我覺得人有兩種活法,一種活法是為別人活,做兩件事:第一是做公益,第二是搞政治。富家人搞政治的很多,搞公益的也很多,這都是為別人活。政治是什麽?政治是別人的事、公共的事。做公益很辛苦,跑非洲、跑貧困山區;搞政治也很辛苦,從農村開始幹起。我有兩個好朋友,他們的孩子是哈佛和耶魯畢業的,一個到湖南的農村當村官去了,準備搞政治,還有一個做公益,在非政府組織裏打工。大家會發現,很多富人的小孩兒都是在這兩個領域裏折騰。還有一種活法是為自己活,發展自己的個人興趣,比如像張愛玲那樣寫寫小說,罵罵人,耍耍脾氣,談談戀愛,反正是為自己活。你要為別人活,搞政治和公益,那你就要有一個很高尚的價值觀,這個價值觀必須和社會未來的發展、社會公眾的期待相吻合;你要為自己活,那你就可以使點兒小性子,“小清新”也好,“白富美”也好,想怎麽弄就怎麽弄。


    總之,在教育孩子方麵,我覺得第一要花時間,第二要知道他們今後可能的選擇,而不是天天讓他們學技能,他們自己也不喜歡啊。另外,我覺得逼著他們做生意也是對他們的一種摧殘。為什麽?古時候的皇帝三宮六院七十二妃,生那麽多孩子,都不一定能選出合適的皇位繼承人。你現在隻有一個老婆,隻能生一個孩子,就算你能多生幾個,也不一定能選出特別適合做生意的。偶然性是很大的。我看到現在很多超級“大哥”的小孩兒壓力都非常大,因為他們身上背著上百億的東西,談戀愛沒法兒談,在企業裏做決策也沒有自主權,因為老爸還在。我認為這不是教育孩子的最好辦法。我不是教育專家,但這些話我會跟我的小孩兒講。幸運的是,我的小孩兒還算聽話,沒給我添什麽亂。


    提問:假如我手上有1000萬元的閑錢,我憑自己的能力找不到什麽好的投資途徑,隻能看哪家銀行的理財利息高,就投到哪家銀行去。如果您有1000萬元,您怎樣讓錢生出錢來?


    馮侖:每個人的偏好和觀念不同,就我個人來說,我比較喜歡風險高的投資。如果我有1000萬元,那我可能會給一個特別能創業的人,他可能三年五年就成功了,如果不成功,我就當把這錢扔了,這是我的性格。如果你想非常穩健,看哪家銀行的利息高就投哪家,其實不失為一個很好的辦法。當然,每個人的偏好不同,你說買不動產是不是一個好辦法呢?我認為,從目前來看,在二、三線城市買最優質的物業也算是不錯的投資。因為現在一線城市最優質的物業的價格和全球人均gdp在四五萬美元的市場相比差距很小,所以投資的空間比較小。但二、三線城市最優質的物業的價格和國際市場相比還有5~8倍的差距,所以還有一些投資空間。當然,一定要買最優質的房,不要買經濟適用房,經濟適用房雖然也可能漲,但絕不會有太好的前景。這也是中國現階段可以考慮的一種投資。


    如果是商用物業,我建議大家千萬不要買散售的寫字樓,因為多業主的物業未來都不值錢,就像一個孩子有五個爹、三個媽,這孩子就不知道怎麽弄了。我舉一個自己的真實例子。1993年的時候,我和潘石屹做一棟寫字樓,當時我是董事長,他是總經理,我們倆配合得很默契。當時那棟寫字樓我們散售,平均3000美元/平方米,底下的商鋪最高賣到6000美元,平均4000多美元。這在當時的匯率下算賣得很好了。現在怎麽樣?我告訴大家,現在它每平方米的價格還不如旁邊拆遷的土地樓板價高。現在這個地方新拆遷的樓板價是3萬元/平方米,我們這棟樓隻能賣2.5萬元/平方米,這就是散售的結果。相反,我們在北京東邊還蓋了一棟樓,叫萬通中心,這棟樓我們沒賣。當時我們這棟樓旁邊散售的樓大概是2萬元/平方米。現在北京cbd的寫字樓租金漲得特別厲害,我們這棟樓如果整體賣的話,至少能賣5萬元/平方米。所以,大家如果要投資商業不動產,就不要去買散售的寫字樓,肯定是不賺錢的。社區性的商鋪我建議也不要買,所謂社區性的商鋪,就是新社區稀稀拉拉有些商鋪,這也是不賺錢的,但老城區的人口密度很大的社區商鋪是有價值的。


    提問:一般的企業接觸不到很高級別的政府官員,在和政府打交道時,應該注意些什麽?


