的審計與督察製度，並要求國務院各部委帶頭執行國家的各項法律、法規、法令、條例、條令、政策與規章製度。
對於國有房地產企業，應與其他房地產企業一視同仁，除了公共利益需要等特殊情形以外，開發房地產不再享受劃撥地的優先照顧，不在此領域設立土地資源的先占特權，同樣地采取掛牌、招標、投標、拍賣等公開競爭的方式取得建設用地。
物權本體上，集權與放權的方式不同，所有權之公有、使用權之民有同時在擴大。
一方麵，國家所有的地域範圍在不斷擴大，集體的土地所有權在不斷縮小。一步步地由土地所有權二元化向一元化，即向土地所有權完全國有化邁進。與此同時，不動產投資的公益化範圍也在不斷擴大。
另一方麵，民事主體的土地使用權範圍也在不斷擴大。因為中國不搞土地所有權私有製，土地使用權可以在一定範圍內搞私有製，主要在有償使用之建設用地使用權方麵開放。這樣做的目的，是遵循價值規律的積極表現，利用不動產資源的經濟杠杆、經濟價值，合理利用寶貴的土地資源，變死物為活物與財物，增加財政收入，搞活國民經濟。
物權客體上，因土地資源和使用範圍的條理化、明細化、規範化以及物權化，將林林總總的不動產占有關係一一展示出來。不動產無權占有的補充規定，大部分不是顯示在法律層麵上，而是顯示在行政法規、法令、條例、條令、政策與規章製度，因為過於零碎與過於新穎，大多數上不了法律的台麵，首先是由下位法、下下位法來作為試驗性規定。一旦成熟以後，視情況再上升到法律層麵上來。
由中國法製出版社出版的《土地法律小全書》，共收錄了220部製度法，以下位法、下下位法居多。分為“綜合”（節選）、“規則與耕地保護”、“土地權利與登記”、“土地利用”、“土地監察與法律責任”五大部分。所有這些，具有更加前瞻性、更加具體性、更加準確性、更加適用性的特征，因為細節決定成敗利鈍，不動產占有關係的細節一再刷新，關於不動產無權占有所展示的範圍將會進一步擴大。
其中，2002年公布的《國土資源部關於印發〈土地分類〉的通知》（國土資發[2001]255號），是個劃時代的專門法，可操作性程度很強。因地籍與地種不同，土地及其他不動產的占有形態、占有關係也就不同，掌握了這些法律要件與大量數據，無論是從事專業業務與司法業務，操作起來就容易得多。
《全國土地分類（試行）》列舉了一級類3大總綱（農用地、建設用地、未利用地）、二級類15支目（耕地、園地、林地、牧草地、其他農用地/商服用地、工礦倉儲用地、公用設施用地、公共建設用地、住宅用地、交通運輸用地、水利設施用地、特殊用地、未利用地、其他土地）、三級168屬（從略），所有這些，對於精細化管理、縱橫化規範取得了突破性進展，特別是利用計算機管理、遠程式管理和衛星監視管理等，具有特別重要的意義。
相關法律：物權法第242條
相關名詞：
有權占有無權占有善意占有惡意占有自物權無權占有他物權無權占有動產的無權占有無權占有的性質三大物權法係對占有關係推定的側重點善意占有製度自物權與他物權的善意占有惡意占有的推定原則惡意占有的性質與零物權惡意占有人的損害賠償責任
全麵有效地保護我們的財產權是分分鍾的要務
一切從現在開始hold住物權法精髓
當代物權法的開山作
宏觀物權法的奠基石
物權法的饕餮盛宴
品茶品酒不如品宏觀物權法
全世界物權法愛好者的良師益友
1000萬字的尚方寶劍
從博士後到到中小學文化者的貼身保鏢
世界上內容最完整意境最深邃文字最工整的物權法巨著
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本文要點
法律限製與不動產的無權占有，全稱是法律限製自物權或他物權與不動產的無權占有，是推定不動產之無權占有的主要辦法。並不是說所有的不動產的無權占有皆由法律來規定，在這裏不能簡單地套用“法無明文規定不為過”的倫理觀點。不動產是很重要、很特別、很有價值的一類財產，法律的保護與限製永遠是並行不悖的。
不動產占有涉及到多極化、長期化和物權均衡化等條件的製約，不動產有權占有與無權占有、善意占有與惡意占有之間存在某種交叉地帶，不能完全肯定“法無明文規定不為過”的推定。
不動產的占有，推定是否合法、合理、合格、合規、合約、合適至關重要，推定不動產之有權占有與無權占有、善意占有與惡意占有是必需的。
通觀世界各國，“法律限製與不動產的無權占有”是一個共同的命題，結論和事實是其惡意占有更加突出，遠遠大於善意占有的範圍。發生不動產物權變動時，依法律要件當事人的占有權、處分權是首要的推定程序，依法理邏輯、合同約定或者人事關係、人緣關係、對世關係來推定占有權、處分權是次要的。
中國一直沒有實行統一的不動產登記製度，不動產未登記的、登記錯誤的和虛假的比比皆是，有法不依、執法不嚴、違法不究的常有發生。問題在於，對於已經登記的不動產，不能不信，也不能全信。對於未登記的不動產，對於基於登記生效主義規則的不動產，對於基於登記對抗主義的不動產，肯定存在善意占有與惡意占有之分。
“占有權利的推定”不是“已經沒有發揮作用的餘地”，而是必須進行這樣的推定，而是需要采取充分想象力的推定，而是要把其占有權利的推定充分發揮到極致，不能有一絲一毫的鬆懈。