“仔細說說，你仔細說說，怎麽個借雞生蛋法，我也來聽聽，一起來合計合計，看可行不可行。”成是非突然十分高興起來，從椅子上站起來，走到李達明旁邊的仿紅木製沙發上坐下來。
“我感覺我們的思路一直都是把我們政府作為新區開發的主導，由淮市政府來投入人、財、物等資源的方法，來推動新區開發發展。我覺得我們應該改變這種思路和思維模式，走市場化運營的辦法來推進新區的開發。具體想法是，引進投資者，對新區開發實行股份製、企業化運作，用我們的優勢和市場以及開發區運作管理的主導權，與一些大型企業，特別是有豐富經驗的大型商業開發企業合作，來換取別人市場、資金，以及市場運作化的管理經驗。實際上就是仿照蘇市與新家坡合作，建立新家坡蘇市工業園區的管理模式，把我們原來的由政府主導的運作模式，變成由企業為主導的運作模式。我們當前的形勢，我們不可能像蘇市那樣引進一個國家來經營一個新城區，但是我們可以通過引進有豐富市場經濟運作經驗的大型企業和投資公司，來與我們合作”李達明慢慢解釋道。
“再仔細點，說說怎麽合作法？怎麽個引進投資者？人家有錢，怎麽能願意來跟我們合作？”成是非著急地問道。
“把規劃區範圍內的土地性質全部調整為建設預留地，政府以土地使用權為投資，由開發者出資金，共同成立股份公司，由股份公司對新區實行開發運作，而政府隻負責規劃和項目審批、優惠政策的製定以及各項稅收征管，不再負責具體的招商、項目運作等。”李達明更加仔細地解釋到。
這個想法已經在李達明心裏盤旋了很久了，李達明覺得這是淮市這個經濟欠發地區，在沒有資金支持的情況下，又要想加快發展能夠采取的最好的辦法了。
但是由於直沒有考慮成熟，也沒有敢亂講，本來準備想得再仔細點，形成一個書麵的東西，再請成是非看看。沒想到成是非對自己發展這麽關心，已經在考慮過一段時間，把自己放到鄉鎮去鍛煉了。這雖然是個好事，但是李達明又怕沒有機會跟成是非匯報自己的想法了，由於就想趁這個機會，把自己的想法，詳細地匯報一下。從現在情況看，成是非的態度也是非常積極，非常感興趣，看來他也被資金問題以及如何進行招商運作等問題把頭磨疼了。
看李達明講完了，又問道，“我們政府如何進行管理？可以得到那些好處？”
“政府不直接參與企業管理，主要是為企業提供各種行政服務，通過規劃以及項目審批等手段，從宏觀上保證園區發展方向，保證符合國家政策，隻要園區發展偏離我們規劃預定的方向，就不對企業運作進行幹預。我們的好處，就是基本不需要投入人力，不需要投入資金，還可以在企業運作過程中、項目建設過程中，以及項目生產經營後，正常征收各種應繳稅收。而且因為成立的負責新區開發的股份公司政府是以土地作為股份入股，所以政府還可以從企業獲利中分紅，分享獲得運作帶來的利潤。一句話，我們政府可以坐享其成。”李達明充滿信心地說道。
“那麽我們引進的投資者，他是如何獲利的？大概可以獲得什麽的利潤？”成是非繼續問道。
“投資者獲利途徑更是廣泛，他可以自己負責商品房開發，搞大型商業設施，也可以對土地進行招拍掛，還有工業用地的溢價，就是把征地、拆遷、基礎設施建設等都納入土地成本進行核算，未來如果隨著經濟發展，工業用地價格出售價格超過了土地成本，這就是土地溢價，這部分也是可以企業利潤，甚至將來還可以把企業運作上市，到股市去圈錢。
總體上來講，這個企業利潤空間比較大的，但是整個新區開發項目的資金投放量和資金占用量也是非常大的數字。這需要一個非常成熟的資金運作高手，把整個資金鏈運轉起來，確保這中間資金鏈不斷。因此，我們的工作就是，必須找一家真正有實力的，而不是想通過投機來賺錢的企業，來淮市進行開發。”李達明越說越輕鬆，越說越流暢。
“那我們如何對這個股份公司的運作進行監管，假如他把運作到的資金不用於新區後續開發，而且通過其他途徑轉走，或者通過與其他人聯手，以明虧實贏的方式把資金轉走呢？”成是非繼續問道。
“應該講，整個新區開發計劃，利潤空間很大，將來的利潤甚至可以達到幾十個億以上，對一個真正想開發的企業來講，這是一個難得的機遇，肯定不會隻看到眼前利益，做這種事情的。這就需要我們在找合作夥伴時，必須慎重考慮，仔細考察，摸清底細，對一些不良的開發企業，或者是投機性很強的企業，不用考慮。