    馮侖:倪潤峰講過一句話,他說政府關係“離不開、靠不住”,就像“小姐”一樣,很多人都被夜總會裏的“小姐”害死了,《知音》《家庭》雜誌上全是這些故事。那我們該怎麽做呢?中國現在中間地帶的事的確比較多,我知道香港有些公司讓律師設計了很多方法來降低風險。舉個例子,假定你做商業地產,搞定某件事可能有500萬元的利益,但可能有20萬元的成本,說多不多,說少不少。但你老板不想冒著風險給人錢,那樣肯定是不好的,所以他們會把這事轉換成公司內部的獎勵,誰能把這事搞定就獎勵誰50萬元。某個員工想,20萬元進去,50萬元出來,我還能掙30萬元,可能也就一個月時間,於是他就回家跟老婆說拿20萬元出去。老婆問他幹嗎,他說你甭管了,一個月之後我給你拿50萬元回來。老婆一想,這事行啊,就同意了。一個月之後,這事可能就搞定了,但公司永遠不知道這事,公司隻是針對某些事製定獎勵的政策,隻是給員工發了50萬元獎金而已,該繳稅繳稅,最後落了450萬元。如果你手下的五個員工都是從美國回來的,講的是經理人文化,都覺得那是公司的事,對獎勵無動於衷,那你就隻能認了。另外,我知道中紀委對企業和政府打交道有一定的豁免尺度。比如你賣房子打折,千萬不要多打,10%以內的折扣算是正常的,超過10%,就算行賄,這是一個規則。所以,我們就把握在10%以內,這樣將來查起來就不會有問題,因為市場總得打折,這是可以理解的。


    還有一種情況,兩個人在做生意以前就認識了,比如你們倆是發小兒,最後你當官了,他做生意了。他家裏有困難,他媽生病住院了,你給了他100萬元,這種情況中紀委在辦案的時候可以界定為人情關係。第一,你們的關係是在做生意之前建立起的私交;第二,你給他經濟利益,但你並沒有用公權力幫自己謀私。這最多算是饋贈,是可以理解的。


    我曾在新加坡看到報紙上曝光的一條新聞,說有一個相當於邊防武警司令的人,和某家供貨公司的女老板發生了不正當的性關係。新加坡的法律是按次數算的,做一次愛判一年刑。這人和這個女老板“車震”一次,在歐洲一次,在某個公寓三次,最後加起來一共判了好幾年。而我們是按人頭算的,不是按次數算的,這是我們的特點。所以,我們必須搞清楚中紀委是怎樣掌握這個尺度的,這樣我們才知道哪些事能幹,哪些事不能幹,這很重要。


    提問:企業越做越大,要用的人越來越多,現在企業招聘的員工大多是80後,甚至是90後。對於80後、90後的管理,您有沒有什麽心得?


    馮侖:關於這個問題,有一點非常重要,就是你必須承認你老了。你千萬不能用自己的思維去取代別人的想法,你要敢於讓年輕人到前台來做事。我們公司比較注重公共關係,注重與人溝通。我們有三個媒體,一個媒體是一個老人辦的。這個老人跟我一樣,從進公司起就沒變過工作崗位。我從進公司起就當董事長,他從進公司起就辦一本內部傳播的小雜誌,到現在他已經退休了,我們還讓他繼續辦。當然,他那本雜誌越辦看的人越少,現在我們全是給政府寄,政府裏年紀大的人在看。另外,我們還找年輕人做了一本電子雜誌,叫《風馬牛》,現在有ipad版、iphone(蘋果智能手機)版,還有社區,搞得非常活躍,都是這幫小孩兒在折騰。這本電子雜誌現在是我們跟客戶溝通的最大的平台,每個月有200萬人在看。


    所以,我們要改變觀念,對80後要重用,要讓他們去做未來的事情。創業者最大的悲哀就是總相信自己,看不見自己錯誤的那一麵。我們總是在用自己的觀念來框定別人的未來,我們創業者就是這麽牛。當你的公司發展到一定階段的時候,就像王石講的那樣,你要放手,要讓大家看不見你,要讓後來的人能真正成為公司的主體。所以,80後應該成為公司的主體,你應該放手讓他們去幹。凡是規範的、專業的、公開的事情,80後都能做,比如生產、研發、市場、客戶等。但那些不規範的、看不清的事情,他們現在還需要曆練,這些事就由你這個“老江湖”去安排、去做。最重要的是你要支持他們,他們就是未來。對我們這些企業的創辦者來說,最重要的不是開始,而是逐步地結束自己的故事。在吳曉波寫的《激蕩三十年》裏,再牛的時代、再牛的人,他們的故事也不可能從第一頁寫到最後一頁。中國的個體戶時代是很有影響的,但那個時代兩三頁就寫完了;我們這些當年在海南做房地產的人,也隻寫了寥寥幾頁。所以,你要知道,你這一頁是會被翻過去的,而別人會在下一頁出現,下一頁寫的就是80後。


    提問:什麽樣的稅率適用於商用地產,什麽樣的稅率適合住宅地產?稅率高,會對房價產生什麽樣的影響?


    馮侖:稅率的計算很專業,我沒有專門研究過這個問題。總體來看,現在有兩種觀點,一種是根據原值來收,就是購買價值,還有一種觀點是根據評估價值。現在的稅率很低,不到1%。我認為今後商用地產的稅率不會超過3%,住宅地產的稅率應該在1%以下。因為房產稅年年收、天天收,量特別大,所以稅很少,而且麵積越大,稅越少。但遺產稅可能很高,因為富豪不是天天一批一批死的,如果天天死很多,還收那麽多稅,那就要造反了。目前全世界的房產稅都非常低,而且麵積越大,稅率越低。目前看來,房產稅對房價的影響不大,在美國和歐洲也是如此,但對持有人的心理影響比較大。比如你有一億元的房產,即便隻收0.1%的稅,也有10萬元,你還是要交錢的。

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