中國人是世界上最喜歡買房子的民族，過去是買地，現在是買房，沒有房子就像沒有根，連媳婦都娶不上，這其中既有文化原因，也有經濟原因。
美國有一半人不買房，一輩子租房住，中國卻不行，大城市高昂的房價，壓得年輕人喘不過氣來，不僅一輩子給銀行打工，還限製了一兩代人的消費，因為首付大多是父母拿的，是父母一輩子的積蓄，甚至是養老錢。
“今年，我讓各地分公司抓緊時間拿地，不要像個小腳女人，我們要搶占市場，大幹快上，快速擴張。鄭州分公司幹得就不錯，今年新開工4個項目，總建築麵積1700萬平米，還有10萬平米的土地儲備，我要給鄭州分公司劉總嘉獎。”長江華成集團臨時董事會，杜總正在講話。
“董事長，二三線城市拿地比較容易，華成集團重點布局一線城市，一線城市拿地成本比較高吧？”一名獨立董事說。
“我剛才說了不能當小腳女人，以鄭州為例，劉總拿地就是膽子大，別人出價30億，劉總出價40億，誰也搶不過他。”
“可是，土地成本這麽高，風險怎麽控製？”另一名獨立董事說。
“劉總拿地是經過我同意的，我喜歡看武俠小說，天下武功，唯快不破，我們一手向地方政府交納少量預付金，一手向下遊建築商收錢，還有期房的首付款，拿了地就快建快銷，加快資金回籠速度，就是一個快字。”
“我覺得還是應該注意控製風險。”
“風險可控，還有一件事向各位董事通報，公司近期成立了並購部，由我直接領導，我打算開展幾項並購業務。”
“並購什麽？”
“項目正在談，目前保密，可能需要我親自出麵。”
“董事長，證監會規定，上市公司大型並購業務需要進行信息披露。”
“我們正在運作，還沒有最後敲定，我不想影響市場，如果並購成功，華成集團的股價一定會大漲，當然了，我說的是如果。”
“華成集團的股價現在是68.32元，還能再漲？”
“能漲，我相信能漲，華成集團去年實現營收550億、淨利潤32億，今年至少要翻一番，我們要成為千億房企。”
上市公司董事會一般每年召開兩次，分定期會議和臨時會議兩種，主要研究上市公司全年經營目標和工作計劃，上年度經濟指標完成情況，以及其他需要請示董事會批準的事項。
開完臨時董事會，杜總回到辦公室，董事會秘書整理完會議紀要找杜總簽字。
“董事長，這是會議紀要，其他董事已經簽字了，請您簽字。”
“還是過去好啊！我一個人說了算，現在又是董事會，又是監事會，實在是麻煩。”
“董事長，您是有決策權的大股東，董事會、監事會都在您的控製之下，無非就是走個程序而已。”
“是啊，我們是上市公司，要遵守公司法的規定。”
“董事長，回頭我把會議紀要發給監事會監事。”
“好，李秘書，這些董事和監事，你要密切關注他們的動向，有什麽情況及時向我匯報。”
“是，董事長，我剛才收到證券交易所函詢，問我們公司股價波動原因，您看我怎麽回複？”
“並購還沒開始，市場就有反應了？我一會兒要去見楊總，你自己看著回複吧。”
“那我回複二級市場走勢，上市公司無法左右，公司隻能認真做好業務，增強業績，您看怎麽樣？”
“行，你看著辦吧。”
董事會秘書不是普通秘書，是上市公司與證券交易所之間的指定聯絡人，對外負責公司信息披露，投資者關係管理，對接券商、律師、會計師事務所；對內負責股權事務管理，項目推進，公司治理等事宜，屬於公司高管。
李秘書是四十多歲的中年婦女，長相普通，身材也一般，但是年薪200萬。看來，無論男人還是女人，都應該有一技之長，靠自己本事吃飯。
