當代物權法百科全書小辭典初稿4...
當代物權法百科全書小辭典 作者：絲園 投票推薦 加入書簽 留言反饋
當代物權法百科全書小辭典初稿474-1
中國征收征用和補償製度的進一步完善
一、基本理念
中國實行社會主義的基本經濟製度，所有政策與立法，一定以能夠以滿足廣大人民群眾日益增長的物質文化生活為出發點，以保護最廣大人民群眾的根本利益為出發點。我們相信，中國征收征用和補償製度需要進一步完善，中國征收征用和補償製度一定能夠進一步完善。
目前，中國征收征用和補償製度中仍然存在許多問題，主要有以下幾個方麵：
第一，征收征用和補償製度仍然不夠完善。
目前關於征收征用和補償製度存在的突出問題：（1）嚴格程度不夠。雖然《國有土地上房屋征收與補償條例》第8條規定了公共利益的6大範圍，但仍然是不夠具體，沒有規定非公共利益公共利益征收征用的經濟補償，執行起來仍然有許多地方將公共利益與商業利益混同在一起，形成了同樣的補償標準甚至更低的補償。實際情況是，真正因公共利益征收征用的補償比較到位，非因公共利益征收征用的補償往往不到位。各級政府是征收征用人，而條例是中央政府作出的，實際上應當由全國****會作出才可打消人們的質疑。（2）沒有實行“用益物權補償權與所有權補償權同等保護的規則”。條例上隻規定對於房屋所有權人補償，沒有規定對於基地使用權人和收益租賃權人補償。該條例是於2011年1月19日頒布並實施的，物權法是2007年3月16日頒布、當年10月1日施行的，物權法本條款“用益物權補償權與所有權補償權同等保護的規則”沒有得到貫徹落實。物權法是第十屆全國人民代表大會通過的，法律效力優於該《條例》。但物權法的原則精神需要專門法來實行，條例架空後就無法實行。
目前沒有遵循同等保護原則的主要有：一是租賃或者承包汽車從事營利活動的一類用益物權人。二是租賃或者承包廠房、商鋪、寫字樓從事營利活動的一類用益物權人。三是農村宅基地使用權和城市屋基使用權之類的用益權人（大致上物權比用益物權矮小一級）。這些不動產權利人的補償權都已經被忽視。另外還有其他一些未享受或未完全享受補償權人的用益物權人。
第二，違法追究製度不夠嚴格。
如《條例》第34條規定，房地產評估機構或者房地產評估師出具虛假或者重大差錯的評估報告的，由發證機關責令限期改正，給予警告，對房地產評估機構並處5萬元以上20萬元以下罰款，對房地產評估師並處1萬元以上3萬元以下罰款……。這種行政處罰幾乎是隔靴搔癢。更有甚者，對於地方政府假借公共利益名義行使商業征收拆遷的根本沒有處罰規定。特別是對於暴力拆遷造成人身傷亡事故的沒有處罰規定。
全國很多律師對於《條例》有許多批評建議，但至今也沒有什麽改觀。
以上介紹的是一部專門法補償法的漏洞，其他專門法補償法同樣地存在一些漏洞。所有這些，已經從法製的源頭上造成了中國征收征用和補償製度不完善的窘境，亟待解決的問題也日益增多。
二、一般分析
下麵幾大重要問題，有待於廣大公民關心與支持，有待於有關立法機關予以重視並盡快解決：
1.關於“公共利益”和“非公共利益”的概念與適用範圍應當及時解決
近30多年來中國大規模的城鎮化、工業化和房地產市場化浪潮中，勞民傷財的違法征收征用事件層出不窮，全國有很多地方釀成了傷害群眾生命財產安全的事故，很多土地開發項目是房地產無良商家打著“公共利益”招牌，幹著“非公共利益”的勾當。更有甚者，一些帶頭違法亂紀的政府官員竟然慫恿無良商家為非作歹，竟然視經濟補償權人的生命如草芥、視經濟補償權人的財產如廢物，作出了許多傷天害理的蠢事。《條例》實施後，仍然有不少地方的政府官員與無良開發商密謀違法亂紀，事後沒有對違法犯罪分子進行法律責任的追究！
2.關於征收征用補償權對象應當進一步規範與擴大
《條例》第2條的規定是：“為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權人給予公平補償。”隻講對被征收房屋所有權人給予公平補償，而對於建設用地使用權的補償卻隻字不提。第13條第3款也是同樣的規定：“房屋被依法征收的，國有土地使用權同時收回。”更有甚者，整部條例閉口不談“非公共利益”的補償與賠償損失問題。以上這些顯然留下了法律漏洞，不符合物權法公平、公開、公正等三項基本原則，需要進行大量的補充與改進。
