第256章 開發商
知道我的身份，老丈人破防了 作者：一半謫仙 投票推薦 加入書簽 留言反饋
“沒錯。”
林青山回了一句，端起茶杯放到嘴邊，但是沒喝。
他道：“開發商無法從銀行貸款購買地皮，但是可以從信托等專門做前融資金的機構貸款。”
說完，他滋滋的喝了口茶，隨後放下茶杯長舒一口氣。
“這也是地產商常用的一種手段，用前融資金買地皮，用地皮申請施工貸款償還前融資金。”
唐禹追問：“可要是把施工貸款償還給前融機構，那蘇夢君還是麵臨沒錢開工的問題。”
林青山解釋：“地產行業有一個詞，叫做期房預售。”
“以少量資金先建造出售樓部樣板間等麵子工程，然後圈定客戶群體，讓他們先交一部分錢買房，等房子交付後再付尾款。”
“而開發商完全可以用他們付的首付或定金來施工。”
“但是這裏麵還有一個問題，銀行的施工貸款不償還完，是辦不出來預售許可證的，沒有預售許可證也就無法預售期房。”
他看向唐禹，笑著問道：“如果是你，你怎麽破局？”
怎麽破局？
唐禹皺眉沉思。
用前融機構的錢買地皮，用地皮向銀行貸款償還前融機構。
這也就相當於，開發商最終還是用貸款買下了地皮，而前融機構在裏麵扮演的角色就是個中轉站。
剛剛的一套流程走下來，開發商麵對的局麵就是銀行欠款還有沒錢開工的問題。
沒錢……
他眼前一亮，脫口道：“再找前融機構？”
林青山哈哈大笑兩聲，點了點頭，一副孺子可教的模樣。
“沒錯，再找前融機構借錢，償還銀行，將預售許可證辦出來，開始預售。”
“那麽新的問題來了，預售所圈的資金到賬以後，你就會麵臨兩個選擇。”
“一個選擇是打給施工方，讓施工方開工，一個是償還前融機構，你怎麽選擇？”
唐禹想也沒想的開口道：“還是要還給前融機構，因為前融機構的資金使用成本太高了。”
林青山點頭：“不錯，可把錢還給前融後，開發商依舊麵臨著沒錢施工的問題，這個時候怎麽辦？”
唐禹低頭思索，辦公室內一時間安靜了下來。
林青山也不急，見此也沒打擾他，自顧自的喝著茶水看著窗外的風景。
窗外的晚霞已經到了最紅的時刻。
可往往這個時候，就代表著黑暗即將降臨。
入秋以後天黑的越來越早，此時不過六點出頭，外麵的路燈已經亮起，城市的各處也亮起各色的霓虹。
山海集團早上九點上班，中午午休兩個小時，晚上七點下班，八個小時工作製。
再有不到一個小時，就要下班了。
此時唐禹抬頭，耿直的道：“林叔，我想不明白。”
他沒叫林董，而是叫了聲林叔。
“你想不明白，證明你是個好孩子，因為你的心還不夠狠。”
林青山感慨似的道。
他看向唐禹，麵帶微笑，眼神卻很認真的道：“沒錢，那就不給錢。”
“讓施工方自己墊資施工，等尾款交付後，施工方拿他應該拿的工程款，剩下的錢，就是開發商的。”
唐禹怔怔的看著林青山，半晌後說出了一個平常人耳熟能詳的詞。
“空手套白狼？”
”沒錯，這是很多開發商的常規操作，這也是蘇夢君敢競爭三號地的原因。”林青山頷首道。
臥槽！
唐禹直接在心裏爆了句粗口。
開發商都這麽會玩嗎？
林青山語氣隱含告誡的道：“但是這種事情弊端很大，稍微有一個步驟出了差錯，就可能落入萬劫不複之地，很多的開發商就是這麽玩，最後生生把自己玩死了。”
“我知道了林叔。”
唐禹無比的乖巧。
這是真大佬啊，由不得他不乖巧。
他現在甚至想叫林青山一聲爸爸，讓他多教自己一點東西。
抱緊林爸爸的大腿。
順著剛剛的話題，林青山繼續道：”這隻是拿地，而從拿地到施工，中間還要走一段很長的路。”
