陳慶東的話真的是越來越能說到商愛國的心坎裏了，如果說商愛國剛才還隻是把心裏的天枰傾向了陳慶東，在又跟陳慶東聊了這些之後，商愛國算是徹底的認定了讓陳慶東來出任市長助理一事。
不過，商愛國沒有對陳慶東表示出來這一點，而是繼續很有興趣的跟陳慶東聊了起來。
“你認為以咱們市的條件，進行城市經營的落腳點應該放在哪裏？咱們該采用什麽樣的經營模式？”商愛國問道。
“我認為以咱們市的條件，這個落腳點應該放在土地上麵。自從國家把房地產樹立為支柱產業之後，房地產業已經進入了一個快速發展的通道，學術界和各大專業機構中都有很多人預測，房地產業至少還會有十年的黃金時期！而在這黃金十幾年中，房屋和土地的價格都將會大幅提高！根據這個預測，在未來的十年內，土地仍然是財政收入的主要來源。所以，咱們市在建設龍灣新城的時候，可以采用建立土地儲備中心，盤活存量資產的經營模式。”陳慶東說道。
“我記得的當初在柳林縣開發區工作的時候，就在土地上麵做了不少文章，是吧？”商愛國笑著問道。
“嗬嗬，其實我當時也沒有做多少工作，主要就是做了一點，就是成立了一個土地儲備中心，由土地儲備中心先投入一部分資金，把土地拿到手裏，進行拆遷、平整、通路、通水、通電等一些列工作，把生地做成了熟地，然後再賣給開發商，以此來提高土地價格，增加財政收入。”陳慶東說道。
商愛國點點頭，說道：“你這一點做的很好啊！通過這一點，也能說明你非常具有前瞻性！我認為，咱們市在開發龍灣新城的過程中，也完全可以采用這一個做法。”
陳慶東大膽的說道：“商市長，我有個冒昧的想法，不知道該不該說。”
商愛國抬了一下手，道：“但說無妨，不要有什麽顧慮！”
陳慶東便說道：“當時我在南武縣開發區開展這方麵工作的時候，進行的不徹底，導致我們開發區政府手裏囤積的土地有限，所以土地價格也不能由我們來控製。在這次開發龍灣新城的過程中，我覺得政府的步子可以邁的再大一點，市政府可以投入一筆資金，對新城區的所有土地實行統一收購、統一規劃使用功能、統一招投標與拍賣，由市政府完全壟斷一級土地市場！”
商愛國的眼睛不由得又亮了一下，道：“由市政府完全壟斷一級土地市場？”
商愛國不由得感歎，這個陳慶東的思想開放程度跟自己相比，真是有過之而無不及啊！
陳慶東堅定的說道：“對！由市政府完全壟斷一級土地市場！這樣做的好處是顯而易見的！第一，市政府完全掌握了土地之後，就可以把地價的主動權掌握在自己手裏，實現以地生財的最大化！第二，這樣就為實現城市規劃確定的用地功能提供了保證。咱們既然要建設一個麵向未來的新城區，那就一定要做好科學的規劃，而政府手裏掌握了土地，也就有了按規劃配置土地的實權，可以根據舊城改造、生產、生活用地的各種需求，做到對城市用地的規劃、開發、建設、配套、經營、銷售的六統一，從而使城市土地的管理由無序轉化為有序經營，促進了城市土地資源的優化配置，也就為這個科學規劃的順利實行打下了基礎！第三，通過壟斷土地的一級市場，就可以控製城市土地周轉的總量，並提供每年可出售的各類土地的數量，根據供需的均衡製定合理的土地價格，可以防止城市土地價格偏低或過高而造成的後遺症，同時，因城市資產升值而產生的級差地租，也可以及時收回。”
商愛國滿含欣賞之情的說道：“你的這個想法非常好啊！我覺得其實咱們把步子還可以邁的再大一點！為什麽隻是在新城區這麽搞呢？這麽好的建議完全可以推廣到咱們整個市區嘛！市裏由國土局成立一個土地儲備中心，投入資金，開始收購土地，等政府把土地全都收到手裏來之後，不就是有了更大的主動權？”
陳慶東頗為驚訝的說道：“把全市的土地都儲備起來？商市長，這可需要一大筆的資金啊！”
商愛國微笑道：“需要一大筆資金怎麽了？咱們市財政目前來看還是比較寬裕的，而且全市這麽多土地，也不可能一次性都進行全部開發啊，政府在儲地、賣地的過程中，財政收入會越來越高的！”
陳慶東道：“您說的是！”
商愛國又問道：“除了土地之外，還應該怎麽盤活存量資產？”