3.關於征收征用補償程序（含補償權人知情權表決權）、數額、方法應當進一步規範
《條例》第11條第2款的規定有：“因舊城區改建需要征收房屋，多數被征收人認為征收補償方案不符合本條例規定的，市、縣人民政府應當組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，並根據聽證會情況修改方案。”舊城區改建會涉及到方方麵麵的問題，如文物保護、居住環境、整個城市居民的生活習慣、政府的財政實力、群眾心理的承受能力等等，不僅僅是關乎房屋所有權人的利益格局，甚至於會間接影響到整座城市居民的利益格局，聽證會光征求房屋所有權人的意見，不征求廣大市民的意見是狹隘的觀點。至於什麽是“征收補償方案不符合本條例規定的”，則是模棱兩可的，該條例沒有具體規定什麽樣的房屋可以征收、什麽樣的房屋不能征收，以及補償標準、補償方法到底如何操作，留下了很多的空白。
以上是因舊城區改建需要征收房屋……與聽證會的情形，至於不是因舊城區改建需要征收房屋……的情形則沒有規定到“聽證會”。要說新建城區或者新建小區的情形，應當說也應該走聽證會的程序，也應當由廣大市民來參與討論征收房屋的方案，以便於作出合理的可行性論證，權衡各個方麵當事人的合法權益。
4.關於中央國有企業和地方國有企業的信托所有權人身份應當正確確認與定位
地方政府主導的房屋等不動產的征收或者征用事宜，有時候涉及到中央國有企業和地方國有企業的製度信托所有權人身份與合法權益問題。這是一種特殊的征收征用補償權人，如何平衡國家的、企業的、職工個人的補償權問題，現行的法律也有很多空白之處。作為國家的製度信托所有權人，不僅僅是對於國有的房屋、建築物產權負責，更加重要的是為國家的土地所有權負責。
現實情況是，中國的土地所有權二元化方針政策，使得國家的土地與集體的土地地權模糊，從城鄉到城郊、城中村土地的四至範圍模糊，背地裏公權私化、走私土地使用權的事件時有發生，國家資產流失巨大。光是依靠市縣級以上政府管理國有土地，國有企業沒有管理土地的權限，對於政府部門缺乏應有的監管權力，政府官員帶頭走私土地使用權現象無法有效地遏製。況且，改革開放過程中國企改製浪潮高，國企裏和政府裏一些無良分子趁機作亂，演繹了許多暗中走私土地使用權的活報劇。
5.關於中央國有企業和地方國有企業的信托所有權人補償權與農村“集體所有權人”和其他用益物權人、用益權人補償權如何“一視同仁”
關於各種補償權人如何“一視同仁”，如何統一法律天平與尺度，這也是法律的空白之處。目前對於農村征收征用不動產與動產的法律法規比較齊全，而對於城市的各種權利人的規定相當的少見。既然農民階級失去了財產權、失去了飯碗可以獲得經濟補償，為什麽工人階級失去了財產權、失去了飯碗不可以獲得經濟補償？許多地方的國有企業被政府強製性拆遷，或者強製性關閉、轉製，大片的土地、大量的財產被變賣了，盡管獲益匪淺，政府與房地產開發商獲得了暴利，下崗的職工們始終沒有得到一分錢的經濟補償，這公平合理嗎？
6.關於農村宅基地使用權與城市屋基使用權一同納入補償對象的問題
現行的經濟補償製度不重視農村宅基地使用權與城市屋基使用權的經濟補償，這也是法律的漏洞問題。各類土地使用權項目中，唯有建設用地使用權即基地使用權的經濟價值最大，然而白白征收征用基地的現象屢見不鮮。特別是城市基地使用權很受法律的冷落，與合理利用土地與合理補償的物權化原則很不適應，公有的、共有的、私有的和其他人的基地使用權都是應當劃清產權與補償權界限的，農村宅基地使用權與城市屋基使用權都是應當一同納入補償對象的。
7.關於中央政府和地方政府的補償責任與義務問題