房地產業經過前些年的快速發展，已經由黃金時代進入白銀時代，市場越來越向頭部企業集中，一大批中小房企要麽退出，要麽破產。杜總這麽精明的人，不可能看不出來，如果一味求穩，華成集團勢必淪為平庸，甚至連生存都會成問題，即便你是上市公司，所以，杜總急於把企業做大，迅速占領市場，擠進頭部企業，並購是捷徑之一。
說幹就幹，杜總選調精兵強將組成並購部，以銷售團隊為班底，輔之以財務、法務人員，很多人都是創業時期的骨幹，就是要保證強大的執行力和運營效率，杜總準備大幹一場。
海廉地產總部是一座35層樓高的寫字樓，建築麵積8萬多平方米，位於中央商務區核心地帶，樓頂上有“海廉地產”四個大字。平日裏人來人往的大樓，今天顯得有些冷清，門前停車場上有一群人大聲嚷嚷，手裏舉著“還我房子”、“還我血汗錢”、“打倒黑心老板”的白色橫幅，警察和保安在四周維持秩序。
一輛寶藍色賓利飛馳來到海廉地產總部門前，車子停下，杜總從車上下來，保安和辦公室聯係後，讓杜總進來。
“楊總你好，有日子沒見，你還好吧？”來到海廉地產總裁辦公室，杜總打招呼道。
“杜總來了，請坐。”海廉地產老總四十多歲，麵容有些憔悴，身穿西服，沒係領帶。
“楊總，我看樓下圍了不少人，這些不明真相的群眾，一定是受人指使。”
“是啊，不知道他們從哪兒聽到的消息，非說我們不能按期交房，樓都蓋得差不多了，是供應商的原因導致停工。”
“是啊，是啊，我也聽說了，你們好像有幾個項目停工了。”
“暫時停工，資金一到位馬上複工。”
“楊總，先不說這些，你這屋裏煙味很重，少抽煙，多喝茶，我給你帶來兩盒明前龍井，一芽一葉的極品龍井，咱們倆喝喝茶。”杜總拿出兩盒龍井茶。
“好吧，我讓秘書過來衝茶。”
清明節前三天采摘的龍井茶叫明前茶，是茶樹剛發出來的嫩芽，屬於龍井中的珍品。
秘書拿來兩個玻璃杯，放入適量茶葉，燒好水，待水溫降到80度，直接衝泡。隻見嫩綠色的茶葉在水中翻滾盤旋，水麵平靜下來以後，一根根茶葉在水中豎立起來，像旗杆，也像長槍，晶瑩剔透，一陣陣清香撲麵而來。
喝龍井茶最好用玻璃杯，可以欣賞茶葉在水中的姿容和靈動飄逸的神態，像江南水鄉柔弱恬靜的女子，未喝就先醉了。
“茶不錯。”楊總喝了一口茶說。
“我特意派人去西湖龍井村買的，專門送給楊總。”
“難得杜總這麽關心我，杜總來不是為了喝茶吧？”
“以喝茶為主，當然，也想談點別的事。”
“什麽事？杜總你請說吧。”
“好吧，當著明人不說暗話，我這次來是想談合作，楊總你手裏如果有不想幹的項目，可以轉讓給我。”
“杜總，我沒記錯的話，華成集團去年營收550億，海廉地產是630億，你想收購我嗎？”楊總倒驢不倒架，口氣挺強硬。
“不是收購，是合作，我聽說海廉地產資金鏈出現了問題，有100多億銀行貸款馬上到期，你們賬麵上好像沒什麽錢了吧？”
“杜總不愧人稱小諸葛，賬算得清楚，連我賬麵上有多少錢都知道。”
“楊總，你別見怪，我不是來收購你的，我是來幫你的。”
“幫我？你想怎麽幫？”
“楊總，你能不能把星光耀廣場、東方匯金、麗都國際二期三個項目轉讓給我？我來接盤，保證按期完工。”
“杜總好眼力，這三個項目都是優質項目，你隻需要一筆過橋資金就能把項目盤活，立即得到一批現成的可售樓盤，星光耀廣場還是優質的會展項目板塊。”
“可以嗎？你開個價，我盡量滿足你。”
“杜總，實話跟你說了吧，在你之前還有兩、三個人想接手，我都沒有同意，因為我不想零敲碎打地賣，要賣就全賣，打包銷售，我這裏還有金橋新鄉、碧雲天兩個項目，五個項目一起打包轉讓。”
