第260章 剝離地產業務
第二天到了新夢想。
“徐總，您找我？”
徐良招了招手，“老滕，過來坐。”
說著，放下手裏的文件，看著坐下來的滕華明。
“公司第三季度發展不錯。”
新夢想六月份的淨營收，算上理想教育，也隻有三千萬華夏幣左右，但到了六月份，猛地漲到了五千萬，七月份漲到了七千萬，八月份突破八千三百萬，九月份又下滑到了五千五百萬，十月份變成了三千五百萬。
“托了暑假的福，報補習班和藝術培訓班的學生比平時多了好幾倍，要不然我們的營收也不可能這麽高。”滕華明道。
寒暑假是報班的高峰期。
去年的時候，隻做高中藝術培訓的新夢想體現並不明顯，但今年進入幼小藝術教育和初高中學科教育的新夢想，第一次感受到，寒暑假太香了。
收入能瞬間翻好幾倍。
徐良微微頷首後，“現在理想教育在魔都有多少分支機構了？”
“17家，年底可以擴張到25家左右。”
“鵬城呢？”
“14家。羊城有13家，算上京城在內，理想教育在全國總共有67家。”
理想教育跟新夢想藝術教育共享一棟樓，基本上有多少理想教育分支機構，就有多少新夢想幼小藝術培訓機構。
“你跟現在我們租賃的這些商業樓的業主商量一下，把物業買下來。”徐良道。
滕華明眉頭微皺，“徐總，目前我們租賃的商業地產超過超過48萬平米，雖然多數都是九十年代的舊商廈或者辦公樓，但一平米也在五千至七千。
全部買下來的話需要至少五十個億的華夏幣，我們沒有這麽多錢。”
徐良考慮了一下，“現在公司賬上還有多少錢？”
“1.4億華夏幣。”滕華明立即道。
作為新夢想的ceo，他對新夢想的財務太熟悉了。
徐良微微頷首，心裏有些慶幸。
如果不是新夢想屬於京城市‘十佳創新型企業’，企業所得稅減半征收的話，他們也存不下這麽多錢。
“徐總，目前潮陽區政府已經答應幫我們尋找一塊地建設新總部，目前正在選址，順利的話，大概明年就要開工，如果這時候把賬上的錢抽去買樓的話，我們建設新總部的錢就沒有了。”
購買798a區的事情失敗後，建設新總部的事情就提上了日程，這是徐良知道的事情。
徐良點了點頭，略作思索後。
“老滕，我打算把新夢想的地產業務剝離出來。”
“徐總，其實我不反對投資地產，隻是要有計劃有步驟的來，否則對公司財務的壓力太大了。”滕華明連忙解釋道。
“這個我清楚，不過新夢想還是更純粹一些吧。”
說著，徐良下定了決心。
地產業務需要大資本投入，為此他準備了五億美元的巨資。
但通過跟滕華明的對話，他突然發現一件事，一個以做教育為主的企業，很難放開手腳進軍地產。
按照他的想法，五億美元全部購買商業地產後，馬上向銀行抵押貸款，然後繼續購買，重複抵押。
在華夏地產行業起飛的前夜，這能夠迅速放大他的淨收益。
但滕華明顯然不讚同他的想法。
認為風險太高了。
他的想法沒錯，對新夢想這樣正常發展的企業而言，徐良把地產當金融運營的玩法確實風險太高了。
但如果不這麽做的話，五億美元投在地產上，收益就太低了，還不如投資股市。
這就是雙方存在的矛盾點。
雖然徐良知道，如果他強製的話，滕華明也會遵從，但肯定會造成隔閡。
滕華明是一個優秀的ceo，新夢想在他的手上保持了每月10%以上的成長，所以他不想因為這件事，造成兩人離心離德。
既然如此，索性就剝離新夢想的地產業務，讓他變成一個純粹輕資產運營的教育企業。
看他主意已定，滕華明便沒再說什麽。
他確實不看好新夢想進軍地產，消耗資金太大，每月近300萬的利息，以及五年後到期的5億資金，對新夢想而言都是一個巨大的包袱。
如果甩開這個包袱，新夢想完全可以發展的更快。
“徐總，如果新夢想地產業務全部剝離的話，那麽理想教育的融資條件也要全麵修改。”滕華明提醒道。
根據兩人先前定下的策略，十月份展開新夢想的a輪融資，募資對象為idg和盈科。
滕華明全權負責這次融資談判。
根據雙方達成的協議，根據理想教育前九個月營收和淨利潤拉平後，綜合考慮發展速度和行業地位等條件，估值15億華夏幣。