中央和地方政府的補償責任問題，主要是各自的財權、事權問題。按理說，中央政府建設中央國有企業征收、征用土地與房屋等不動產或者動產，應當由中央政府進行經濟補償，可以不由中央企業補償；地方政府建設地方國有企業征收、征用土地與房屋等不動產或者動產，應當由地方政府進行經濟補償，可以不由地方企業補償。特別是一些新建的國有企業，本身財力物力不濟，既忙於生產經營，又忙於償還政府與銀行債務，而土地使用權的成本很高不堪重負，折騰來折騰去把個國企折騰垮台了，到頭來以賤賣了之，結果是得不償失。
8.關於征收征用國有企業土地使用權給予下崗職工適當補償的規定
關於征收征用國有企業土地使用權給予下崗職工適當補償的規定問題，目的是為了改善下崗職工一點生活，經濟補償權適當地向他們傾斜一下是可行的。對照國有、集體、私人、其他人的企業，以國有企業的納稅額最高，對國家的貢獻最多，所承擔的社會責任與義務最大。作為一種補償形式，是基於物權法“權利與義務平穩原則”而成就。表麵上這是特權，而依據物權法理來解釋就會覺得很應該很不錯。
9.建議製訂全國統一的“征收征用財產補償法”
製訂全國統一的“征收征用財產補償法”，將各類補償權主體與客體的權利與義務一一規定清楚。同時對於《國有土地上房屋征收與補償條例》等法律、法規、條例、規章製度進行全麵的清理與修正，提高立法與執法水平。
以上9大問題是比較突出的焦點、難點問題，又是不能回避的和亟待解決的重大問題。中國已經進入工業化社會並大踏步地向城市化社會邁進。我們應當吸取西方國家“羊吃人的圈地運動”的沉重教訓，吸取以往中國類似的經驗教訓，革故鼎新，繼往開來！
相關法律：物權法第121條
相關名詞：
用益物權人補償權
字數：3888字
全麵有效地保護我們的財產權是分分鍾的要務
一切從現在開始hold住物權法精髓
當代物權法的開山作
宏觀物權法的奠基石
物權法的饕餮盛宴
品茶品酒不如品宏觀物權法
全世界物權法愛好者的良師益友
1000萬字的尚方寶劍
從博士後到到中小學文化者的貼身保鏢
世界上內容最完整意境最深邃文字最工整的物權法巨著
中國品牌
中國正能量
《當代物權法百科全書小辭典》
《解析物權法》
好書齊欣賞
潤物細無聲
啟動防火牆
遁入物權門
請瀏覽
一切都在掌握之中
電子信箱：qq437116637或627592416
中國征收征用和補償製度的進一步完善
一、基本理念
中國實行社會主義的基本經濟製度，所有政策與立法，一定以能夠以滿足廣大人民群眾日益增長的物質文化生活為出發點，以保護最廣大人民群眾的根本利益為出發點。我們相信，中國征收征用和補償製度需要進一步完善，中國征收征用和補償製度一定能夠進一步完善。
目前，中國征收征用和補償製度中仍然存在許多問題，主要有以下幾個方麵：
第一，征收征用和補償製度仍然不夠完善。
目前關於征收征用和補償製度存在的突出問題：（1）嚴格程度不夠。雖然《國有土地上房屋征收與補償條例》第8條規定了公共利益的6大範圍，但仍然是不夠具體，沒有規定非公共利益公共利益征收征用的經濟補償，執行起來仍然有許多地方將公共利益與商業利益混同在一起，形成了同樣的補償標準甚至更低的補償。實際情況是，真正因公共利益征收征用的補償比較到位，非因公共利益征收征用的補償往往不到位。各級政府是征收征用人，而條例是中央政府作出的，實際上應當由全國****會作出才可打消人們的質疑。（2）沒有實行“用益物權補償權與所有權補償權同等保護的規則”。條例上隻規定對於房屋所有權人補償，沒有規定對於基地使用權人和收益租賃權人補償。該條例是於2011年1月19日頒布並實施的，物權法是2007年3月16日頒布、當年10月1日施行的，物權法本條款“用益物權補償權與所有權補償權同等保護的規則”沒有得到貫徹落實。物權法是第十屆全國人民代表大會通過的，法律效力優於該《條例》。但物權法的原則精神需要專門法來實行，條例架空後就無法實行。
目前沒有遵循同等保護原則的主要有：一是租賃或者承包汽車從事營利活動的一類用益物權人。二是租賃或者承包廠房、商鋪、寫字樓從事營利活動的一類用益物權人。三是農村宅基地使用權和城市屋基使用權之類的用益權人（大致上物權比用益物權矮小一級）。這些不動產權利人的補償權都已經被忽視。另外還有其他一些未享受或未完全享受補償權人的用益物權人。