“金橋新鄉是十年爛尾樓，碧雲天手續有點問題，這兩個項目我不想要。”
“那不行，我是打包轉讓，你不能挑肥揀瘦吧。”
“五個項目一共多少錢？”
“263億，杜總，你能吃得下嗎？之前的人嫌貴退出了。”
“200億，五個項目我全部買下。”
“200億？你砍得也太狠了吧？”
“楊總，你想想，現在除了我，還有誰能拿出200億？”
“230億。”
“就200億，多一分錢也不行。”
“杜總，能不能商量商量？”
“不能商量，我聽說有人打算起訴你呀。”
“220億，你不能砍得太狠了吧？”
“楊總，不是我砍得狠，我拿不出那麽多錢。”
“好吧，200億就200億。”楊總咬了咬牙說。
“我還有一個條件。”
“還有條件？”
“我要求分期付款，合同簽完先付100億，剩下100億一年內付清。”
“分期付款可不行，我欠款欠怕了，必須一次性付清。”
“楊總，我一次拿不出200億現金，要不半年，先付100億，半年後再付100億。”
“杜總，你一刀砍下63億，200億已經砍到我的底線了。”
“楊總，200億不少了，你還有爛尾樓，甩掉包袱，你還可以重新再來，我是在幫你。”
“幫我？你這是巧取豪奪！”
“到底能不能分期付款？”
“不能。”
“那好吧，我還有事，我先回去了。”杜總站起身要走。
“等一下，杜總，分期付款也行，但我要你用華成集團等值股權抵押。”
“行，沒問題，什麽時候簽合同？
“明天，明天簽吧。”
“那好，簽完合同，我付第一筆款，同時，我的人要馬上進駐這幾個項目，希望你們做好配合。”
“行，沒問題。”
“那，別在辦公室裏坐著了，走吧，我請你喝酒。”
“喝酒？我哪有心情喝酒？”
“怎麽，有人接你的爛尾樓還不高興？你也沒賠多少，有什麽不滿足的？”
“好吧，喝酒，我請你。”
商場如戰場，容不得半點私情，何況是競爭對手。楊總雖然不太滿意，嫌杜總給的價碼低，但甩掉包袱，剝離不良資產，可以重新再來，避免破產倒閉的命運，這麽看，杜總確實是在幫他。
杜總花200億並購，看上去像去菜市場買菜，背後經過周密細致的調查研究和前期接洽，除了後兩項資產有些問題，前三個都是馬上可以變現的優質資產。
“各位兄弟，我一會兒去海廉地產簽合同，兵貴神速，我們分成五組立即進駐項目樓盤，合同正在法務部審核，法務部審核完畢，我們立即出發。好資產加價賣出，一般性資產分拆零售，賺取差價，總的原則是快進快出。”第二天，杜總給高管和並購部全體人員開會。
“董事長，我負責金橋新鄉項目，之前沒有準備預案，您拿下這個爛尾項目打算怎麽處理？”公司副總經理說。
“我打算把金橋新鄉改造成商業地產，我主要看中金橋新鄉80萬平米的土地儲備，和頭部房企相比，華成集團的土地儲備有些少。”
“董事長，公司今年開始的拿地、並購，導致我們的負債總額直線上升，公司資產負債率有些高。”財務部馬部長說。
“我不關心資產負債率，和資產負債率相比，我更關心銷債比，銷債比大於1就沒有風險，我們現在的銷債比是1.4，基本上沒什麽風險。”
房地產企業有點像公共關係公司，上遊是政府、銀行、金融機構、稅務、新聞媒體，下遊是建築承包商、裝修公司、物業公司、銷售代理，哪一個環節處理不好都不行。
房地產業的本質是金融，雖然帶動很多產業，但也“綁架”了整個經濟。房地產業隨著中國城市化的進程不斷發展壯大，一張圖紙南方建完北方建，南方牆體薄一點，北方牆體厚一點，於是出現了“千城一麵”的現象，很多城市看起來都差不多。