陳慶東道：“首先，我認為一個城市的存量資產應該分為兩個方麵，一個方麵是有形的資產，另一個方麵是無形的資產。有形的資產很好理解，比如土地、公路、橋梁、公交公司、自來水廠，甚至汙水處理廠、垃圾處理廠等等，而無形的資產也有很多，比如戶內外廣告牌、公交車站的冠名權等等，這些都是可以盤活的！隻要有效利用，都可以為政府增加收入！”
商愛國道：“公交公司、自來水廠，這可都是關係到民生的重要項目，如果交給了民間資本，恐怕會出亂子啊！”
陳慶東道：“商市長，您肯定也知道，政府出售公交公司、自來水廠的事已經在很多地方發生過了，這些地方的公交公司、自來水廠賣出去之後，有的起到了很好的效果，也有的出現了問題。我們如果想做這件事，可以專門針對這些情況做好調研，拿出來一個萬無一失的方案。如果您覺得這些民生項目必須要掌握在政府手裏，那也沒有問題，完全可以采用股份製經營啊！政府在保證絕對控股的基礎上，可以拿出來一部分股份對外出售，這也可以增加財政啊！當然了，我也就是這麽簡單一說，具體該怎麽做，肯定還需要科學的調研和規劃，然後再拿出來一個可行性意見。”
“不錯，你的這個想法可以考慮。”商愛國說道，然後換了個話題，又問道，“你剛才說了，資金的來源主要有三個渠道，第一是政府財政，第二個是銀行貸款，第三個是民間資金。對於政府財政，你的回答讓我非常滿意，至於銀行貸款，這個沒有什麽好說的，現在你再談談如何才能有效的利用民間資金吧。”
陳慶東道：“對於利用民間資金，我認為歸根結底隻有一個辦法，那就是必須要讓民營資本的持有者賺錢。商人都是以逐利為本性的，如果沒有利益可圖，那麽政府就算是再給他們講愛國，講為社會做貢獻，他們也不會把錢投入進來的，而隻要有利可圖，那麽這些商人就會蜂擁而至！在這個問題上，我覺得首先要做的，還是要解放思想，要主動的替這些投資者考慮清楚，如何才能讓他們在參與城市化建設的過程中賺到錢！尤其是對於基礎設施建設項目，由於這類項目的投資數量大、建設周期長、價格定得低、投資回報少等原因，以最求利潤最大化為目標的民間資本將會很難願意主動進入這個投資領域。所以我們政府可以建立一個基礎設施項目投資回報補償的辦法，簡單來說，就是誰投資、誰受益！另外，在引進資金的時候，除了我們國內的資金，我們也可以大力的吸引外資啊！據我的了解，外資現在對我們國內城市建設的意願參與度還是非常高的！”
經過這一番聊天，陳慶東的情緒也被完全帶動了，變得非常興奮，又接著說道：“在具體的融資方式上，咱們可以大力拓寬融資渠道，創新金融產品，充分調動社會資本的積極性。比如tot（即轉讓-經營-轉讓）模式和bot（即建設-經營-轉讓）模式，就是近年來發展中國家普遍采用一種項目融資方式，這種方式不僅能夠吸引國內外的資金，還能夠有效吸引先進技術，改善和提高城市建設項目中的管理水平！除了這兩種模式之外，現在還出現了ppp模式和bt模式，這些都是可以嚐試的！”
“對於一些資質較好，預期盈利水平較高的項目，甚至可以嚐試讓其上市，從資本市場上募集資金。另外，對於有一些完全公益的民生項目，不存在盈利的可能性，或者是盈利的水平很低，對這樣的項目，民間資本不會有直接參與的熱情，這就需要完全由政府出資。針對這樣的情況，政府也可以通過公開發行債券、或者是建立投資基金等等方式進行融資。”
陳慶東一口氣說了這麽多，才終於停頓下來，有些羞澀的笑了笑，說道：“不好意思了，商市長，我一激動不小心說多了。我剛說的這些想法都是我根據過往的工作經驗臨時總結出來的，不一定都可行，但是我認為，對於其中的一部分還是可以嚐試的。”
商愛國對於陳慶東的這些建議沒有直接表態，而是微笑著說道：“慶東，你回去之後，把咱們今天聊得這些當做一個課題好好的研究研究，形成一個書麵的報告遞交給我。我給你一個三天的時間，最多五天，由於時間比較緊，你也沒必要寫的太全麵，盡量的把你的想法寫出來就行，怎麽樣？”
陳慶東大約明白商愛國為什麽要給他三到五天的時間來寫這篇報告，因為公選最終結果公布隻有一星期的時間了，他這篇報告或許會讓商愛國最終確定下來市長助理的人選，因此他便鄭重的點了點頭，道：“好的，商市長！”