“地皮要想開始施工，有四樣東西是必不可少的，那就是四證。”
“四證分別是國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、再加上最後一個建設工程施工許可證。”
“這四個證件裏麵包含了土地勘測，開發規劃等項目，隻有四證齊全才能開始動工，而三號地現在正處在這個階段。”
“項目管理部今天已經給我反饋，四證中的最後一個施工許可已經下來了。”
“下一步三號地便要由施工單位開始進場勘測，製定施工計劃，待施工計劃由集團批複後，施工單位才可以進行施工準備工作。”
“如今馬上過年了，正式施工估計要等到年後了。”
說了一大堆話，林青山感覺喉嚨有些發幹，他朝空空如也的茶杯示意了一下。
唐禹頓時反應了過來，急忙給林爸爸倒茶。
剛剛聽的太入迷，竟然把這事給忘了。
我真該死啊！
唐禹心裏暗罵自己一聲。
林青山喝了口茶潤了潤嗓子，繼續道：“像商品房這種，封頂之後就可以開始售賣了，也是采用交定金的模式，等建造完徹底交付，尾款才會到賬。”
“而交付過後，也就代表著這一單生意正式結束。”
“這就是地產，這就是開發商，懂了嗎？”
唐禹連連點頭：“懂了。”
有句話說的好，讀萬卷書不如行萬裏路；行萬裏路不如貴人相助；貴人相助不如仙人指路。
他自己在辦公室裏悶頭苦學了兩天，學的模棱兩可，如今林青山隻是簡單的幾句話，他便猶如醍醐灌頂。
他好奇道：“林叔，這五十億投進去，最後能賺多少？”
林青山毫不避諱的道：“再賺五十億也不成問題。”
唐禹震驚：“這麽多！”
林青山笑著解釋道：“因為三號地位置比較偏，並且住戶少，我們拿地的價格低，賠償的拆遷款少，利潤自然就高。”
臥槽！
房地產行業果然暴利啊。
唐禹心裏驚歎。
隨即他想起來一件事，不解道：“既然這樣，那您為什麽還要將三號地分出一塊給蘇夢君，讓蘇氏集團一起開發？”
這事別說他了，換了誰估計都不能理解。
既然這麽賺錢，那自己一個人賺總好過分一杯羹出去吧？
林青山微微歎息了一聲。
“我也不想，可是這次的開發項目，上麵要求的施工期限隻有三年，光靠山海集團，根本無法完成。”
唐禹明白了。
當初林青山邀請蘇夢君，原來也是有他自己的打算的。
果然，活的久的都是老銀幣。
林青山看了看時間，說道：“快下班了，我再簡短的跟你說一下地產的上下遊。”
“很多開發商隻負責拿地開發，可實際的施工都是外包給施工公司的，比如蘇氏集團。”
“但是咱們山海集團不一樣，我們旗下有自己的施工公司，施工團隊。”
“所以施工公司開始施工後，你可能還要不時的跑跑一線，與施工負責人接洽，了解工程進度。”
“施工方麵的問題要比地產開發更為精細與複雜，其中包括了建築建材、建築機械、施工建設、園林工程、建築裝飾等……”
“而這隻是地產行業的上遊，下遊包括預售銷售，家居裝飾，增值服務。增值服務也就是所謂的物業。”
“山海集團在這些方麵是有一整套體係的，完全實現了自建、自銷、裝修、物業的全方位覆蓋。”
“這些東西我給你籠統的說一下，你沒事的時候再找行政部要一下旗下子公司的資料，詳細了解一下。”
唐禹點頭：“好。”
林青山又看了眼手表，起身道：“時間差不多了，該下班了。”
唐禹跟著起身。
不知道是不是他感覺錯了，他感覺林青山好像已經迫不及待要走了。
林爸爸，你好歹是個老板，這麽急著下班真的好嗎？
他在心裏吐槽。