第二，違法追究製度不夠嚴格。
如《條例》第34條規定，房地產評估機構或者房地產評估師出具虛假或者重大差錯的評估報告的，由發證機關責令限期改正，給予警告，對房地產評估機構並處5萬元以上20萬元以下罰款，對房地產評估師並處1萬元以上3萬元以下罰款……。這種行政處罰幾乎是隔靴搔癢。更有甚者，對於地方政府假借公共利益名義行使商業征收拆遷的根本沒有處罰規定。特別是對於暴力拆遷造成人身傷亡事故的沒有處罰規定。
全國很多律師對於《條例》有許多批評建議，但至今也沒有什麽改觀。
以上介紹的是一部專門法補償法的漏洞，其他專門法補償法同樣地存在一些漏洞。所有這些，已經從法製的源頭上造成了中國征收征用和補償製度不完善的窘境，亟待解決的問題也日益增多。
二、一般分析
下麵幾大重要問題，有待於廣大公民關心與支持，有待於有關立法機關予以重視並盡快解決：
1.關於“公共利益”和“非公共利益”的概念與適用範圍應當及時解決
近30多年來中國大規模的城鎮化、工業化和房地產市場化浪潮中，勞民傷財的違法征收征用事件層出不窮，全國有很多地方釀成了傷害群眾生命財產安全的事故，很多土地開發項目是房地產無良商家打著“公共利益”招牌，幹著“非公共利益”的勾當。更有甚者，一些帶頭違法亂紀的政府官員竟然慫恿無良商家為非作歹，竟然視經濟補償權人的生命如草芥、視經濟補償權人的財產如廢物，作出了許多傷天害理的蠢事。《條例》實施後，仍然有不少地方的政府官員與無良開發商密謀違法亂紀，事後沒有對違法犯罪分子進行法律責任的追究！
2.關於征收征用補償權對象應當進一步規範與擴大
《條例》第2條的規定是：“為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權人給予公平補償。”隻講對被征收房屋所有權人給予公平補償，而對於建設用地使用權的補償卻隻字不提。第13條第3款也是同樣的規定：“房屋被依法征收的，國有土地使用權同時收回。”更有甚者，整部條例閉口不談“非公共利益”的補償與賠償損失問題。以上這些顯然留下了法律漏洞，不符合物權法公平、公開、公正等三項基本原則，需要進行大量的補充與改進。
3.關於征收征用補償程序（含補償權人知情權表決權）、數額、方法應當進一步規範
《條例》第11條第2款的規定有：“因舊城區改建需要征收房屋，多數被征收人認為征收補償方案不符合本條例規定的，市、縣人民政府應當組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，並根據聽證會情況修改方案。”舊城區改建會涉及到方方麵麵的問題，如文物保護、居住環境、整個城市居民的生活習慣、政府的財政實力、群眾心理的承受能力等等，不僅僅是關乎房屋所有權人的利益格局，甚至於會間接影響到整座城市居民的利益格局，聽證會光征求房屋所有權人的意見，不征求廣大市民的意見是狹隘的觀點。至於什麽是“征收補償方案不符合本條例規定的”，則是模棱兩可的，該條例沒有具體規定什麽樣的房屋可以征收、什麽樣的房屋不能征收，以及補償標準、補償方法到底如何操作，留下了很多的空白。
以上是因舊城區改建需要征收房屋……與聽證會的情形，至於不是因舊城區改建需要征收房屋……的情形則沒有規定到“聽證會”。要說新建城區或者新建小區的情形，應當說也應該走聽證會的程序，也應當由廣大市民來參與討論征收房屋的方案，以便於作出合理的可行性論證，權衡各個方麵當事人的合法權益。
4.關於中央國有企業和地方國有企業的信托所有權人身份應當正確確認與定位
地方政府主導的房屋等不動產的征收或者征用事宜，有時候涉及到中央國有企業和地方國有企業的製度信托所有權人身份與合法權益問題。這是一種特殊的征收征用補償權人，如何平衡國家的、企業的、職工個人的補償權問題，現行的法律也有很多空白之處。作為國家的製度信托所有權人，不僅僅是對於國有的房屋、建築物產權負責，更加重要的是為國家的土地所有權負責。