idg和盈科，分別獲得8%和7%的股權。
現在沒了房地產業務的拖累，估值肯定不止15億華夏幣。
“那就再談談吧。”
滕華明點了點頭。
在親身經曆了鴻蒙28億美元估值，5.6億美元融資後，他對理想教育的融資已經提不起多大興趣。
全都交給滕華明了。
他隻關注最後的結果。
下了決定後，徐良迅速對紅岩基金的業務進行了調整。
把自營的股權投資業務命名為‘紅岩1號股權投資基金’。
負責蘋果、亞馬遜、網易的投資。
然後成立了第二個自營的紅岩2號地產投資基金，專門負責地產投資。
同時把新夢想5.2億華夏幣的債權，以及十九棟，總麵積達到15.2萬平米總麵積的商業樓盤轉入紅岩二號地產投資基金。
-----------------
陸覺懷著期待的心情來到富凱大廈第九層。
他已經得到消息，新夢想把所有地產業務全部轉給了大老板旗下的投資基金‘紅岩’。
而作為新夢想地產投資部門總監，如果公司沒有新的安排，等待他的就是辭退。
當然也有可能另有任用。
未卜的前途，讓他這段時間過的很忐忑。
出了電梯，看到對麵牆壁上紅岩基金的標誌和標準楷體，深吸了口氣後，推開地彈門走了進去。
迎麵便是前台。
穿著小翻領女士西裝的小姐姐，臉上掛著標準的職業化笑容。
“先生，您好，請問您有預約嗎？”
“我是新夢想公司地產投資部總監陸覺，徐良徐總讓我來這裏見他。”
早就被呂慧交代過的前台，轉身走出櫃台。
“陸總監，請跟我來吧。”
陸覺點了點頭，連忙跟了上去。
前台小姐姐刷卡，打開進入內部的通道後，陸覺隨著走進去。
很快就是一個約有三百平的獨立辦公空間。
大概有五六十人在裏麵辦公，空間非常富裕。
穿過這片辦公空間後，又是一些獨立的辦公室和接待室之類。
很快前台小姐姐帶著他推開一間被鋼化玻璃包圍的辦公室。
“呂主任，新夢想公司的陸覺總監到了。”
正在工作的呂慧聞言起身走了過來。
她見過陸覺，微笑著走過來。
“小張，辛苦你了。”
“您客氣了。沒事，我先走了。”
“嗯。”
前台離開後。
“陸總監，徐總在辦公室，您跟我來吧。”
“好好。”
徐良的辦公室在秘書室隔壁，呂慧敲了敲房門。
“進來。”
推門進去。
“徐總，新夢想陸覺陸總監到了。”
“讓他進來吧。”
呂慧側開身，讓陸覺走了進去。
“徐總。”
徐良拿著手裏的文件走到旁邊的會客區。
“坐。”
待其坐下後，呂慧給他端了杯水。
“謝謝。”
“不客氣。”
徐良把手裏的資料遞了過去。
“你先看看。”
陸覺拿起桌上的文件認真看了起來。
第一張扉頁上一行工整的文字。
‘紅岩2號地產投資基金’策劃書。
翻開第二頁，看到基金總額5億美元後，心髒‘咕咚’跳動了起來。
強自按捺著心底的激動，認真的翻看著後麵的內容，一點點全部看完後才放下來。
“徐總，這……？”
一時間千言萬語堵在喉頭，不知道如何開口。
徐良微笑道：“想來伱也知道了，新夢想的地產業務已經全部剝離到了紅岩。”
“是。”
陸覺連忙點了點頭，滿含期待道：“徐總，您……您打算讓我負責紅岩二號基金嗎？”
“不錯。畢竟我這裏懂房地產投資的也就是你和你的部門了。”
雖然陸覺的能力在地產投資行業中不算頂尖，但用生不如用熟。而且現階段的地產投資也不需要太高深的才華。
“您放心，我肯定把紅岩2號地產投資基金做好。”陸覺連忙保證道。
徐良揮了揮手，示意他冷靜。
“不要激動，既然我把這個基金交給你就是相信你的能力。”
“是。”
“關於紅岩2號基金的投資方向，仍然跟你在新夢想的時候一樣，配合新夢想的擴張，以一萬平米左右的老舊商業樓盤為主。”
雖然老舊樓盤升值潛力不如cbd核心地塊的商業樓盤，但入手的價格也便宜很多。
更關鍵的是，可以獲得百分之百的承租率。
你樓建的再好，租不出去也是白瞎。
“是。”
“以一線城市為主，暫時不進入二線城市。”徐良強調道。
在資金有限的情況下，當然是一線城市的樓盤更香。