林青山笑道：“那從明天開始，你就正式是我助理了。”
林青山回了一句，端起茶杯放到嘴邊，但是沒喝。
他道：“開發商無法從銀行貸款購買地皮，但是可以從信托等專門做前融資金的機構貸款。”
說完，他滋滋的喝了口茶，隨後放下茶杯長舒一口氣。
“這也是地產商常用的一種手段，用前融資金買地皮，用地皮申請施工貸款償還前融資金。”
唐禹追問：“可要是把施工貸款償還給前融機構，那蘇夢君還是麵臨沒錢開工的問題。”
林青山解釋：“地產行業有一個詞，叫做期房預售。”
“以少量資金先建造出售樓部樣板間等麵子工程，然後圈定客戶群體，讓他們先交一部分錢買房，等房子交付後再付尾款。”
“而開發商完全可以用他們付的首付或定金來施工。”
“但是這裏麵還有一個問題，銀行的施工貸款不償還完，是辦不出來預售許可證的，沒有預售許可證也就無法預售期房。”
他看向唐禹，笑著問道：“如果是你，你怎麽破局？”
怎麽破局？
唐禹皺眉沉思。
用前融機構的錢買地皮，用地皮向銀行貸款償還前融機構。
這也就相當於，開發商最終還是用貸款買下了地皮，而前融機構在裏麵扮演的角色就是個中轉站。
剛剛的一套流程走下來，開發商麵對的局麵就是銀行欠款還有沒錢開工的問題。
沒錢……
他眼前一亮，脫口道：“再找前融機構？”
林青山哈哈大笑兩聲，點了點頭，一副孺子可教的模樣。
“沒錯，再找前融機構借錢，償還銀行，將預售許可證辦出來，開始預售。”
“那麽新的問題來了，預售所圈的資金到賬以後，你就會麵臨兩個選擇。”
“一個選擇是打給施工方，讓施工方開工，一個是償還前融機構，你怎麽選擇？”
唐禹想也沒想的開口道：“還是要還給前融機構，因為前融機構的資金使用成本太高了。”
林青山點頭：“不錯，可把錢還給前融後，開發商依舊麵臨著沒錢施工的問題，這個時候怎麽辦？”
唐禹低頭思索，辦公室內一時間安靜了下來。
林青山也不急，見此也沒打擾他，自顧自的喝著茶水看著窗外的風景。
窗外的晚霞已經到了最紅的時刻。
可往往這個時候，就代表著黑暗即將降臨。
入秋以後天黑的越來越早，此時不過六點出頭，外麵的路燈已經亮起，城市的各處也亮起各色的霓虹。
山海集團早上九點上班，中午午休兩個小時，晚上七點下班，八個小時工作製。
再有不到一個小時，就要下班了。
此時唐禹抬頭，耿直的道：“林叔，我想不明白。”
他沒叫林董，而是叫了聲林叔。
“你想不明白，證明你是個好孩子，因為你的心還不夠狠。”
林青山感慨似的道。
他看向唐禹，麵帶微笑，眼神卻很認真的道：“沒錢，那就不給錢。”
“讓施工方自己墊資施工，等尾款交付後，施工方拿他應該拿的工程款，剩下的錢，就是開發商的。”
唐禹怔怔的看著林青山，半晌後說出了一個平常人耳熟能詳的詞。
“空手套白狼？”
”沒錯，這是很多開發商的常規操作，這也是蘇夢君敢競爭三號地的原因。”林青山頷首道。
臥槽！
唐禹直接在心裏爆了句粗口。
開發商都這麽會玩嗎？
林青山語氣隱含告誡的道：“但是這種事情弊端很大，稍微有一個步驟出了差錯，就可能落入萬劫不複之地，很多的開發商就是這麽玩，最後生生把自己玩死了。”
“我知道了林叔。”
唐禹無比的乖巧。
這是真大佬啊，由不得他不乖巧。
他現在甚至想叫林青山一聲爸爸，讓他多教自己一點東西。
抱緊林爸爸的大腿。
順著剛剛的話題，林青山繼續道：”這隻是拿地，而從拿地到施工，中間還要走一段很長的路。”