現實情況是，中國的土地所有權二元化方針政策，使得國家的土地與集體的土地地權模糊，從城鄉到城郊、城中村土地的四至範圍模糊，背地裏公權私化、走私土地使用權的事件時有發生，國家資產流失巨大。光是依靠市縣級以上政府管理國有土地，國有企業沒有管理土地的權限，對於政府部門缺乏應有的監管權力，政府官員帶頭走私土地使用權現象無法有效地遏製。況且，改革開放過程中國企改製浪潮高，國企裏和政府裏一些無良分子趁機作亂，演繹了許多暗中走私土地使用權的活報劇。
5.關於中央國有企業和地方國有企業的信托所有權人補償權與農村“集體所有權人”和其他用益物權人、用益權人補償權如何“一視同仁”
關於各種補償權人如何“一視同仁”，如何統一法律天平與尺度，這也是法律的空白之處。目前對於農村征收征用不動產與動產的法律法規比較齊全，而對於城市的各種權利人的規定相當的少見。既然農民階級失去了財產權、失去了飯碗可以獲得經濟補償，為什麽工人階級失去了財產權、失去了飯碗不可以獲得經濟補償？許多地方的國有企業被政府強製性拆遷，或者強製性關閉、轉製，大片的土地、大量的財產被變賣了，盡管獲益匪淺，政府與房地產開發商獲得了暴利，下崗的職工們始終沒有得到一分錢的經濟補償，這公平合理嗎？
6.關於農村宅基地使用權與城市屋基使用權一同納入補償對象的問題
現行的經濟補償製度不重視農村宅基地使用權與城市屋基使用權的經濟補償，這也是法律的漏洞問題。各類土地使用權項目中，唯有建設用地使用權即基地使用權的經濟價值最大，然而白白征收征用基地的現象屢見不鮮。特別是城市基地使用權很受法律的冷落，與合理利用土地與合理補償的物權化原則很不適應，公有的、共有的、私有的和其他人的基地使用權都是應當劃清產權與補償權界限的，農村宅基地使用權與城市屋基使用權都是應當一同納入補償對象的。
7.關於中央政府和地方政府的補償責任與義務問題
中央和地方政府的補償責任問題，主要是各自的財權、事權問題。按理說，中央政府建設中央國有企業征收、征用土地與房屋等不動產或者動產，應當由中央政府進行經濟補償，可以不由中央企業補償；地方政府建設地方國有企業征收、征用土地與房屋等不動產或者動產，應當由地方政府進行經濟補償，可以不由地方企業補償。特別是一些新建的國有企業，本身財力物力不濟，既忙於生產經營，又忙於償還政府與銀行債務，而土地使用權的成本很高不堪重負，折騰來折騰去把個國企折騰垮台了，到頭來以賤賣了之，結果是得不償失。
8.關於征收征用國有企業土地使用權給予下崗職工適當補償的規定
關於征收征用國有企業土地使用權給予下崗職工適當補償的規定問題，目的是為了改善下崗職工一點生活，經濟補償權適當地向他們傾斜一下是可行的。對照國有、集體、私人、其他人的企業，以國有企業的納稅額最高，對國家的貢獻最多，所承擔的社會責任與義務最大。作為一種補償形式，是基於物權法“權利與義務平穩原則”而成就。表麵上這是特權，而依據物權法理來解釋就會覺得很應該很不錯。
9.建議製訂全國統一的“征收征用財產補償法”
製訂全國統一的“征收征用財產補償法”，將各類補償權主體與客體的權利與義務一一規定清楚。同時對於《國有土地上房屋征收與補償條例》等法律、法規、條例、規章製度進行全麵的清理與修正，提高立法與執法水平。
以上9大問題是比較突出的焦點、難點問題，又是不能回避的和亟待解決的重大問題。中國已經進入工業化社會並大踏步地向城市化社會邁進。我們應當吸取西方國家“羊吃人的圈地運動”的沉重教訓，吸取以往中國類似的經驗教訓，革故鼎新，繼往開來！
相關法律：物權法第121條
相關名詞：
用益物權人補償權
字數：3888字
全麵有效地保護我們的財產權是分分鍾的要務
一切從現在開始hold住物權法精髓
當代物權法的開山作
宏觀物權法的奠基石
物權法的饕餮盛宴
品茶品酒不如品宏觀物權法
全世界物權法愛好者的良師益友
1000萬字的尚方寶劍
從博士後到到中小學文化者的貼身保鏢
世界上內容最完整意境最深邃文字最工整的物權法巨著
中國品牌
中國正能量
《當代物權法百科全書小辭典》
《解析物權法》
好書齊欣賞
潤物細無聲
啟動防火牆
遁入物權門
請瀏覽
一切都在掌握之中
電子信箱：qq437116637或627592416