其次，將來成立的股份公司，我們政府也要派出人員，到企業任職，參與到企業運作、管理和監督中去，既可以對企業的進行有效地監督，也可以從中學習到許多東西，對我們未來發展有好處。三是引進更多的投資者，實行帳務公開化管理。這個股份公司不一定是隻引進一家企業，我們可以二家，甚至是三家以上企業共同出資，實現資源共享，風險共擔，利益共分。還可以起到相互監督的作用，避免出現您說的那種情況，控股公司變相把資金轉走，給開發區發展帶來災難性的後果。”
“這倒是個好辦法，政府可以不出任何錢，就可以進行大規模的開發，但這需要把原本是屬於政府的利益，要分給開發企業，而且這個利益，大到讓人好像難以接受，能不能控製他們的收益呢？。”成是非邊點頭，邊問道。
“成書記，其實這不是個問題，整個新城區開發計劃，資金投入量大，風險也是很大的，並不是說，投入進去就肯定能贏利，還要看國家政策，還要看運作水平。運作得比較優秀了，可能他們的利潤率為高一些，如果策劃者水平一般，利益也不一定非常大。而且，他運作的越成功，我們淮市政府的利益也越高，這是一種雙贏的過程。
我打個比方吧，比如說有一幢樓，現在估價伍百萬元，準備出售。現在有一個企業來對你說，你把這幢樓交給我來運作，確保你最低賣伍百萬元，但是如果高於伍百萬元，那麽它的溢出價格部分50%給這個企業。如果這個企業能力水平不行，沒有把這幢樓賣到伍百元，那麽他就貼錢給你，如果他通過增加這幢樓的文化氛圍、改善樓的環境、對樓房進行裝修等種種手段對樓房進行包裝，最後這幢樓賣到兩千萬，那麽你就可以得到伍百萬元加七百五十萬元，這個企業也得到了七百五十萬元。你應該感覺到高興，這是一個雙贏的過程，因為你的收益遠遠超過了你的預期，而這個企業他也通過對這幢樓的運作獲得了利益，不能因為人家企業分享了你的利潤，而覺得心理不平衡，覺得人家占了你的便宜，要知道你最初這幢樓隻值五百萬元。我們新城區開發項目，也是這個道理，在我們手裏不一定能夠產生這樣的利潤，甚至會因為，我們不會經營，不善於運作，而形成虧本，更有甚者會成為沒有實惠的一種形象工程。”
（以上內容純屬虛構，如有雷同純屬偶然.）（未完待續）
“我感覺我們的思路一直都是把我們政府作為新區開發的主導，由淮市政府來投入人、財、物等資源的方法，來推動新區開發發展。我覺得我們應該改變這種思路和思維模式，走市場化運營的辦法來推進新區的開發。具體想法是，引進投資者，對新區開發實行股份製、企業化運作，用我們的優勢和市場以及開發區運作管理的主導權，與一些大型企業，特別是有豐富經驗的大型商業開發企業合作，來換取別人市場、資金，以及市場運作化的管理經驗。實際上就是仿照蘇市與新家坡合作，建立新家坡蘇市工業園區的管理模式，把我們原來的由政府主導的運作模式，變成由企業為主導的運作模式。我們當前的形勢，我們不可能像蘇市那樣引進一個國家來經營一個新城區，但是我們可以通過引進有豐富市場經濟運作經驗的大型企業和投資公司，來與我們合作”李達明慢慢解釋道。
“再仔細點，說說怎麽合作法？怎麽個引進投資者？人家有錢，怎麽能願意來跟我們合作？”成是非著急地問道。
“把規劃區範圍內的土地性質全部調整為建設預留地，政府以土地使用權為投資，由開發者出資金，共同成立股份公司，由股份公司對新區實行開發運作，而政府隻負責規劃和項目審批、優惠政策的製定以及各項稅收征管，不再負責具體的招商、項目運作等。”李達明更加仔細地解釋到。
這個想法已經在李達明心裏盤旋了很久了，李達明覺得這是淮市這個經濟欠發地區，在沒有資金支持的情況下，又要想加快發展能夠采取的最好的辦法了。
但是由於直沒有考慮成熟，也沒有敢亂講，本來準備想得再仔細點，形成一個書麵的東西，再請成是非看看。沒想到成是非對自己發展這麽關心，已經在考慮過一段時間，把自己放到鄉鎮去鍛煉了。這雖然是個好事，但是李達明又怕沒有機會跟成是非匯報自己的想法了，由於就想趁這個機會，把自己的想法，詳細地匯報一下。從現在情況看，成是非的態度也是非常積極，非常感興趣，看來他也被資金問題以及如何進行招商運作等問題把頭磨疼了。
看李達明講完了，又問道，“我們政府如何進行管理？可以得到那些好處？”