美國有一半人不買房，一輩子租房住，中國卻不行，大城市高昂的房價，壓得年輕人喘不過氣來，不僅一輩子給銀行打工，還限製了一兩代人的消費，因為首付大多是父母拿的，是父母一輩子的積蓄，甚至是養老錢。
“今年，我讓各地分公司抓緊時間拿地，不要像個小腳女人，我們要搶占市場，大幹快上，快速擴張。鄭州分公司幹得就不錯，今年新開工4個項目，總建築麵積1700萬平米，還有10萬平米的土地儲備，我要給鄭州分公司劉總嘉獎。”長江華成集團臨時董事會，杜總正在講話。
“董事長，二三線城市拿地比較容易，華成集團重點布局一線城市，一線城市拿地成本比較高吧？”一名獨立董事說。
“我剛才說了不能當小腳女人，以鄭州為例，劉總拿地就是膽子大，別人出價30億，劉總出價40億，誰也搶不過他。”
“可是，土地成本這麽高，風險怎麽控製？”另一名獨立董事說。
“劉總拿地是經過我同意的，我喜歡看武俠小說，天下武功，唯快不破，我們一手向地方政府交納少量預付金，一手向下遊建築商收錢，還有期房的首付款，拿了地就快建快銷，加快資金回籠速度，就是一個快字。”
“我覺得還是應該注意控製風險。”
“風險可控，還有一件事向各位董事通報，公司近期成立了並購部，由我直接領導，我打算開展幾項並購業務。”
“並購什麽？”
“項目正在談，目前保密，可能需要我親自出麵。”
“董事長，證監會規定，上市公司大型並購業務需要進行信息披露。”
“我們正在運作，還沒有最後敲定，我不想影響市場，如果並購成功，華成集團的股價一定會大漲，當然了，我說的是如果。”
“華成集團的股價現在是68.32元，還能再漲？”
“能漲，我相信能漲，華成集團去年實現營收550億、淨利潤32億，今年至少要翻一番，我們要成為千億房企。”
上市公司董事會一般每年召開兩次，分定期會議和臨時會議兩種，主要研究上市公司全年經營目標和工作計劃，上年度經濟指標完成情況，以及其他需要請示董事會批準的事項。
開完臨時董事會，杜總回到辦公室，董事會秘書整理完會議紀要找杜總簽字。
“董事長，這是會議紀要，其他董事已經簽字了，請您簽字。”
“還是過去好啊！我一個人說了算，現在又是董事會，又是監事會，實在是麻煩。”
“董事長，您是有決策權的大股東，董事會、監事會都在您的控製之下，無非就是走個程序而已。”
“是啊，我們是上市公司，要遵守公司法的規定。”
“董事長，回頭我把會議紀要發給監事會監事。”
“好，李秘書，這些董事和監事，你要密切關注他們的動向，有什麽情況及時向我匯報。”
“是，董事長，我剛才收到證券交易所函詢，問我們公司股價波動原因，您看我怎麽回複？”
“並購還沒開始，市場就有反應了？我一會兒要去見楊總，你自己看著回複吧。”
“那我回複二級市場走勢，上市公司無法左右，公司隻能認真做好業務，增強業績，您看怎麽樣？”
“行，你看著辦吧。”
董事會秘書不是普通秘書，是上市公司與證券交易所之間的指定聯絡人，對外負責公司信息披露，投資者關係管理，對接券商、律師、會計師事務所；對內負責股權事務管理，項目推進，公司治理等事宜，屬於公司高管。
李秘書是四十多歲的中年婦女，長相普通，身材也一般，但是年薪200萬。看來，無論男人還是女人，都應該有一技之長，靠自己本事吃飯。