“地皮要想開始施工，有四樣東西是必不可少的，那就是四證。”
“四證分別是國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、再加上最後一個建設工程施工許可證。”
“這四個證件裏麵包含了土地勘測，開發規劃等項目，隻有四證齊全才能開始動工，而三號地現在正處在這個階段。”
“項目管理部今天已經給我反饋，四證中的最後一個施工許可已經下來了。”
“下一步三號地便要由施工單位開始進場勘測，製定施工計劃，待施工計劃由集團批複後，施工單位才可以進行施工準備工作。”
“如今馬上過年了，正式施工估計要等到年後了。”
說了一大堆話，林青山感覺喉嚨有些發幹，他朝空空如也的茶杯示意了一下。
唐禹頓時反應了過來，急忙給林爸爸倒茶。
剛剛聽的太入迷，竟然把這事給忘了。
我真該死啊！
唐禹心裏暗罵自己一聲。
林青山喝了口茶潤了潤嗓子，繼續道：“像商品房這種，封頂之後就可以開始售賣了，也是采用交定金的模式，等建造完徹底交付，尾款才會到賬。”
“而交付過後，也就代表著這一單生意正式結束。”
“這就是地產，這就是開發商，懂了嗎？”
唐禹連連點頭：“懂了。”
有句話說的好，讀萬卷書不如行萬裏路；行萬裏路不如貴人相助；貴人相助不如仙人指路。
他自己在辦公室裏悶頭苦學了兩天，學的模棱兩可，如今林青山隻是簡單的幾句話，他便猶如醍醐灌頂。
他好奇道：“林叔，這五十億投進去，最後能賺多少？”
林青山毫不避諱的道：“再賺五十億也不成問題。”
唐禹震驚：“這麽多！”
林青山笑著解釋道：“因為三號地位置比較偏，並且住戶少，我們拿地的價格低，賠償的拆遷款少，利潤自然就高。”
臥槽！
房地產行業果然暴利啊。
唐禹心裏驚歎。
隨即他想起來一件事，不解道：“既然這樣，那您為什麽還要將三號地分出一塊給蘇夢君，讓蘇氏集團一起開發？”
這事別說他了，換了誰估計都不能理解。
既然這麽賺錢，那自己一個人賺總好過分一杯羹出去吧？
林青山微微歎息了一聲。
“我也不想，可是這次的開發項目，上麵要求的施工期限隻有三年，光靠山海集團，根本無法完成。”
唐禹明白了。
當初林青山邀請蘇夢君，原來也是有他自己的打算的。
果然，活的久的都是老銀幣。
林青山看了看時間，說道：“快下班了，我再簡短的跟你說一下地產的上下遊。”
“很多開發商隻負責拿地開發，可實際的施工都是外包給施工公司的，比如蘇氏集團。”
“但是咱們山海集團不一樣，我們旗下有自己的施工公司，施工團隊。”
“所以施工公司開始施工後，你可能還要不時的跑跑一線，與施工負責人接洽，了解工程進度。”
“施工方麵的問題要比地產開發更為精細與複雜，其中包括了建築建材、建築機械、施工建設、園林工程、建築裝飾等……”
“而這隻是地產行業的上遊，下遊包括預售銷售，家居裝飾，增值服務。增值服務也就是所謂的物業。”
“山海集團在這些方麵是有一整套體係的，完全實現了自建、自銷、裝修、物業的全方位覆蓋。”
“這些東西我給你籠統的說一下，你沒事的時候再找行政部要一下旗下子公司的資料，詳細了解一下。”
唐禹點頭：“好。”
林青山又看了眼手表，起身道：“時間差不多了，該下班了。”
唐禹跟著起身。
不知道是不是他感覺錯了，他感覺林青山好像已經迫不及待要走了。
林爸爸，你好歹是個老板，這麽急著下班真的好嗎？
他在心裏吐槽。
林青山笑道：“那從明天開始，你就正式是我助理了。”