“政府不直接參與企業管理，主要是為企業提供各種行政服務，通過規劃以及項目審批等手段，從宏觀上保證園區發展方向，保證符合國家政策，隻要園區發展偏離我們規劃預定的方向，就不對企業運作進行幹預。我們的好處，就是基本不需要投入人力，不需要投入資金，還可以在企業運作過程中、項目建設過程中，以及項目生產經營後，正常征收各種應繳稅收。而且因為成立的負責新區開發的股份公司政府是以土地作為股份入股，所以政府還可以從企業獲利中分紅，分享獲得運作帶來的利潤。一句話，我們政府可以坐享其成。”李達明充滿信心地說道。
“那麽我們引進的投資者，他是如何獲利的？大概可以獲得什麽的利潤？”成是非繼續問道。
“投資者獲利途徑更是廣泛，他可以自己負責商品房開發，搞大型商業設施，也可以對土地進行招拍掛，還有工業用地的溢價，就是把征地、拆遷、基礎設施建設等都納入土地成本進行核算，未來如果隨著經濟發展，工業用地價格出售價格超過了土地成本，這就是土地溢價，這部分也是可以企業利潤，甚至將來還可以把企業運作上市，到股市去圈錢。
總體上來講，這個企業利潤空間比較大的，但是整個新區開發項目的資金投放量和資金占用量也是非常大的數字。這需要一個非常成熟的資金運作高手，把整個資金鏈運轉起來，確保這中間資金鏈不斷。因此，我們的工作就是，必須找一家真正有實力的，而不是想通過投機來賺錢的企業，來淮市進行開發。”李達明越說越輕鬆，越說越流暢。
“那我們如何對這個股份公司的運作進行監管，假如他把運作到的資金不用於新區後續開發，而且通過其他途徑轉走，或者通過與其他人聯手，以明虧實贏的方式把資金轉走呢？”成是非繼續問道。
“應該講，整個新區開發計劃，利潤空間很大，將來的利潤甚至可以達到幾十個億以上，對一個真正想開發的企業來講，這是一個難得的機遇，肯定不會隻看到眼前利益，做這種事情的。這就需要我們在找合作夥伴時，必須慎重考慮，仔細考察，摸清底細，對一些不良的開發企業，或者是投機性很強的企業，不用考慮。
其次，將來成立的股份公司，我們政府也要派出人員，到企業任職，參與到企業運作、管理和監督中去，既可以對企業的進行有效地監督，也可以從中學習到許多東西，對我們未來發展有好處。三是引進更多的投資者，實行帳務公開化管理。這個股份公司不一定是隻引進一家企業，我們可以二家，甚至是三家以上企業共同出資，實現資源共享，風險共擔，利益共分。還可以起到相互監督的作用，避免出現您說的那種情況，控股公司變相把資金轉走，給開發區發展帶來災難性的後果。”
“這倒是個好辦法，政府可以不出任何錢，就可以進行大規模的開發，但這需要把原本是屬於政府的利益，要分給開發企業，而且這個利益，大到讓人好像難以接受，能不能控製他們的收益呢？。”成是非邊點頭，邊問道。
“成書記，其實這不是個問題，整個新城區開發計劃，資金投入量大，風險也是很大的，並不是說，投入進去就肯定能贏利，還要看國家政策，還要看運作水平。運作得比較優秀了，可能他們的利潤率為高一些，如果策劃者水平一般，利益也不一定非常大。而且，他運作的越成功，我們淮市政府的利益也越高，這是一種雙贏的過程。
我打個比方吧，比如說有一幢樓，現在估價伍百萬元，準備出售。現在有一個企業來對你說，你把這幢樓交給我來運作，確保你最低賣伍百萬元，但是如果高於伍百萬元，那麽它的溢出價格部分50%給這個企業。如果這個企業能力水平不行，沒有把這幢樓賣到伍百元，那麽他就貼錢給你，如果他通過增加這幢樓的文化氛圍、改善樓的環境、對樓房進行裝修等種種手段對樓房進行包裝，最後這幢樓賣到兩千萬，那麽你就可以得到伍百萬元加七百五十萬元，這個企業也得到了七百五十萬元。你應該感覺到高興，這是一個雙贏的過程，因為你的收益遠遠超過了你的預期，而這個企業他也通過對這幢樓的運作獲得了利益，不能因為人家企業分享了你的利潤，而覺得心理不平衡，覺得人家占了你的便宜，要知道你最初這幢樓隻值五百萬元。我們新城區開發項目，也是這個道理，在我們手裏不一定能夠產生這樣的利潤，甚至會因為，我們不會經營，不善於運作，而形成虧本，更有甚者會成為沒有實惠的一種形象工程。”
（以上內容純屬虛構，如有雷同純屬偶然.）（未完待續）