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不過，商愛國沒有對陳慶東表示出來這一點，而是繼續很有興趣的跟陳慶東聊了起來。
“你認為以咱們市的條件，進行城市經營的落腳點應該放在哪裏？咱們該采用什麽樣的經營模式？”商愛國問道。
“我認為以咱們市的條件，這個落腳點應該放在土地上麵。自從國家把房地產樹立為支柱產業之後，房地產業已經進入了一個快速發展的通道，學術界和各大專業機構中都有很多人預測，房地產業至少還會有十年的黃金時期！而在這黃金十幾年中，房屋和土地的價格都將會大幅提高！根據這個預測，在未來的十年內，土地仍然是財政收入的主要來源。所以，咱們市在建設龍灣新城的時候，可以采用建立土地儲備中心，盤活存量資產的經營模式。”陳慶東說道。
“我記得的當初在柳林縣開發區工作的時候，就在土地上麵做了不少文章，是吧？”商愛國笑著問道。
“嗬嗬，其實我當時也沒有做多少工作，主要就是做了一點，就是成立了一個土地儲備中心，由土地儲備中心先投入一部分資金，把土地拿到手裏，進行拆遷、平整、通路、通水、通電等一些列工作，把生地做成了熟地，然後再賣給開發商，以此來提高土地價格，增加財政收入。”陳慶東說道。
商愛國點點頭，說道：“你這一點做的很好啊！通過這一點，也能說明你非常具有前瞻性！我認為，咱們市在開發龍灣新城的過程中，也完全可以采用這一個做法。”
陳慶東大膽的說道：“商市長，我有個冒昧的想法，不知道該不該說。”
商愛國抬了一下手，道：“但說無妨，不要有什麽顧慮！”
陳慶東便說道：“當時我在南武縣開發區開展這方麵工作的時候，進行的不徹底，導致我們開發區政府手裏囤積的土地有限，所以土地價格也不能由我們來控製。在這次開發龍灣新城的過程中，我覺得政府的步子可以邁的再大一點，市政府可以投入一筆資金，對新城區的所有土地實行統一收購、統一規劃使用功能、統一招投標與拍賣，由市政府完全壟斷一級土地市場！”
商愛國的眼睛不由得又亮了一下，道：“由市政府完全壟斷一級土地市場？”
商愛國不由得感歎，這個陳慶東的思想開放程度跟自己相比，真是有過之而無不及啊！
陳慶東堅定的說道：“對！由市政府完全壟斷一級土地市場！這樣做的好處是顯而易見的！第一，市政府完全掌握了土地之後，就可以把地價的主動權掌握在自己手裏，實現以地生財的最大化！第二，這樣就為實現城市規劃確定的用地功能提供了保證。咱們既然要建設一個麵向未來的新城區，那就一定要做好科學的規劃，而政府手裏掌握了土地，也就有了按規劃配置土地的實權，可以根據舊城改造、生產、生活用地的各種需求，做到對城市用地的規劃、開發、建設、配套、經營、銷售的六統一，從而使城市土地的管理由無序轉化為有序經營，促進了城市土地資源的優化配置，也就為這個科學規劃的順利實行打下了基礎！第三，通過壟斷土地的一級市場，就可以控製城市土地周轉的總量，並提供每年可出售的各類土地的數量，根據供需的均衡製定合理的土地價格，可以防止城市土地價格偏低或過高而造成的後遺症，同時，因城市資產升值而產生的級差地租，也可以及時收回。”
商愛國滿含欣賞之情的說道：“你的這個想法非常好啊！我覺得其實咱們把步子還可以邁的再大一點！為什麽隻是在新城區這麽搞呢？這麽好的建議完全可以推廣到咱們整個市區嘛！市裏由國土局成立一個土地儲備中心，投入資金，開始收購土地，等政府把土地全都收到手裏來之後，不就是有了更大的主動權？”
陳慶東頗為驚訝的說道：“把全市的土地都儲備起來？商市長，這可需要一大筆的資金啊！”
商愛國微笑道：“需要一大筆資金怎麽了？咱們市財政目前來看還是比較寬裕的，而且全市這麽多土地，也不可能一次性都進行全部開發啊，政府在儲地、賣地的過程中，財政收入會越來越高的！”
陳慶東道：“您說的是！”
商愛國又問道：“除了土地之外，還應該怎麽盤活存量資產？”
陳慶東道：“首先，我認為一個城市的存量資產應該分為兩個方麵，一個方麵是有形的資產，另一個方麵是無形的資產。有形的資產很好理解，比如土地、公路、橋梁、公交公司、自來水廠，甚至汙水處理廠、垃圾處理廠等等，而無形的資產也有很多，比如戶內外廣告牌、公交車站的冠名權等等，這些都是可以盤活的！隻要有效利用，都可以為政府增加收入！”