第二天到了新夢想。
“徐總，您找我？”
徐良招了招手，“老滕，過來坐。”
說著，放下手裏的文件，看著坐下來的滕華明。
“公司第三季度發展不錯。”
新夢想六月份的淨營收，算上理想教育，也隻有三千萬華夏幣左右，但到了六月份，猛地漲到了五千萬，七月份漲到了七千萬，八月份突破八千三百萬，九月份又下滑到了五千五百萬，十月份變成了三千五百萬。
“托了暑假的福，報補習班和藝術培訓班的學生比平時多了好幾倍，要不然我們的營收也不可能這麽高。”滕華明道。
寒暑假是報班的高峰期。
去年的時候，隻做高中藝術培訓的新夢想體現並不明顯，但今年進入幼小藝術教育和初高中學科教育的新夢想，第一次感受到，寒暑假太香了。
收入能瞬間翻好幾倍。
徐良微微頷首後，“現在理想教育在魔都有多少分支機構了？”
“17家，年底可以擴張到25家左右。”
“鵬城呢？”
“14家。羊城有13家，算上京城在內，理想教育在全國總共有67家。”
理想教育跟新夢想藝術教育共享一棟樓，基本上有多少理想教育分支機構，就有多少新夢想幼小藝術培訓機構。
“你跟現在我們租賃的這些商業樓的業主商量一下，把物業買下來。”徐良道。
滕華明眉頭微皺，“徐總，目前我們租賃的商業地產超過超過48萬平米，雖然多數都是九十年代的舊商廈或者辦公樓，但一平米也在五千至七千。
全部買下來的話需要至少五十個億的華夏幣，我們沒有這麽多錢。”
徐良考慮了一下，“現在公司賬上還有多少錢？”
“1.4億華夏幣。”滕華明立即道。
作為新夢想的ceo，他對新夢想的財務太熟悉了。
徐良微微頷首，心裏有些慶幸。
如果不是新夢想屬於京城市‘十佳創新型企業’，企業所得稅減半征收的話，他們也存不下這麽多錢。
“徐總，目前潮陽區政府已經答應幫我們尋找一塊地建設新總部，目前正在選址，順利的話，大概明年就要開工，如果這時候把賬上的錢抽去買樓的話，我們建設新總部的錢就沒有了。”
購買798a區的事情失敗後，建設新總部的事情就提上了日程，這是徐良知道的事情。
徐良點了點頭，略作思索後。
“老滕，我打算把新夢想的地產業務剝離出來。”
“徐總，其實我不反對投資地產，隻是要有計劃有步驟的來，否則對公司財務的壓力太大了。”滕華明連忙解釋道。
“這個我清楚，不過新夢想還是更純粹一些吧。”
說著，徐良下定了決心。
地產業務需要大資本投入，為此他準備了五億美元的巨資。
但通過跟滕華明的對話，他突然發現一件事，一個以做教育為主的企業，很難放開手腳進軍地產。
按照他的想法，五億美元全部購買商業地產後，馬上向銀行抵押貸款，然後繼續購買，重複抵押。
在華夏地產行業起飛的前夜，這能夠迅速放大他的淨收益。
但滕華明顯然不讚同他的想法。
認為風險太高了。
他的想法沒錯，對新夢想這樣正常發展的企業而言，徐良把地產當金融運營的玩法確實風險太高了。
但如果不這麽做的話，五億美元投在地產上，收益就太低了，還不如投資股市。
這就是雙方存在的矛盾點。
雖然徐良知道，如果他強製的話，滕華明也會遵從，但肯定會造成隔閡。
滕華明是一個優秀的ceo，新夢想在他的手上保持了每月10%以上的成長，所以他不想因為這件事，造成兩人離心離德。
既然如此，索性就剝離新夢想的地產業務，讓他變成一個純粹輕資產運營的教育企業。
看他主意已定，滕華明便沒再說什麽。
他確實不看好新夢想進軍地產，消耗資金太大，每月近300萬的利息，以及五年後到期的5億資金，對新夢想而言都是一個巨大的包袱。
如果甩開這個包袱，新夢想完全可以發展的更快。
“徐總，如果新夢想地產業務全部剝離的話，那麽理想教育的融資條件也要全麵修改。”滕華明提醒道。
根據兩人先前定下的策略，十月份展開新夢想的a輪融資，募資對象為idg和盈科。
滕華明全權負責這次融資談判。
根據雙方達成的協議，根據理想教育前九個月營收和淨利潤拉平後，綜合考慮發展速度和行業地位等條件，估值15億華夏幣。