房地產業經過前些年的快速發展，已經由黃金時代進入白銀時代，市場越來越向頭部企業集中，一大批中小房企要麽退出，要麽破產。杜總這麽精明的人，不可能看不出來，如果一味求穩，華成集團勢必淪為平庸，甚至連生存都會成問題，即便你是上市公司，所以，杜總急於把企業做大，迅速占領市場，擠進頭部企業，並購是捷徑之一。
說幹就幹，杜總選調精兵強將組成並購部，以銷售團隊為班底，輔之以財務、法務人員，很多人都是創業時期的骨幹，就是要保證強大的執行力和運營效率，杜總準備大幹一場。
海廉地產總部是一座35層樓高的寫字樓，建築麵積8萬多平方米，位於中央商務區核心地帶，樓頂上有“海廉地產”四個大字。平日裏人來人往的大樓，今天顯得有些冷清，門前停車場上有一群人大聲嚷嚷，手裏舉著“還我房子”、“還我血汗錢”、“打倒黑心老板”的白色橫幅，警察和保安在四周維持秩序。
一輛寶藍色賓利飛馳來到海廉地產總部門前，車子停下，杜總從車上下來，保安和辦公室聯係後，讓杜總進來。
“楊總你好，有日子沒見，你還好吧？”來到海廉地產總裁辦公室，杜總打招呼道。
“杜總來了，請坐。”海廉地產老總四十多歲，麵容有些憔悴，身穿西服，沒係領帶。
“楊總，我看樓下圍了不少人，這些不明真相的群眾，一定是受人指使。”
“是啊，不知道他們從哪兒聽到的消息，非說我們不能按期交房，樓都蓋得差不多了，是供應商的原因導致停工。”
“是啊，是啊，我也聽說了，你們好像有幾個項目停工了。”
“暫時停工，資金一到位馬上複工。”
“楊總，先不說這些，你這屋裏煙味很重，少抽煙，多喝茶，我給你帶來兩盒明前龍井，一芽一葉的極品龍井，咱們倆喝喝茶。”杜總拿出兩盒龍井茶。
“好吧，我讓秘書過來衝茶。”
清明節前三天采摘的龍井茶叫明前茶，是茶樹剛發出來的嫩芽，屬於龍井中的珍品。
秘書拿來兩個玻璃杯，放入適量茶葉，燒好水，待水溫降到80度，直接衝泡。隻見嫩綠色的茶葉在水中翻滾盤旋，水麵平靜下來以後，一根根茶葉在水中豎立起來，像旗杆，也像長槍，晶瑩剔透，一陣陣清香撲麵而來。
喝龍井茶最好用玻璃杯，可以欣賞茶葉在水中的姿容和靈動飄逸的神態，像江南水鄉柔弱恬靜的女子，未喝就先醉了。
“茶不錯。”楊總喝了一口茶說。
“我特意派人去西湖龍井村買的，專門送給楊總。”
“難得杜總這麽關心我，杜總來不是為了喝茶吧？”
“以喝茶為主，當然，也想談點別的事。”
“什麽事？杜總你請說吧。”
“好吧，當著明人不說暗話，我這次來是想談合作，楊總你手裏如果有不想幹的項目，可以轉讓給我。”
“杜總，我沒記錯的話，華成集團去年營收550億，海廉地產是630億，你想收購我嗎？”楊總倒驢不倒架，口氣挺強硬。
“不是收購，是合作，我聽說海廉地產資金鏈出現了問題，有100多億銀行貸款馬上到期，你們賬麵上好像沒什麽錢了吧？”
“杜總不愧人稱小諸葛，賬算得清楚，連我賬麵上有多少錢都知道。”
“楊總，你別見怪，我不是來收購你的，我是來幫你的。”
“幫我？你想怎麽幫？”
“楊總，你能不能把星光耀廣場、東方匯金、麗都國際二期三個項目轉讓給我？我來接盤，保證按期完工。”
“杜總好眼力，這三個項目都是優質項目，你隻需要一筆過橋資金就能把項目盤活，立即得到一批現成的可售樓盤，星光耀廣場還是優質的會展項目板塊。”
“可以嗎？你開個價，我盡量滿足你。”
“杜總，實話跟你說了吧，在你之前還有兩、三個人想接手，我都沒有同意，因為我不想零敲碎打地賣，要賣就全賣，打包銷售，我這裏還有金橋新鄉、碧雲天兩個項目，五個項目一起打包轉讓。”