商愛國道：“公交公司、自來水廠，這可都是關係到民生的重要項目，如果交給了民間資本，恐怕會出亂子啊！”
陳慶東道：“商市長，您肯定也知道，政府出售公交公司、自來水廠的事已經在很多地方發生過了，這些地方的公交公司、自來水廠賣出去之後，有的起到了很好的效果，也有的出現了問題。我們如果想做這件事，可以專門針對這些情況做好調研，拿出來一個萬無一失的方案。如果您覺得這些民生項目必須要掌握在政府手裏，那也沒有問題，完全可以采用股份製經營啊！政府在保證絕對控股的基礎上，可以拿出來一部分股份對外出售，這也可以增加財政啊！當然了，我也就是這麽簡單一說，具體該怎麽做，肯定還需要科學的調研和規劃，然後再拿出來一個可行性意見。”
“不錯，你的這個想法可以考慮。”商愛國說道，然後換了個話題，又問道，“你剛才說了，資金的來源主要有三個渠道，第一是政府財政，第二個是銀行貸款，第三個是民間資金。對於政府財政，你的回答讓我非常滿意，至於銀行貸款，這個沒有什麽好說的，現在你再談談如何才能有效的利用民間資金吧。”
陳慶東道：“對於利用民間資金，我認為歸根結底隻有一個辦法，那就是必須要讓民營資本的持有者賺錢。商人都是以逐利為本性的，如果沒有利益可圖，那麽政府就算是再給他們講愛國，講為社會做貢獻，他們也不會把錢投入進來的，而隻要有利可圖，那麽這些商人就會蜂擁而至！在這個問題上，我覺得首先要做的，還是要解放思想，要主動的替這些投資者考慮清楚，如何才能讓他們在參與城市化建設的過程中賺到錢！尤其是對於基礎設施建設項目，由於這類項目的投資數量大、建設周期長、價格定得低、投資回報少等原因，以最求利潤最大化為目標的民間資本將會很難願意主動進入這個投資領域。所以我們政府可以建立一個基礎設施項目投資回報補償的辦法，簡單來說，就是誰投資、誰受益！另外，在引進資金的時候，除了我們國內的資金，我們也可以大力的吸引外資啊！據我的了解，外資現在對我們國內城市建設的意願參與度還是非常高的！”
經過這一番聊天，陳慶東的情緒也被完全帶動了，變得非常興奮，又接著說道：“在具體的融資方式上，咱們可以大力拓寬融資渠道，創新金融產品，充分調動社會資本的積極性。比如tot（即轉讓-經營-轉讓）模式和bot（即建設-經營-轉讓）模式，就是近年來發展中國家普遍采用一種項目融資方式，這種方式不僅能夠吸引國內外的資金，還能夠有效吸引先進技術，改善和提高城市建設項目中的管理水平！除了這兩種模式之外，現在還出現了ppp模式和bt模式，這些都是可以嚐試的！”
“對於一些資質較好，預期盈利水平較高的項目，甚至可以嚐試讓其上市，從資本市場上募集資金。另外，對於有一些完全公益的民生項目，不存在盈利的可能性，或者是盈利的水平很低，對這樣的項目，民間資本不會有直接參與的熱情，這就需要完全由政府出資。針對這樣的情況，政府也可以通過公開發行債券、或者是建立投資基金等等方式進行融資。”
陳慶東一口氣說了這麽多，才終於停頓下來，有些羞澀的笑了笑，說道：“不好意思了，商市長，我一激動不小心說多了。我剛說的這些想法都是我根據過往的工作經驗臨時總結出來的，不一定都可行，但是我認為，對於其中的一部分還是可以嚐試的。”
商愛國對於陳慶東的這些建議沒有直接表態，而是微笑著說道：“慶東，你回去之後，把咱們今天聊得這些當做一個課題好好的研究研究，形成一個書麵的報告遞交給我。我給你一個三天的時間，最多五天，由於時間比較緊，你也沒必要寫的太全麵，盡量的把你的想法寫出來就行，怎麽樣？”
陳慶東大約明白商愛國為什麽要給他三到五天的時間來寫這篇報告，因為公選最終結果公布隻有一星期的時間了，他這篇報告或許會讓商愛國最終確定下來市長助理的人選，因此他便鄭重的點了點頭，道：“好的，商市長！”
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