idg和盈科，分別獲得8%和7%的股權。
現在沒了房地產業務的拖累，估值肯定不止15億華夏幣。
“那就再談談吧。”
滕華明點了點頭。
在親身經曆了鴻蒙28億美元估值，5.6億美元融資後，他對理想教育的融資已經提不起多大興趣。
全都交給滕華明了。
他隻關注最後的結果。
下了決定後，徐良迅速對紅岩基金的業務進行了調整。
把自營的股權投資業務命名為‘紅岩1號股權投資基金’。
負責蘋果、亞馬遜、網易的投資。
然後成立了第二個自營的紅岩2號地產投資基金，專門負責地產投資。
同時把新夢想5.2億華夏幣的債權，以及十九棟，總麵積達到15.2萬平米總麵積的商業樓盤轉入紅岩二號地產投資基金。
-----------------
陸覺懷著期待的心情來到富凱大廈第九層。
他已經得到消息，新夢想把所有地產業務全部轉給了大老板旗下的投資基金‘紅岩’。
而作為新夢想地產投資部門總監，如果公司沒有新的安排，等待他的就是辭退。
當然也有可能另有任用。
未卜的前途，讓他這段時間過的很忐忑。
出了電梯，看到對麵牆壁上紅岩基金的標誌和標準楷體，深吸了口氣後，推開地彈門走了進去。
迎麵便是前台。
穿著小翻領女士西裝的小姐姐，臉上掛著標準的職業化笑容。
“先生，您好，請問您有預約嗎？”
“我是新夢想公司地產投資部總監陸覺，徐良徐總讓我來這裏見他。”
早就被呂慧交代過的前台，轉身走出櫃台。
“陸總監，請跟我來吧。”
陸覺點了點頭，連忙跟了上去。
前台小姐姐刷卡，打開進入內部的通道後，陸覺隨著走進去。
很快就是一個約有三百平的獨立辦公空間。
大概有五六十人在裏麵辦公，空間非常富裕。
穿過這片辦公空間後，又是一些獨立的辦公室和接待室之類。
很快前台小姐姐帶著他推開一間被鋼化玻璃包圍的辦公室。
“呂主任，新夢想公司的陸覺總監到了。”
正在工作的呂慧聞言起身走了過來。
她見過陸覺，微笑著走過來。
“小張，辛苦你了。”
“您客氣了。沒事，我先走了。”
“嗯。”
前台離開後。
“陸總監，徐總在辦公室，您跟我來吧。”
“好好。”
徐良的辦公室在秘書室隔壁，呂慧敲了敲房門。
“進來。”
推門進去。
“徐總，新夢想陸覺陸總監到了。”
“讓他進來吧。”
呂慧側開身，讓陸覺走了進去。
“徐總。”
徐良拿著手裏的文件走到旁邊的會客區。
“坐。”
待其坐下後，呂慧給他端了杯水。
“謝謝。”
“不客氣。”
徐良把手裏的資料遞了過去。
“你先看看。”
陸覺拿起桌上的文件認真看了起來。
第一張扉頁上一行工整的文字。
‘紅岩2號地產投資基金’策劃書。
翻開第二頁，看到基金總額5億美元後，心髒‘咕咚’跳動了起來。
強自按捺著心底的激動，認真的翻看著後麵的內容，一點點全部看完後才放下來。
“徐總，這……？”
一時間千言萬語堵在喉頭，不知道如何開口。
徐良微笑道：“想來伱也知道了，新夢想的地產業務已經全部剝離到了紅岩。”
“是。”
陸覺連忙點了點頭，滿含期待道：“徐總，您……您打算讓我負責紅岩二號基金嗎？”
“不錯。畢竟我這裏懂房地產投資的也就是你和你的部門了。”
雖然陸覺的能力在地產投資行業中不算頂尖，但用生不如用熟。而且現階段的地產投資也不需要太高深的才華。
“您放心，我肯定把紅岩2號地產投資基金做好。”陸覺連忙保證道。
徐良揮了揮手，示意他冷靜。
“不要激動，既然我把這個基金交給你就是相信你的能力。”
“是。”
“關於紅岩2號基金的投資方向，仍然跟你在新夢想的時候一樣，配合新夢想的擴張，以一萬平米左右的老舊商業樓盤為主。”
雖然老舊樓盤升值潛力不如cbd核心地塊的商業樓盤，但入手的價格也便宜很多。
更關鍵的是，可以獲得百分之百的承租率。
你樓建的再好，租不出去也是白瞎。
“是。”
“以一線城市為主，暫時不進入二線城市。”徐良強調道。
在資金有限的情況下，當然是一線城市的樓盤更香。