“金橋新鄉是十年爛尾樓，碧雲天手續有點問題，這兩個項目我不想要。”
“那不行，我是打包轉讓，你不能挑肥揀瘦吧。”
“五個項目一共多少錢？”
“263億，杜總，你能吃得下嗎？之前的人嫌貴退出了。”
“200億，五個項目我全部買下。”
“200億？你砍得也太狠了吧？”
“楊總，你想想，現在除了我，還有誰能拿出200億？”
“230億。”
“就200億，多一分錢也不行。”
“杜總，能不能商量商量？”
“不能商量，我聽說有人打算起訴你呀。”
“220億，你不能砍得太狠了吧？”
“楊總，不是我砍得狠，我拿不出那麽多錢。”
“好吧，200億就200億。”楊總咬了咬牙說。
“我還有一個條件。”
“還有條件？”
“我要求分期付款，合同簽完先付100億，剩下100億一年內付清。”
“分期付款可不行，我欠款欠怕了，必須一次性付清。”
“楊總，我一次拿不出200億現金，要不半年，先付100億，半年後再付100億。”
“杜總，你一刀砍下63億，200億已經砍到我的底線了。”
“楊總，200億不少了，你還有爛尾樓，甩掉包袱，你還可以重新再來，我是在幫你。”
“幫我？你這是巧取豪奪！”
“到底能不能分期付款？”
“不能。”
“那好吧，我還有事，我先回去了。”杜總站起身要走。
“等一下，杜總，分期付款也行，但我要你用華成集團等值股權抵押。”
“行，沒問題，什麽時候簽合同？
“明天，明天簽吧。”
“那好，簽完合同，我付第一筆款，同時，我的人要馬上進駐這幾個項目，希望你們做好配合。”
“行，沒問題。”
“那，別在辦公室裏坐著了，走吧，我請你喝酒。”
“喝酒？我哪有心情喝酒？”
“怎麽，有人接你的爛尾樓還不高興？你也沒賠多少，有什麽不滿足的？”
“好吧，喝酒，我請你。”
商場如戰場，容不得半點私情，何況是競爭對手。楊總雖然不太滿意，嫌杜總給的價碼低，但甩掉包袱，剝離不良資產，可以重新再來，避免破產倒閉的命運，這麽看，杜總確實是在幫他。
杜總花200億並購，看上去像去菜市場買菜，背後經過周密細致的調查研究和前期接洽，除了後兩項資產有些問題，前三個都是馬上可以變現的優質資產。
“各位兄弟，我一會兒去海廉地產簽合同，兵貴神速，我們分成五組立即進駐項目樓盤，合同正在法務部審核，法務部審核完畢，我們立即出發。好資產加價賣出，一般性資產分拆零售，賺取差價，總的原則是快進快出。”第二天，杜總給高管和並購部全體人員開會。
“董事長，我負責金橋新鄉項目，之前沒有準備預案，您拿下這個爛尾項目打算怎麽處理？”公司副總經理說。
“我打算把金橋新鄉改造成商業地產，我主要看中金橋新鄉80萬平米的土地儲備，和頭部房企相比，華成集團的土地儲備有些少。”
“董事長，公司今年開始的拿地、並購，導致我們的負債總額直線上升，公司資產負債率有些高。”財務部馬部長說。
“我不關心資產負債率，和資產負債率相比，我更關心銷債比，銷債比大於1就沒有風險，我們現在的銷債比是1.4，基本上沒什麽風險。”
房地產企業有點像公共關係公司，上遊是政府、銀行、金融機構、稅務、新聞媒體，下遊是建築承包商、裝修公司、物業公司、銷售代理，哪一個環節處理不好都不行。
房地產業的本質是金融，雖然帶動很多產業，但也“綁架”了整個經濟。房地產業隨著中國城市化的進程不斷發展壯大，一張圖紙南方建完北方建，南方牆體薄一點，北方牆體厚一點，於是出現了“千城一麵”的現象，很多城市看起來都差不多。